DPE: la normativa in vigore e le riforme recenti

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Articolo aggiornato l'11 agosto 2026. Dalla prima pubblicazione nel 2022, il metodo di calcolo del DPE è stato riformato due volte, nel luglio 2024 per le piccole superfici e il 1° gennaio 2026 per il riscaldamento elettrico. Sono inoltre entrati in vigore i primi divieti di locazione.

Che cos'è il DPE e quali immobili riguarda?

Il DPE, l'attestato francese di prestazione energetica, è una delle perizie tecniche da consegnare all'acquirente in una compravendita. Misura le emissioni di gas serra e il consumo energetico dell'abitazione. Redatto da un tecnico certificato, rientra nel DDT, il fascicolo di perizie tecniche che comprende anche rischi tecnologici, insetti xilofagi, piombo e amianto.

Sono interessati solo gli immobili della Francia metropolitana, purché destinati a essere occupati più di quattro mesi l'anno. La perizia classifica l'immobile su una scala da A a G in base al consumo energetico annuo in kWh. Il costo si aggira tra 100 e 250 euro secondo la superficie e l'anno di costruzione.

La validità è di dieci anni, con un'eccezione che coglie ancora molti proprietari di sorpresa. I DPE redatti tra il 1° gennaio 2018 e il 30 giugno 2021 non sono più validi dal 1° gennaio 2025, indipendentemente dagli anni residui. Se vendi o affitti sulla base di una perizia di quel periodo, va rifatta.

Che cosa ha cambiato in modo duraturo la riforma del 2021

Diverse modifiche sono entrate in vigore il 1° luglio 2021 e poi il 1° gennaio 2022. Le prime riguardano il metodo di calcolo e il valore giuridico della perizia, le seconde le informazioni obbligatorie negli annunci immobiliari. Queste regole costituiscono oggi l'ossatura del sistema.

Un metodo di calcolo unificato

La riforma ha armonizzato le modalità di calcolo. Mentre la stima si basava in gran parte sulle bollette, oggi si applica un metodo unico per tutti i tecnici. Considera la qualità dell'involucro edilizio e il suo isolamento, l'impianto di riscaldamento e i consumi legati a illuminazione e ventilazione.

Un'unica etichetta, da A a G

Il vecchio DPE classificava gli immobili con due etichette distinte, una per il consumo energetico e una per le emissioni di gas serra. I due parametri confluiscono ora in un'unica etichetta che rende conto della prestazione energetica complessiva. Il documento è più chiaro e più preciso, poiché include una stima del costo annuo dei consumi.

Un DPE opponibile, non più solo informativo

Fino al 2021 il DPE era un documento informativo, a differenza delle perizie su piombo o amianto. Oggi è un documento opponibile e contestabile, che impegna la responsabilità del venditore o del locatore. Un inquilino o un acquirente danneggiato da una perizia errata può ottenere il risarcimento. Solo i lavori consigliati indicati nel documento conservano valore puramente indicativo.

Cosa devono indicare gli annunci immobiliari

Dal 1° gennaio 2022 gli annunci immobiliari indicano obbligatoriamente l'etichetta energetica dell'immobile in vendita o in affitto, insieme alla stima della spesa energetica annua.

Due riforme del calcolo hanno poi cambiato le carte in tavola

È il punto che sfugge alla maggior parte dei proprietari. Il metodo di calcolo è stato rivisto due volte dal 2024, e queste revisioni hanno fatto uscire centinaia di migliaia di alloggi dalla categoria peggiore senza un solo giorno di lavori.

Le piccole superfici rivalutate nel luglio 2024

Un decreto del 25 marzo 2024, in vigore dal 1° luglio 2024, ha corretto una distorsione che penalizzava gli alloggi sotto i 40 m². Il calcolo adotta ora una superficie di riferimento e soglie adeguate per queste metrature. 140 000 alloggi sono usciti dalle classi F e G grazie a questa sola correzione.

A Nizza, dove monolocali e bilocali rappresentano una quota rilevante del patrimonio d'epoca, la riforma riguarda moltissimi immobili.

Il riscaldamento elettrico rivalutato dal 1° gennaio 2026

Un decreto del 13 agosto 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026, ha abbassato il coefficiente di conversione dell'elettricità da 2,3 a 1,9. In concreto, un alloggio riscaldato elettricamente ottiene oggi una valutazione migliore a parità di consumo.

Circa 850 000 alloggi escono così dalla categoria degli immobili energivori, e nessun immobile vede peggiorare la propria etichetta. Se il tuo immobile a Nizza è riscaldato elettricamente ed era classificato F o G in una perizia precedente, vale la pena verificare la nuova classe.

Aspetto decisivo, l'aggiornamento è gratuito e non richiede alcun nuovo sopralluogo. Si ottiene direttamente sull'Osservatorio DPE-Audit dell'Ademe, a partire dal numero della perizia esistente.

Quali immobili non possono più essere affittati?

Diverse misure colpiscono gli alloggi meno efficienti. Dal 2021 i proprietari di immobili in classe F o G situati in zone ad alta tensione abitativa non possono aumentare il canone tra due contratti senza lavori di riqualificazione energetica. Dal 2022 la restrizione si applica ovunque. Nizza è classificata zona tensione, quindi i proprietari nizzardi sono interessati fin dall'inizio.

