Legge Malraux: defiscalizzare negli immobili storici

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Investire in un appartamento della Vecchia Nizza classificato monumento storico ti attira, ma il costo dei lavori ti frena? La legge Malraux offre una risposta fiscale potente, con una riduzione d'imposta fino al 30% sui lavori di restauro, entro il limite di 400.000 € su 4 anni consecutivi.

A Nizza, il sito patrimoniale notevole copre tutto il cuore della città vecchia. Il team dell'agenzia Winter Immobilier ti illustra il funzionamento della legge Malraux, le condizioni precise da rispettare e le opportunità concrete per un proprietario locatore o un acquirente investitore.

L'essenziale da ricordare

• La legge Malraux dà diritto a una riduzione d'imposta del 22% o del 30% sui lavori di restauro di un immobile antico protetto.
• Il massimale dei lavori ammessi è di 400.000 € su 4 anni consecutivi, ossia fino a 120.000 € di riduzione.
• L'immobile deve essere affittato non ammobiliato come residenza principale, entro 12 mesi dalla fine dei lavori e per 9 anni.
• I lavori devono restaurare l'immobile nella sua interezza, sotto il controllo dell'Architecte des Bâtiments de France (l'architetto del patrimonio).
• A Nizza, la Vecchia Nizza e Place Garibaldi rientrano nell'aliquota massima grazie al piano di salvaguardia approvato nel 1993.

La legge Malraux, un dispositivo fiscale al servizio del patrimonio

Creata nel 1962 su iniziativa di André Malraux, allora ministro della Cultura, questa legge mira a preservare il costruito antico dei centri storici.

Incentiva i privati a finanziare lavori di restauro in cambio di una riduzione d'imposta imputata direttamente sul reddito. Il dispositivo è codificato all'articolo 199 tervicies del Codice generale delle imposte francese.

Secondo il bollettino ufficiale delle finanze pubbliche francesi (BOFIP), la riduzione si applica solo agli immobili situati in zone protette definite in modo limitativo.

Come ama ricordare il team dell'agenzia Winter Immobilier, « la legge Malraux è prima di tutto un investimento patrimoniale. Il rendimento fiscale è potente, ma scatta solo a condizione che il programma di restauro sia condotto senza errori, con l'architetto del patrimonio coinvolto in ogni fase. »

Gli immobili, i lavori e i settori interessati

3 pilastri condizionano l'accesso al dispositivo, ossia la natura dell'immobile, il tipo di lavori e l'impegno di locazione. L'amministrazione fiscale controlla ciascuno di questi aspetti.

Gli immobili e i settori ammissibili

Solo gli immobili a uso abitativo situati in zona protetta danno diritto alla riduzione. 3 perimetri sono interessati, ossia i siti patrimoniali notevoli (SPR) con PSMV, gli SPR con PVAP, e alcuni quartieri antichi degradati o convenzionati NPNRU. Il ministero della Cultura francese elenca tutti i siti interessati.

I lavori presi in considerazione

I lavori devono portare al restauro completo dell'immobile, non solo a una ristrutturazione parziale. L'amministrazione ammette principalmente 4 categorie di spese :

• I lavori di riparazione e miglioria convalidati dall'Architecte des Bâtiments de France.
• I lavori imposti dall'autorità pubblica nell'ambito del piano di salvaguardia.
• I lavori di trasformazione in abitazione di locali destinati ad altro uso.
• Le quote di adesione a un'associazione fondiaria urbana.

L'impegno di locazione imposto

Il proprietario affitta l'immobile non ammobiliato, come residenza principale dell'inquilino, per 9 anni consecutivi. La messa in locazione interviene entro 12 mesi dal completamento dei lavori. La locazione a un membro del nucleo fiscale resta esclusa.

Quali vantaggi fiscali per il proprietario investitore?

Il punto di forza centrale del dispositivo sta nella sua aliquota e nel suo trattamento fuori dal massimale.

L'aliquota di riduzione d'imposta è del 30% dell'importo dei lavori per gli immobili situati in SPR con PSMV, in quartiere antico degradato o in quartiere NPNRU, e del 22% per gli immobili in SPR con PVAP. La base ammessa è limitata a 400.000 € su un periodo di 4 anni consecutivi, il che dà diritto a una riduzione massima di 120.000 € o 88.000 € a seconda del settore.

