LMNP o LMP: quale status scegliere per ottimizzare la fiscalita della locazione ammobiliata?

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Tabella riepilogativa

Criterio	LMNP (Locatore Ammobiliato Non Professionale)	LMP (Locatore Ammobiliato Professionale)
Condizione d'accesso	Redditi da locazione ≤ 23.000 euro o inferiori agli altri redditi del nucleo fiscale	Redditi da locazione > 23.000 euro e superiori agli altri redditi del nucleo fiscale
Regime fiscale	BIC: micro-BIC o regime reale	BIC: micro-BIC o regime reale
Vantaggio fiscale principale	Ammortamento dell'immobile e degli arredi, che puo ridurre l'imposizione sugli affitti per 15-20 anni	Deficit imputabile al reddito complessivo senza limiti
Plusvalenza alla rivendita	Regime dei privati (ma ammortamenti reintegrati dopo la recente riforma)	Regime delle plusvalenze professionali
Esenzione possibile	Esenzione dopo 22 anni (IRPEF) e 30 anni (contributi sociali)	Esenzione possibile dopo 5 anni se il fatturato medio < 90.000 euro
Contributi sociali	No (prelievi sociali al 17,2%)	Si, circa il 35-45% dell'utile
Profilo dell'investitore	Investitore patrimoniale o redditi locativi complementari	Investitore con attivita locativa ammobiliata rilevante

Quali sono le condizioni per ottenere lo status LMNP o LMP?

Il passaggio da LMNP a LMP non e una scelta volontaria: e la natura dei vostri redditi a determinare il vostro status.

Per essere considerati locatori ammobiliati professionali, devono essere soddisfatte 2 condizioni cumulative: i redditi da locazione annuali devono superare i 23.000 euro IVA inclusa e questi redditi devono essere superiori a tutti gli altri redditi di attivita del nucleo fiscale.

Se una delle due condizioni non e soddisfatta, si conserva lo status di locatore ammobiliato non professionale.

Il parere dell'agenzia Winter Immobilier: a Nizza, dove gli affitti ammobiliati sono elevati, la soglia dei 23.000 euro puo essere raggiunta rapidamente, in particolare con le locazioni stagionali.

Come funziona la fiscalita in LMNP?

I redditi della locazione ammobiliata non professionale rientrano nella categoria dei benefici industriali e commerciali (BIC).

Due regimi si offrono a voi: il micro-BIC, con una detrazione forfettaria del 50% per gli ammobiliati classici (con un tetto di 77.700 euro di redditi) e del 50% per gli alloggi turistici classificati, oppure il regime reale, che consente di dedurre tutte le spese e soprattutto di praticare l'ammortamento dell'immobile e degli arredi.

E questo meccanismo di ammortamento che rende il LMNP cosi attrattivo: puo ridurre a zero la base imponibile per molti anni.

Come sottolinea Olivier Roquin, Direttore dell'agenzia Winter Immobilier: "A Nizza e sulla Costa Azzurra, il regime reale in LMNP resta la scelta piu pertinente per i nostri clienti investitori. L'ammortamento permette di neutralizzare l'imposizione sugli affitti per 15-20 anni."

Quali vantaggi fiscali offre lo status LMP?

Lo status di locatore ammobiliato professionale offre vantaggi supplementari rispetto al LMNP, ma implica anche vincoli maggiori.

Il principale punto di forza dell'LMP risiede nella possibilita di imputare il deficit direttamente sul reddito complessivo, senza alcun limite di importo. In LMNP, questo deficit puo essere imputato solo sui redditi della stessa natura per un periodo di 10 anni.

L'LMP consente inoltre di beneficiare di un'esenzione dalla plusvalenza professionale dopo 5 anni di attivita, a condizione che il fatturato medio su 2 anni resti inferiore a 90.000 euro. In contropartita, l'LMP comporta l'iscrizione al regime previdenziale dei lavoratori autonomi e il pagamento di contributi sociali sugli utili.

Il parere dell'agenzia Winter Immobilier: il passaggio a LMP non e sempre vantaggioso. I contributi sociali rappresentano circa il 35-45% dell'utile, il che puo annullare parte del risparmio fiscale.

Quali sono i cambiamenti principali dal 2025?

La legge di bilancio 2025 ha modificato profondamente la fiscalita della locazione ammobiliata. Il cambiamento piu significativo riguarda la reintegrazione degli ammortamenti nel calcolo della plusvalenza in LMNP al momento della rivendita.

Concretamente, se avete ammortizzato 100.000 euro sul vostro immobile, questa somma viene aggiunta alla plusvalenza tassabile al momento della cessione.

Questa misura avvicina la fiscalita del LMNP a quella dell'LMP, dove gli ammortamenti sono sempre stati reintegrati. Le residenze di servizio (case di cura, residenze studentesche) beneficiano tuttavia di un'esclusione e non sono interessate da questa riforma.

Inoltre, la soglia del micro-BIC per gli alloggi turistici non classificati e stata abbassata a 15.000 euro con una detrazione ridotta al 30%.

Come scegliere tra LMNP e LMP per un investimento immobiliare?

La scelta tra LMNP e LMP dipende innanzitutto dal volume dei redditi da locazione e dalla situazione fiscale complessiva.

