DPE : la réglementation en vigueur et les réformes récentes

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Article mis à jour le 11 août 2026. Depuis sa première publication en 2022, le mode de calcul du DPE a été réformé deux fois, en juillet 2024 pour les petites surfaces et au 1er janvier 2026 pour le chauffage électrique. Les échéances d'interdiction de location ont par ailleurs commencé à s'appliquer.

Qu'est-ce que le DPE et quels sont les logements concernés ?

Le DPE est l'un des diagnostics techniques devant être remis à l'acheteur lors d'une vente immobilière. Dédié aux performances énergétiques du bien, il estime les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d'énergie de l'habitation. Réalisé par un professionnel certifié, le diagnostic est intégré lors de la vente au DDT, dossier de diagnostics techniques, qui comprend d'autres études portant notamment sur les risques technologiques, la présence d'insectes xylophages, les risques plomb et amiante.

Seuls les biens de France métropolitaine sont concernés, dès lors que le logement est destiné à être occupé plus de 4 mois par an. Le diagnostic conduit au classement du logement sur une échelle allant de A à G selon sa consommation d'énergie annuelle en kWh/an. Comptez généralement entre 100 et 250 euros selon la taille du bien et son année de construction.

Sa durée de validité est de 10 ans, avec une exception qui surprend encore beaucoup de propriétaires. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, quel que soit le temps restant sur leurs dix ans. Si vous vendez ou louez avec un diagnostic de cette période, il faut le refaire.

Ce que la réforme de 2021 a changé durablement

Plusieurs modifications sont entrées en vigueur au 1er juillet 2021, puis au 1er janvier 2022. Les premières concernent les méthodes de calcul et la valeur juridique du diagnostic, les secondes les mentions obligatoires des annonces immobilières. Ces règles constituent aujourd'hui le socle du DPE.

Une méthode de calcul unifiée

La réforme a harmonisé les modes de calcul du diagnostic. Alors que l'estimation se faisait en grande partie sur factures, une méthode unique s'applique désormais à tous les diagnostiqueurs. Elle prend en compte la qualité du bâti et son isolation, le système de chauffage utilisé, ainsi que les consommations liées à l'éclairage et la qualité de la ventilation.

Une étiquette unique de A à G

L'ancien DPE classait les logements avec deux systèmes d'étiquettes, l'étiquette énergie fondée sur la consommation annuelle et l'étiquette climat fondée sur les émissions de gaz à effet de serre. Ces deux paramètres fusionnent sous une seule étiquette, qui rend compte des performances énergétiques du logement dans leur globalité. Le document est plus clair et plus précis, puisqu'il comporte une estimation du coût annuel des consommations en énergie.

Un DPE opposable, et non plus informatif

Jusqu'en 2021, le DPE était un document informatif, contrairement aux diagnostics plomb ou amiante. Il est depuis un document opposable et contestable, qui engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Un locataire ou un acheteur lésé par un diagnostic erroné peut obtenir réparation. Seules les recommandations de travaux figurant sur le document gardent une valeur purement indicative.

Ce que les annonces immobilières doivent afficher

Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières affichent obligatoirement l'étiquette énergie du bien proposé à la vente ou à la location, ainsi que l'estimation du montant de la facture énergétique annuelle.

Deux réformes du calcul ont rebattu les cartes depuis

C'est le point que beaucoup de propriétaires ignorent. La méthode de calcul a été révisée deux fois depuis 2024, et ces révisions ont fait sortir des centaines de milliers de logements du statut de passoire énergétique, sans le moindre travaux.

Les petites surfaces réévaluées en juillet 2024

Un arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024, a corrigé un biais qui pénalisait les logements de moins de 40 m². Le calcul retient désormais une surface de référence et des seuils ajustés pour ces surfaces. 140 000 logements sont sortis des classes F et G grâce à cette seule correction.

À Nice, où les studios et les deux-pièces représentent une part importante du parc ancien, cette réforme concerne beaucoup de biens.

Le chauffage électrique revalorisé au 1er janvier 2026

Un arrêté du 13 août 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026, a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9. Concrètement, un logement chauffé à l'électricité est désormais mieux noté à consommation identique.

Environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire énergétique, et aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. Si votre bien est chauffé à l'électricité et classé F ou G sur un diagnostic antérieur, il vaut la peine de vérifier son nouveau classement.

Point important, la mise à jour est gratuite et ne nécessite aucune nouvelle visite. Elle s'obtient directement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe, à partir du numéro du diagnostic existant.

Quels logements ne peuvent plus être loués ?

