Affitto stagionale a Nizza: le regole per prima e seconda casa

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Articolo aggiornato l'11 agosto 2026, dopo la legge francese del 19 novembre 2024 detta loi Le Meur, la delibera del consiglio comunale di Nizza del 23 maggio 2025 che abbassa il tetto a 90 notti, e il regolamento metropolitano del 5 dicembre 2025 che introduce le quote.

Affittare un immobile come casa vacanze a Nizza non segue più le regole di due anni fa. Il tetto applicabile alla residenza principale è sceso da 120 a 90 notti l'anno, un sistema di quote disciplina ormai i cambi di destinazione d'uso, e un requisito di prestazione energetica condiziona ogni nuova autorizzazione.

Che tu affitti la tua abitazione per qualche settimana o gestisca un secondo immobile tutto l'anno, ecco lo stato delle regole applicabili e i punti ancora in movimento.

Affittare la residenza principale a Nizza, la regola dei 90 giorni

La residenza principale è l'abitazione che occupi almeno otto mesi all'anno. Il diritto tributario francese la definisce come il luogo di residenza al 31 dicembre dell'anno in cui il reddito viene percepito.

Dalla delibera del consiglio comunale del 23 maggio 2025, adottata in applicazione della loi Le Meur, Nizza limita l'affitto turistico di una residenza principale a 90 giorni l'anno, contro i 120 precedenti. Il Comune si è avvalso della facoltà che il Codice del turismo riconosce oggi ai municipi di abbassare il tetto nazionale.

In concreto, un proprietario che ragionasse ancora su 120 giorni supera il limite legale di un mese intero. Le piattaforme bloccano automaticamente gli annunci oltre la quota dichiarata.

La dichiarazione preventiva e il numero di registrazione

La dichiarazione resta gratuita e obbligatoria. Ti attribuisce un numero di registrazione che deve comparire su ogni annuncio, qualunque sia la piattaforma. In forza della direttiva europea DAC7, le piattaforme sono tenute a raccogliere questa informazione e a trasmetterla all'amministrazione fiscale francese.

Questo punto sta per cambiare. La loi Le Meur istituisce un registro nazionale online destinato a sostituire la dichiarazione in Comune, con un numero di tredici caratteri valido su tutto il territorio. La scadenza di legge era fissata al 20 maggio 2026, ma l'attivazione è stata rinviata all'ultimo trimestre del 2026. Nel frattempo resta valida la procedura nizzarda. I numeri rilasciati dal Comune resteranno utilizzabili per un periodo transitorio prima di essere sostituiti.

Le sanzioni sono state inasprite. La mancata registrazione espone a una multa fino a 10 000 euro, e una falsa dichiarazione o l'uso di un numero non valido fino a 20 000 euro.

Verificare il regolamento condominiale, un passaggio diventato decisivo

Il regolamento condominiale può vietare l'affitto di breve durata. Dalla loi Le Meur, ogni condomino che dichiara una casa vacanze deve informare l'amministratore, e i regolamenti di nuova redazione devono pronunciarsi esplicitamente sull'autorizzazione o sul divieto di questa attività.

Il divieto non può derivare da una semplice votazione in assemblea. Richiede una modifica del regolamento condominiale approvata all'unanimità.

Affittare una seconda casa, cambio di destinazione e quote

Un immobile ha per principio destinazione abitativa. Gestirlo come casa vacanze tutto l'anno equivale ad attribuirgli una destinazione commerciale, il che richiede un'autorizzazione di cambio di destinazione rilasciata dalla Métropole.

Una quota di 671 autorizzazioni l'anno

Il regolamento metropolitano del 5 dicembre 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026, fissa un tetto al numero di autorizzazioni temporanee rilasciate ogni anno e lo ripartisce per settore.

• Vecchia Nizza, 38 autorizzazioni l'anno
• Riquier, Porto e Mont Boron, 227 autorizzazioni
• Centro città, 298 autorizzazioni
• Nizza Ovest, 108 autorizzazioni

In totale 671 autorizzazioni, da confrontare con il numero di domande depositate ogni anno. I fascicoli si presentano entro una finestra di calendario rigida, fuori dalla quale vengono respinti.