Il LMNP e adatto agli investitori i cui redditi da locazione ammobiliata restano moderati e che desiderano beneficiare dell'ammortamento senza i vincoli dello status professionale.

L'LMP si rivolge invece a investitori con un patrimonio locativo ammobiliato importante, che genera oltre 23.000 euro di redditi annuali, e che possono trarre vantaggio dall'imputazione del deficit sul reddito complessivo e dall'esenzione dalla plusvalenza immobiliare.

A Nizza, dove i rendimenti da locazione ammobiliata oscillano tra il 4% e il 7% a seconda dei quartieri, la nostra agenzia constata che la maggioranza degli investitori resta in LMNP, ma che un numero crescente passa a LMP con l'aumento degli affitti stagionali.

Quale regime d'imposizione privilegiare in LMNP o LMP?

Che siate LMNP o LMP, la scelta del regime d'imposizione e determinante per ottimizzare la vostra fiscalita locativa.

Il micro-BIC: semplicita e detrazione forfettaria

Il micro-BIC si applica automaticamente se i redditi non superano i tetti in vigore. Offre una detrazione forfettaria del 50% sui redditi da locazione ammobiliata classica. La sua semplicita e un vantaggio per i piccoli investimenti, ma non consente ne di dedurre le spese reali ne di praticare l'ammortamento dell'immobile.

Il regime reale: ottimizzazione attraverso l'ammortamento

Il regime reale permette di dedurre la totalita delle spese (interessi del mutuo, lavori, assicurazioni, spese di gestione) e soprattutto di praticare l'ammortamento contabile dell'immobile e degli arredi. Su un immobile a Nizza acquistato a 300.000 euro, l'ammortamento puo rappresentare da 8.000 a 10.000 euro di deduzione annuale. E il regime privilegiato dagli investitori seguiti dalla nostra agenzia.

LMNP e LMP: quale impatto sulla plusvalenza alla rivendita?

La plusvalenza alla rivendita costituisce un punto di attenzione fondamentale nella scelta tra LMNP e LMP.

In LMNP, la plusvalenza rientrava storicamente nel regime dei privati, con una detrazione progressiva legata alla durata di possesso e un’esenzione totale dopo 22 anni ai fini dell’imposta sul reddito.

Dal 2025, gli ammortamenti dedotti vengono tuttavia aggiunti alla plusvalenza tassabile, riducendo il vantaggio di questo regime. In LMP, la plusvalenza rientra nel regime professionale: gli ammortamenti sono sempre stati reintegrati, ma un’esenzione totale e possibile dopo 5 anni di attivita se il fatturato medio resta inferiore a 90.000 euro.

Questo meccanismo puo rivelarsi molto piu vantaggioso per gli investitori che superano le soglie del LMNP.

Quali sono gli obblighi dichiarativi in LMNP e in LMP?

Gli obblighi amministrativi differiscono sensibilmente tra i due status di locazione ammobiliata.

In LMNP con il micro-BIC, e sufficiente riportare i redditi sulla dichiarazione complementare dei redditi. Con il regime reale, e necessario produrre un bilancio fiscale completo.

In LMP, gli obblighi sono piu impegnativi: iscrizione al registro delle imprese, affiliazione al regime previdenziale dei lavoratori autonomi, dichiarazione dei risultati e pagamento trimestrale dei contributi sociali.

Vi interrogate su quale status tra LMNP e LMP sia piu adatto al vostro investimento ammobiliato a Nizza o sulla Costa Azzurra? Ogni situazione patrimoniale merita un’analisi personalizzata che tenga conto dei vostri redditi, dell’orizzonte temporale di detenzione e dei vostri obiettivi di trasmissione.

Perche non confrontarsi con un esperto? Contattate l’agenzia Winter Immobilier per uno scambio personalizzato!

FAQ - LMNP o LMP

Qual e la principale differenza tra LMNP e LMP?

La principale differenza tra LMNP e LMP risiede nelle condizioni di reddito. Siete LMP se i vostri redditi da locazione ammobiliata superano i 23.000 euro all’anno e superano gli altri redditi di attivita. Al di sotto di queste soglie, restate LMNP.

Si puo scegliere liberamente tra lo status LMNP e lo status LMP?

No, non si puo scegliere liberamente tra LMNP e LMP. Lo status si applica automaticamente in funzione dei redditi da locazione e degli altri redditi professionali. Se entrambe le condizioni sono soddisfatte, si passa obbligatoriamente a LMP.

Quali sono i vantaggi del LMNP in regime reale?

I principali vantaggi del LMNP in regime reale sono la deduzione delle spese reali e l’ammortamento contabile dell’immobile e degli arredi. Questo meccanismo puo annullare l’imposizione sugli affitti per molti anni.

L’LMP obbliga al pagamento dei contributi sociali?

Si, l’LMP obbliga al pagamento dei contributi sociali. L’iscrizione al regime previdenziale dei lavoratori autonomi e obbligatoria e i contributi rappresentano circa il 35-45% dell’utile. Questo costo deve essere integrato nel calcolo della redditivita.

Cosa ha comportato la riforma 2025?

La riforma 2025 rende il LMNP meno interessante alla rivendita, poiche gli ammortamenti dedotti vengono ora reintegrati nel calcolo della plusvalenza. Il vantaggio fiscale durante il periodo di detenzione resta comunque significativo, soprattutto in regime reale.