Vantaggio decisivo per i redditi alti, la riduzione Malraux non rientra nel massimale globale delle agevolazioni fiscali fissato a 10.000 € annui. Può quindi cumularsi con altri dispositivi e opportunità di investimento immobiliare a Nizza senza concorrenza fiscale.

Buono a sapersi, se l'importo della riduzione supera l'imposta dovuta in un dato anno, l'eccedenza può essere riportata sui 3 anni successivi. Questa flessibilità permette di assorbire il beneficio fiscale anche quando i lavori generano una riduzione superiore all'imposta annuale del nucleo familiare.

Legge Malraux a Nizza, un terreno d'investimento privilegiato

A Nizza, la legge Malraux trova un terreno particolarmente favorevole. Il nostro team accompagna gli investitori su questo perimetro da diversi decenni.

Il perimetro del sito patrimoniale notevole

La Vecchia Nizza costituisce uno dei due settori protetti della città. Il suo perimetro si estende dal mare al Paillon, fino a Place Garibaldi e al Porto. Il piano di salvaguardia e di valorizzazione (PSMV) vi è stato approvato nel 1993, aprendo il diritto all'aliquota massima del 30% di riduzione d'imposta.

Profilo dell'immobile tipico e punti di attenzione

Gli immobili ammissibili sono soprattutto palazzi in stile haussmanniano o edifici del XVIII secolo. Per il locatore, la posta in gioco sta nella padronanza del cantiere e nelle prescrizioni dell'architetto del patrimonio.

Per l'acquirente investitore, 2 punti richiedono attenzione, ossia la qualità del programma scelto e il calendario d'imputazione fiscale.

Vuoi investire in un immobile protetto a Nizza o far valutare un immobile a Nizza ammissibile alla legge Malraux? L'agenzia Winter Immobilier, presente a Nizza dal 1958 e tramandata su 3 generazioni, ti accompagna su tutto il tuo progetto, dalla ricerca dell'immobile al monitoraggio del cantiere.

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FAQ - Legge Malraux

La legge Malraux rientra nel massimale delle agevolazioni fiscali?

No, la legge Malraux sfugge al massimale globale delle agevolazioni fiscali fissato a 10.000 € all'anno. Questa particolarità ne fa un dispositivo particolarmente attraente per i contribuenti fortemente tassati, che possono cumularla con altre riduzioni d'imposta senza diluire l'effetto di ciascuna.

Si può abitare di persona un immobile acquistato con la legge Malraux?

No, non è possibile abitare un immobile acquistato con la legge Malraux. Il dispositivo impone una locazione non ammobiliata, come residenza principale dell'inquilino, per 9 anni consecutivi. La locazione a un membro del nucleo fiscale dell'investitore, o a un ascendente e discendente, è anch'essa esclusa.

Qual è la durata dell'impegno di locazione imposto?

L'impegno di locazione imposto dalla legge Malraux si estende su 9 anni consecutivi a partire dalla messa in locazione. Questa messa in locazione deve intervenire entro 12 mesi dal completamento dei lavori. Qualsiasi rivendita o interruzione dell'impegno prima di questo termine comporta la revoca del vantaggio fiscale concesso.

L'immobile deve essere affittato ammobiliato o non ammobiliato?

L'immobile deve obbligatoriamente essere affittato non ammobiliato, senza mobili, come residenza principale dell'inquilino. La locazione ammobiliata, la locazione stagionale e la residenza secondaria sono escluse dal dispositivo. Questa regola limita la flessibilità ma garantisce la vocazione patrimoniale del restauro.

Quali quartieri di Nizza sono ammissibili alla legge Malraux?

I quartieri nizzardi ammissibili alla legge Malraux si trovano nel perimetro del sito patrimoniale notevole, principalmente la Vecchia Nizza e i dintorni di Place Garibaldi. Questo perimetro beneficia di un piano di salvaguardia e di valorizzazione approvato nel 1993, che apre il diritto all'aliquota massima del 30%.

Fonti :

• Bollettino ufficiale delle finanze pubbliche francesi (BOFIP) : bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-200-30-20200227
• impots.gouv.fr : https://www.impots.gouv.fr/particulier/immeubles-speciaux-0