Un dispositivo parzialmente sospeso dalla giustizia

Il regolamento è oggetto di contenzioso. Con ordinanza del 29 gennaio 2026, il giudice cautelare del tribunale amministrativo di Nizza ne ha sospeso parzialmente l'esecuzione, sul metodo di calcolo della base delle quote, che considerava le sole residenze principali. Il resto del dispositivo non è stato sospeso.

In attesa della decisione del Consiglio di Stato francese, il deposito dei fascicoli nelle zone a quota è sospeso fino al 31 agosto 2026. Se stai valutando un cambio di destinazione, è il punto da sorvegliare prima di ogni altra pratica.

Cosa comporta davvero la destinazione commerciale

L'autorizzazione di cambio di destinazione elimina il limite di notti e consente di affittare tutto l'anno. In cambio, l'immobile entra in un quadro più esigente di quello abitativo.

A seconda della configurazione dell'immobile e dello stabile, le norme antincendio diventano più severe, con rilevatori di fumo, estintori e, in certi casi, un impianto di spegnimento automatico. Possono applicarsi obblighi di accessibilità per le persone a mobilità ridotta, che comportano talvolta lavori impegnativi sulle parti comuni. I locali interessati sono soggetti a controlli di conformità e igiene.

Questi adeguamenti hanno un costo, cui si aggiungono le spese amministrative delle pratiche. Su un immobile nizzardo d'epoca pesano spesso più del previsto e vanno quantificati prima di depositare una domanda.

La compensazione

Nei settori interessati, l'autorizzazione può essere subordinata a una compensazione. Il proprietario deve allora trasformare in abitazione locali che non lo erano, oppure acquistare un titolo di compensazione. Il meccanismo serve a evitare che il patrimonio residenziale si riduca man mano che gli alloggi passano all'affitto turistico.

La prestazione energetica, nuova condizione di accesso

La loi Le Meur ha introdotto un requisito che prima non esisteva per le case vacanze. Ogni nuova autorizzazione di cambio di destinazione presuppone un immobile in classe E o superiore secondo la certificazione energetica francese, il che esclude le classi F e G. Dal 2034 la soglia salirà alla classe D per tutti gli alloggi soggetti ad autorizzazione.

Il sindaco può richiedere la certificazione. Un immobile la cui classe non consente l'attività rischia una multa fino a 5 000 euro, con una penale giornaliera in caso di mancata produzione del documento.

Su un immobile nizzardo d'epoca non ristrutturato, questa sola condizione può chiudere la strada dell'affitto turistico. Va verificata prima di qualunque calcolo di redditività.

Come viene tassata una casa vacanze nel 2026?

I redditi da casa vacanze rientrano nella categoria francese BIC, i redditi industriali e commerciali. Il regime semplificato micro-BIC è stato fortemente ristretto per gli alloggi non classificati.

• Alloggio non classificato, tetto di ricavi ridotto a 15 000 euro e deduzione forfettaria abbassata al 30 %
• Alloggio classificato, tetto di 77 700 euro sui redditi 2025, portato a 83 600 euro sui redditi 2026, con deduzione mantenuta al 50 %

Il divario tra classificato e non classificato è diventato considerevole. La classificazione turistica, a lungo trattata come facoltativa, è oggi una scelta fiscale a pieno titolo.

Oltre queste soglie, o per scelta, il regime reale consente di dedurre le spese e di ammortizzare l'immobile. Illustriamo questo meccanismo nel nostro articolo sulla scelta tra gli statuti LMNP e LMP.

La tassa di soggiorno, chi la paga e chi la versa

La tassa di soggiorno è dovuta dall'ospite, non dal proprietario, che ne è il collettore salvo quando la piattaforma la trattiene direttamente, come fa per i locatori non professionali dal 2019.