Il divieto non è più una prospettiva lontana. È già cominciato.

• Gli immobili in classe G sono vietati alla locazione dal 1° gennaio 2025
• Gli immobili in classe F lo saranno dal 1° gennaio 2028
• Gli immobili in classe E dal 1° gennaio 2034

Il divieto vale per ogni contratto firmato, rinnovato o tacitamente prorogato dopo tali date. Un contratto in corso non si interrompe, ma non potrà essere rinnovato.

La sanzione non è una multa automatica. L'alloggio è considerato non conforme ai requisiti di decenza, il che apre all'inquilino una procedura davanti al giudice, che può ordinare i lavori, ridurre il canone o sospenderne il pagamento fino alla loro esecuzione.

Una diagnosi energetica in più per vendere

In caso di vendita, alla perizia si aggiunge una diagnosi energetica per gli immobili meno efficienti. È obbligatoria dal 1° aprile 2023 per le classi F e G, dal 1° gennaio 2025 per la classe E, e lo sarà nel 2034 per la classe D. Valida cinque anni, è anch'essa opponibile.

Condomini e case vacanze

I condomini devono ora dotarsi di un DPE collettivo, secondo un calendario scaglionato per dimensione: dal 2024 oltre i 200 lotti, dal 2025 tra 50 e 200 lotti e dal 1° gennaio 2026 per quelli fino a 50 lotti. Questo documento non sostituisce il DPE individuale di ciascun alloggio.

Le case vacanze seguono un regime proprio dalla legge del 19 novembre 2024. Ogni nuova autorizzazione di cambio di destinazione richiede una classe da A a E, soglia che passerà alla classe D nel 2034. Ne trattiamo nel nostro articolo sulla regolamentazione dell'affitto stagionale a Nizza.

Quanto costa una cattiva etichetta alla rivendita?

La domanda interessa i proprietari più del dettaglio normativo, e oggi ha una risposta in cifre. Secondo lo studio sul valore verde presentato dai Notai di Francia nel dicembre 2025, il 40 % delle vendite di immobili d'epoca nel 2024 ha riguardato beni in classe E, F o G.

Il divario di prezzo è netto. Rispetto a un bene equivalente in classe D, una casa in classe G si vende in media il 25 % in meno, un appartamento in classe G circa il 12 % in meno. Lo sconto si è ampliato man mano che le scadenze si avvicinavano.

Per un proprietario che esita tra ristrutturare e vendere così com'è, questo divario è il vero elemento di calcolo. Il nostro team può valutare il tuo immobile tenendo conto della classe energetica e del potenziale di valorizzazione dopo i lavori.

Cosa deve sapere un proprietario che vive all'estero

Se possiedi un immobile a Nizza dall'Italia, due punti meritano attenzione. La classe energetica non è una formalità, determina se puoi affittare o meno, e una perizia ottenuta prima della metà del 2021 non ha più alcun valore.

La classe accompagna inoltre l'immobile alla rivendita. L'acquirente la legge e, sempre più spesso, la usa per trattare. Verificare la posizione del tuo bene, soprattutto dopo le due riforme recenti, conviene prima di pianificare qualsiasi altra cosa.

Come migliorare la classe energetica

Il DPE contiene raccomandazioni e indica gli elementi meno efficienti dell'alloggio. Permette quindi di individuare i lavori da intraprendere. Ridurre il consumo di energia primaria passa dall'isolamento, poi dall'impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria. Ridurre l'impatto ambientale significa diminuire il ricorso alle energie fossili.

Gli aiuti pubblici esistono ancora, ma le condizioni sono cambiate molto e vanno verificate prima di richiedere un preventivo. Lo sportello MaPrimeRénov' è stato sospeso due volte, nel giugno 2025 e poi il 1° gennaio 2026, prima di riaprire il 23 febbraio 2026.

Nella forma attuale, il percorso di ristrutturazione profonda è riservato agli alloggi in classe E, F o G e richiede un guadagno di almeno due classi, previo appuntamento obbligatorio con un consulente France Rénov'. L'isolamento delle facciate e le caldaie a biomassa sono usciti dal percorso per singolo intervento. E dal 1° settembre 2026 l'aiuto non sarà più concesso se dopo i lavori resta un riscaldamento a gas.

Quali sanzioni per il venditore o il locatore?

Mancata consegna del DPE

L'acquirente o l'inquilino può rivolgersi al tribunale civile per ottenere il risarcimento dei danni.

Annuncio immobiliare ingannevole

Se l'annuncio riporta informazioni errate sulla prestazione energetica del bene, l'acquirente o l'inquilino può adire il tribunale. Il venditore o il locatore rischia il risarcimento dei danni, l'annullamento della vendita o del contratto, e una multa fino a 3 000 euro, che sale a 15 000 euro per una persona giuridica.

DPE redatto da un tecnico non certificato

Il ricorso a un tecnico non certificato espone il venditore o il locatore a una sanzione di 1 500 euro, e fino a 3 000 euro in caso di recidiva.

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