Plusieurs mesures visent à réduire le nombre de « passoires énergétiques ». Depuis 2021, les propriétaires de logements classés F ou G situés en zone tendue ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux baux sans travaux de rénovation énergétique. Depuis 2022, cette restriction s'applique partout, quelle que soit la zone. Nice étant classée en zone tendue, les propriétaires niçois sont concernés depuis l'origine.

Le calendrier d'interdiction, lui, n'est plus une perspective. Il a commencé.

• Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025
• Les logements classés F le seront au 1er janvier 2028
• Les logements classés E au 1er janvier 2034

L'interdiction s'applique à tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement après ces dates. Un bail en cours n'est pas rompu, mais il ne pourra pas être reconduit.

La sanction n'est pas une amende automatique. Le logement est considéré comme non décent, ce qui ouvre au locataire une procédure devant le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation.

Un audit énergétique en plus du DPE pour vendre

À la vente, un audit énergétique s'ajoute au diagnostic pour les logements les moins bien classés. Il est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, et le sera en 2034 pour la classe D. Valable cinq ans, il est lui aussi opposable.

Les copropriétés et les meublés de tourisme

Les copropriétés doivent désormais disposer d'un DPE collectif, selon un calendrier échelonné par taille, depuis 2024 pour les plus de 200 lots, 2025 pour celles de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots et moins. Ce document ne remplace pas le DPE individuel de chaque logement.

Les meublés de tourisme relèvent d'un régime propre depuis la loi du 19 novembre 2024. Toute nouvelle autorisation de changement d'usage exige une classe A à E, seuil qui passera à la classe D en 2034. Nous détaillons ce point dans notre article sur la réglementation de la location saisonnière à Nice.

Combien coûte une mauvaise étiquette à la revente ?

La question intéresse plus les propriétaires que le détail réglementaire, et elle a désormais une réponse chiffrée. Selon l'étude sur la valeur verte présentée par les Notaires de France en décembre 2025, 40 % des ventes de logements anciens en 2024 ont porté sur des biens classés E, F ou G.

L'écart de prix est net. Par rapport à un bien équivalent classé D, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher, un appartement classé G environ 12 % moins cher. La décote s'est creusée à mesure que les échéances approchaient.

Pour un propriétaire niçois qui hésite entre rénover et vendre en l'état, cet écart est le vrai élément de calcul. Notre équipe peut estimer votre bien en tenant compte de son classement énergétique et du potentiel de valorisation après travaux.

Comment améliorer son DPE ?

Le DPE contient des recommandations et indique les postes les plus énergivores du logement. Il permet donc de cibler les travaux à entreprendre. L'optimisation de la consommation d'énergie primaire passe par la rénovation de l'isolation, puis par celle de l'installation de chauffage et d'eau chaude sanitaire. Réduire l'impact environnemental suppose de diminuer la consommation d'énergies fossiles.

Les aides de l'État existent toujours, mais leurs conditions ont beaucoup changé et méritent d'être vérifiées avant d'engager un devis. Le guichet MaPrimeRénov' a été suspendu à deux reprises, en juin 2025 puis au 1er janvier 2026, avant de rouvrir le 23 février 2026.

Dans sa forme actuelle, le parcours de rénovation d'ampleur est réservé aux logements classés E, F ou G et exige un gain d'au moins deux classes, après un rendez-vous obligatoire avec un conseiller France Rénov'. L'isolation des façades et les chaudières biomasse sont sorties du parcours par geste. Et à compter du 1er septembre 2026, l'aide à la rénovation d'ampleur ne sera plus accordée si un chauffage au gaz est conservé après travaux.

Quelles sont les sanctions liées au DPE pour le vendeur ou le bailleur ?

En cas de non-transmission du DPE à l'acheteur ou au locataire

Il est possible pour l'acquéreur ou le locataire de saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir des dommages et intérêts.

En cas d'annonce immobilière mensongère

Si l'annonce publiée dans la presse ou affichée en agence comporte des informations erronées au sujet des performances énergétiques du bien, l'acheteur ou le locataire peut saisir le tribunal. Le vendeur ou le bailleur encourt des dommages et intérêts, l'annulation de la vente ou du bail, ainsi qu'une amende pouvant atteindre 3 000 euros, portée à 15 000 euros pour une personne morale.

En cas de DPE réalisé par un diagnostiqueur non certifié

Le recours à un diagnostiqueur non certifié est passible, pour le vendeur ou le bailleur, d'une sanction pécuniaire de 1 500 euros, et jusqu'à 3 000 euros en cas de récidive.

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