Loi Malraux : défiscaliser dans le bâti classé

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Investir dans un appartement du Vieux Nice classé monument historique vous tente, mais le coût des travaux vous freine ? La loi Malraux apporte une réponse fiscale puissante, avec jusqu'à 30% de réduction d'impôt sur les travaux de restauration, dans la limite de 400.000€ sur 4 années consécutives.

À Nice, le site patrimonial remarquable couvre tout le cœur de la vieille ville. L'équipe de l'agence Winter immobilier vous détaille le mécanisme de la loi Malraux, les conditions précises à respecter et les opportunités concrètes pour un propriétaire bailleur ou un acheteur investisseur.

L'essentiel à retenir

• La loi Malraux ouvre droit à une réduction d'impôt de 22% ou 30% sur les travaux de restauration d'un immeuble ancien protégé.
• Le plafond des travaux retenus s'élève à 400.000€ sur 4 années consécutives, soit jusqu'à 120.000€ de réduction.
• Le bien doit être loué nu en résidence principale, dans les 12 mois suivant la fin des travaux et pendant 9 ans.
• Les travaux doivent restaurer l'immeuble dans son intégralité, sous le contrôle de l'Architecte des Bâtiments de France.
• À Nice, le Vieux Nice et la Place Garibaldi sont éligibles au taux maximum grâce au plan de sauvegarde approuvé en 1993.

Loi Malraux, un dispositif fiscal au service du patrimoine

Créée en 1962 à l'initiative d'André Malraux, alors ministre de la Culture, cette loi vise à préserver le bâti ancien des centres historiques.

Elle incite les particuliers à financer des travaux de restauration en échange d'une réduction d'impôt directement imputée sur le revenu. Le dispositif a été codifié à l'article 199 tervicies du Code général des impôts.

Selon le Bulletin officiel des finances publiques, la réduction s'applique uniquement aux immeubles situés dans des zones protégées limitativement définies.

Comme aime à le rappeler l'équipe de l'agence Winter immobilier, « la loi Malraux, c'est avant tout un investissement patrimonial. Le rendement fiscal est puissant, mais il ne se déclenche qu'à condition que le programme de restauration soit conduit sans faute, avec l'Architecte des Bâtiments de France à chaque étape. »

Les biens, travaux et secteurs concernés

3 piliers conditionnent l'accès au dispositif, à savoir la nature du bien, le type de travaux et l'engagement locatif. L'administration fiscale contrôle chacun de ces volets.

Les biens et secteurs éligibles

Seuls les immeubles à usage d'habitation situés en zone protégée ouvrent droit à la réduction. 3 périmètres sont concernés, à savoir les sites patrimoniaux remarquables (SPR) avec PSMV, les SPR avec PVAP, ainsi que certains quartiers anciens dégradés ou conventionnés NPNRU. Le ministère de la Culture recense l'ensemble des sites concernés.

Les travaux pris en compte

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble, pas seulement à une rénovation partielle. L'administration retient principalement 4 catégories de dépenses :

• Les travaux de réparation et d'amélioration validés par l'Architecte des Bâtiments de France.
• Les travaux imposés par l'autorité publique dans le cadre du plan de sauvegarde.
• Les travaux de transformation en logement de locaux affectés à un autre usage.
• Les frais d'adhésion à une association foncière urbaine.

L'engagement locatif imposé

Le propriétaire loue le bien nu, en résidence principale du locataire, pendant 9 années consécutives. La mise en location intervient dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. La location à un membre du foyer fiscal reste exclue.

Quels avantages fiscaux pour le propriétaire investisseur ?

L'atout central du dispositif tient à son taux et à son traitement hors plafond.

Le taux de réduction d'impôt s'élève à 30% du montant des travaux pour les immeubles situés en SPR avec PSMV, en quartier ancien dégradé ou en quartier NPNRU, et à 22% pour les immeubles en SPR avec PVAP. La base retenue est plafonnée à 400.000€ sur une période de 4 années consécutives, ce qui ouvre droit à une réduction maximale de 120.000€ ou 88.000€ selon le secteur.

Atout décisif pour les hauts revenus, la réduction Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000€ annuels. Elle peut donc se cumuler avec d'autres dispositifs et lois de défiscalisation immobilière sans concurrence fiscale.

Bon à savoir, si le montant de la réduction dépasse l'impôt dû une année donnée, le reliquat peut être reporté sur les 3 années suivantes. Cette souplesse permet d'absorber le bénéfice fiscal même lorsque les travaux génèrent une réduction supérieure à l'impôt annuel du foyer.

Loi Malraux à Nice, un terrain d'investissement privilégié

À Nice, la loi Malraux trouve un terrain particulièrement favorable. Notre équipe accompagne les investisseurs sur ce périmètre depuis plusieurs décennies.

Le périmètre du site patrimonial remarquable

Le Vieux Nice forme l'un des deux secteurs protégés de la ville. Son périmètre s'étend de la mer au Paillon, jusqu'à la Place Garibaldi et au Port. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) y a été approuvé en 1993, ouvrant droit au taux maximal de 30% de réduction d'impôt.

Profil de bien typique et points de vigilance

Les biens éligibles sont surtout des immeubles haussmanniens ou des bâtisses du XVIIIᵉ siècle. Pour le bailleur, l'enjeu tient à la maîtrise du chantier et aux prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France.

Pour l'acheteur investisseur, 2 points exigent vigilance, à savoir la qualité du programme retenu et le calendrier d'imputation fiscale.

Vous souhaitez investir dans un immeuble protégé à Nice ou faire estimer un bien à Nice éligible à la loi Malraux ? L'agence Winter Immobilier, implantée à Nice depuis 1958 et transmise sur 3 générations, vous accompagne sur l'ensemble de votre projet, de la recherche du bien au suivi de chantier.

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FAQ - Loi Malraux

La loi Malraux entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non, la loi Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000€ par an. Cette particularité en fait un dispositif particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés, qui peuvent la cumuler avec d'autres réductions d'impôt sans réduire l'effet de chacune.

Peut-on habiter soi-même un bien acquis en loi Malraux ?

Non, il n'est pas possible d'habiter un bien acquis en loi Malraux. Le dispositif impose une location nue, en tant que résidence principale du locataire, pendant 9 années consécutives. La location à un membre du foyer fiscal de l'investisseur ou à un ascendant et descendant est également exclue.

Quelle est la durée d'engagement locatif imposée ?

L'engagement locatif imposé en loi Malraux s'étend sur 9 années consécutives à compter de la mise en location. Cette mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Toute revente ou rupture de l'engagement avant ce délai entraîne une remise en cause de l'avantage fiscal accordé.

Le bien doit-il être loué meublé ou en location nue ?

Le bien doit obligatoirement être loué nu, sans meubles, en tant que résidence principale du locataire. La location meublée, la location saisonnière et la résidence secondaire sont exclues du dispositif. Cette règle limite la flexibilité mais sécurise la vocation patrimoniale de la restauration.

Quels quartiers de Nice sont éligibles à la loi Malraux ?

Les quartiers niçois éligibles à la loi Malraux se situent dans le périmètre du site patrimonial remarquable, principalement le Vieux Nice et les abords de la Place Garibaldi. Ce périmètre bénéficie d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en 1993, qui ouvre droit au taux maximal de 30%.

Sources :

• Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) : bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-200-30-20200227
• impots.gouv.fr : https://www.impots.gouv.fr/particulier/immeubles-speciaux-0