Per una casa vacanze non classificata a Nizza, la tariffa applicabile dal 1° gennaio 2026 è del 6,70 % del prezzo al netto delle imposte per persona e per notte, con un massimo di 6,43 euro. Gli alloggi classificati seguono una tariffa forfettaria per stella, da 1,07 euro per una stella a 6,43 euro per i palace.

La dichiarazione online alla Métropole resta obbligatoria, che l'alloggio sia classificato o meno, e indipendentemente dal numero di registrazione.

Cosa deve sapere un proprietario non residente

Se non sei residente fiscale in Francia, il reddito da un immobile francese è comunque tassato in Francia. Le convenzioni contro le doppie imposizioni attribuiscono il diritto di tassazione allo Stato in cui si trova l'immobile.

Ne derivano due conseguenze pratiche. Ti serviranno un codice fiscale francese e una dichiarazione annuale, anche se non hai mai vissuto in Francia. E le trattenute sociali si applicano ad aliquota piena per i non residenti extra Unione europea, mentre i residenti dell'Unione e della Svizzera versano un'aliquota ridotta. Per un acquirente italiano, questo secondo punto conta.

Alternare affitto studentesco e affitto turistico, il contratto misto nizzardo

La redditività di una casa vacanze si concentra su tre o quattro mesi. Il resto dell'anno l'immobile rende meno mentre usura e gestione continuano a pesare. La Métropole ha costruito un dispositivo che risponde esattamente a questo squilibrio.

Il principio consiste nell'affittare l'alloggio a uno studente da settembre a giugno, per poi proporlo come casa vacanze durante l'estate, senza dover chiedere un cambio di destinazione. Il proprietario conserva così il regime del locatore non professionale ed evita i vincoli della destinazione commerciale.

In cambio, il canone studentesco è soggetto a tetto. Dalla delibera del 16 maggio 2025, gli importi mensili al netto degli oneri sono i seguenti.

• Monolocale, 525 euro
• Bilocale, 680 euro
• Trilocale, 890 euro
• Quadrilocale e oltre, 1 260 euro

La domanda c'è. Nizza accoglie oggi poco più di 50 000 studenti, cifra raddoppiata dal 2008, distribuiti tra l'Université Côte d'Azur, sei facoltà e diverse decine di scuole specializzate, di ingegneria e di economia. Il 60 % di loro cerca un alloggio, quasi 30 000 potenziali inquilini in una finestra molto breve. Poiché l'anno accademico inizia tra settembre e ottobre, la pressione si concentra nei tre mesi precedenti.

Questa tensione ha un rovescio che il proprietario deve conoscere. I prezzi vengono spinti verso l'alto, e uno studente senza reddito deve presentare un garante con redditi pari ad almeno quattro volte il canone. Il contratto studentesco ammobiliato consente inoltre un deposito cauzionale di due mensilità al netto degli oneri, ed è uno dei rari casi in cui resta possibile cumulare garante e assicurazione contro la morosità.

Il dispositivo richiede una convenzione con la Métropole e il rispetto rigoroso del tetto di canone. Le condizioni complete sono sul portale della Métropole Nice Côte d'Azur.

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Tra il tetto dei 90 giorni, la finestra di deposito delle domande di cambio di destinazione, il contenzioso in corso, la soglia energetica e i due regimi fiscali, affittare a Nizza richiede un monitoraggio che pochi proprietari hanno il tempo di garantire, ancor meno dall'estero.

Il nostro servizio di gestione locativa a Nizza si occupa della ricerca degli inquilini, della redazione dei contratti, delle dichiarazioni e del seguito tecnico. Gestiamo oggi più di 550 unità a Nizza e dintorni, compresi i casi difficili.

Fondata nel 1958, la nostra agenzia immobiliare a Nizza è un'impresa di famiglia in cui si sono succedute tre generazioni. Per fare il punto sul tuo immobile e sul regime più adatto, scrivici oppure passa a trovarci in boulevard Gambetta.