Promessa di vendita vs compromesso: i pre-contratti in Francia

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Quando avvii una transazione immobiliare in Francia, due termini ricorrono regolarmente, il compromesso di vendita (compromis de vente) e la promessa di vendita (promesse de vente). Significano la stessa cosa? Qual è la differenza giuridica tra una promessa e un compromesso? Quale opzione è più vantaggiosa per l'acquirente o per il venditore? Winter Immobilier risponde alle tue domande sui due principali pre-contratti immobiliari francesi.

Compromesso e promessa di vendita: definizione e uso

La promessa e il compromesso sono due tipi di pre-contratti (avant-contrats) che precedono la firma dell'atto autentico (acte authentique). Una promessa di vendita si distingue da un compromesso di vendita per il carattere unilaterale dell'impegno, poiché è l'atto con cui il venditore si impegna unilateralmente a riservare il bene a un futuro acquirente, per un periodo determinato.

Il compromesso di vendita è un impegno bilaterale, cioè un contratto sinallagmatico, con cui entrambe le parti si impegnano reciprocamente alla transazione. Entrambi i documenti devono seguire un formalismo preciso, essere scritti e firmati. Devono definire i contorni della transazione, tra cui il prezzo di vendita, le spese accessorie, le condizioni sospensive e l'importo della caparra o dell'indennità di immobilizzazione.

Promessa o compromesso di vendita: quale scegliere?

In quali casi è preferibile optare per una promessa di vendita piuttosto che per un compromesso? Quale contratto privilegiare a seconda delle circostanze?

Il compromesso di vendita, la scelta privilegiata dal venditore

Il compromesso è scelto nella maggior parte dei casi perché impegna anche l'acquirente. Il suo carattere sinallagmatico costituisce una garanzia bilaterale ed equa. A parte la mancata realizzazione delle condizioni sospensive previste nel contratto, il compromesso di vendita equivale giuridicamente a una vendita. È per questo motivo che i venditori lo preferiscono di solito.

La firma del compromesso di vendita è generalmente accompagnata da una caparra che rappresenta dal 5 al 10 % del prezzo del bene. Il compromesso non deve necessariamente essere firmato davanti al notaio. È generalmente redatto e trasmesso alle due parti dall'agenzia immobiliare. Il compromesso di vendita, nella maggior parte dei casi, è privilegiato per la sua semplicità, la sua simmetria e il modo in cui mette al sicuro la transazione.

La promessa di vendita, la scelta a vantaggio dell'acquirente

La promessa di vendita è un impegno unilaterale da parte del venditore. In quanto tale, offre all'acquirente una via d'uscita e maggiore flessibilità. Di solito è però accompagnata da un'indennità di immobilizzazione del bene (indemnité d'immobilisation) che permette al venditore di non subire danni se l'acquirente si ritira all'ultimo minuto.

Se la transazione non va a buon fine, il rimettere il bene sul mercato è più rapido. La promessa di vendita deve invece essere firmata davanti a un notaio (l'atto è quindi a pagamento). La promessa di vendita è generalmente preferita al compromesso quando l'acquirente si trova in posizione di forza rispetto al venditore, a seconda delle specificità del mercato.

Qual è la durata di validità di questi pre-contratti?

Tra la firma di un pre-contratto e la firma dell'atto autentico dal notaio passano generalmente da due mesi e mezzo a quattro mesi. Dopo il periodo di recesso di 10 giorni, il compromesso di vendita prevede una durata di validità compatibile con la clausola sospensiva finanziaria. La durata massima del compromesso è generalmente compresa tra i 3 e i 4 mesi, per lasciare all'acquirente il tempo di ottenere la risposta degli istituti bancari sulla domanda di mutuo.

La promessa di vendita costituisce invece un impegno del venditore a riservare il bene per un periodo determinato, negoziato dall'acquirente. Questo periodo è generalmente di 2 a 3 mesi.

Qual è il periodo di recesso?

Il periodo di recesso non è un criterio di scelta, perché è identico per i due tipi di contratto. Dalla firma, l'acquirente dispone di 10 giorni per recedere senza perdere la caparra o l'indennità. In entrambi i casi, questo periodo di recesso vale solo per l'acquirente, non per il venditore.

Cosa deve contenere un modello di compromesso o di promessa di vendita?

Ogni pre-contratto, sia esso un impegno unilaterale o bilaterale, deve essere formalizzato e includere elementi invariabili (informazioni e clausole regolamentari). Altre clausole possono essere inserite di comune accordo tra venditore e acquirente. A ciascun pre-contratto devono inoltre essere allegati diversi documenti.

Cosa deve contenere ogni pre-contratto

Le menzioni legali obbligatorie sia nella promessa sia nel compromesso sono:

• Le identità precise delle due parti
• La designazione del bene oggetto della transazione
• La descrizione del bene (indirizzo, numero di stanze, superficie, spazi esterni, ecc.)
• Il prezzo di vendita e le spese accessorie
• La situazione ipotecaria o locativa del bene immobiliare
• La presenza o l'assenza di servitù
• Il piano di finanziamento
• La clausola sospensiva finanziaria
• Il termine del diritto di recesso
• L'importo dell'indennità di riserva (nel caso della promessa) o della caparra (nel caso del compromesso)

Le condizioni e le clausole da inserire

La clausola sospensiva finanziaria legata all'ottenimento del mutuo (o la menzione della sua rinuncia da parte dell'acquirente) è obbligatoria in un compromesso di vendita. Altre clausole sospensive possono essere aggiunte al pre-contratto, sia esso una promessa o un compromesso:

• Comparsa di servitù
• Esercizio del diritto di prelazione da parte del comune
• Vendita da parte dell'acquirente del proprio bene
• Ottenimento di un mutuo ponte
• Ottenimento di autorizzazioni amministrative per lavori o cambi di destinazione d'uso

Allegati alla promessa o al compromesso di vendita

Sia la promessa di vendita sia il compromesso di vendita devono essere accompagnati da documenti allegati. La costituzione di un dossier di vendita è quindi un prerequisito alla firma di qualsiasi pre-contratto. In entrambi i tipi di contratto, il venditore deve far realizzare e fornire all'acquirente il dossier di diagnosi tecniche (DDT) che comprende:

• Il DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) secondo le nuove norme 2022
• La diagnosi degli impianti elettrici e a gas quando hanno più di 15 anni
• La diagnosi dei rischi legati alla presenza di piombo
• La diagnosi dei rischi legati alla presenza di amianto
• La diagnosi di termiti e altri insetti xilofagi
• Lo stato dei rischi tecnologici e di inquinamento del suolo

Inoltre, se la vendita riguarda un lotto in condominio (copropriété), documenti supplementari devono essere trasmessi all'acquirente alla firma della promessa o del compromesso:

• Il regolamento di condominio e i verbali delle ultime assemblee
• Il bilancio contabile del condominio
• Il libretto di manutenzione dell'immobile e le sue diagnosi

In assenza di questi allegati al pre-contratto, il termine di recesso è differito e inizia il giorno successivo a quello della trasmissione dei documenti.

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