Come calcolare la plusvalenza su una seconda casa ?

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Una residenza secondaria oggetto di rivendita, sia acquistata attraverso un acquisto immobiliare che come parte di un'eredità, può generare una plusvalenza immobiliare, soggetta a tassazione. Winter Immobilier ti consiglia su come calcolare la tua plusvalenza immobiliare e stimare l'aliquota forfettaria di tassa a cui sarà soggetta : quali costi detrarre per ridurre la plusvalenza imponibile su una seconda casa? In quali casi sei esentato dall'imposta sulle plusvalenze sulla rivendita di una seconda casa?

Determinare l'importo della base della plusvalenza sulla rivendita di una residenza secondaria

Per conoscere la base imponibile della tua plusvalenza immobiliare sulla rivendita della tua seconda casa, è necessario prima calcolare la plusvalenza lorda, dalla quale poi si possono detrarre vari costi di acquisto e vendita. La plusvalenza lorda è costituita dalla differenza tra il prezzo di acquisto della tua seconda casa e il suo prezzo di rivendita.

In caso di eredità, il prezzo di acquisto utilizzato per fare tale differenza sarà la stima su cui si è basato il notaio nel dividere l'eredità del defunto. Il calcolo della plusvalenza lorda è finora molto semplice : se la tua residenza secondaria è stata acquistata per 200.000 euro (o stimata in 200.000 euro durante la successione), e la rivendi a 250.000 euro, la tua plusvalenza lorda è di 50.000 euro.

Diminuire la plusvalenza su una residenza secondaria detraendo i costi

Prima di essere tassato, l'importo della plusvalenza può essere comunque ridotto, adeguando l'aumento del prezzo di acquisto e la riduzione del prezzo di vendita. Le aliquote fiscali e gli oneri sociali si applicano alla plusvalenza netta, ovvero al netto delle detrazioni e delle indennità.

Aumentare il prezzo di acquisto al prezzo fisso o ai costi effettivi

La plusvalenza imponibile si riduce dell'aumento del prezzo di acquisto grazie alla presa in considerazione delle spese di lavoro. Questa possibilità esiste solo quando la proprietà è stata detenuta per 5 anni o più prima di essere rivenduta. Sono possibili diversi casi :

• I lavori sono stati eseguiti nella residenza secondaria sin dalla sua acquisizione e questi lavori sono stati svolto da professionisti, a supporto delle fatture

• I lavori sono stati eseguiti dal proprietario stesso

• La residenza secondaria non è stata oggetto di lavoro

Negli ultimi due casi non sarà possibile detrarre dal valore aggiunto le spese dei lavori ai costi effettivi, ma sarà invece possibile applicare una maggiorazione fissa del 15% sul prezzo di acquisto, che ha l'effetto di ridurre la plusvalenza. Nel primo caso bisognerà valutare se sia più valido aumentare il prezzo di acquisto dell'importo effettivo delle spese sostenute per l'opera, oppure applicare la maggiorazione fissa del 15%.

Oltre alle spese di lavoro, anche i costi e le spese di acquisto possono gonfiare il prezzo di acquisto dell'immobile, e quindi ridurre la plusvalenza imponibile : anche in questo caso è possibile detrarre le spese effettive (notarile e di registrazione), oppure applicare un forfait del 7,5%, che andrà ad aggiungersi al forfait del 15% legato alle spese per lavori. Nel caso di plusvalenza lorda di 50.000 euro come sopra indicato, l'aumento del prezzo di acquisto al 7,5 + 15%, ovvero 45.000 euro in più su un immobile acquistato a 200.000 euro, permette di aumentare la plusvalenza a 5000 euro !

Diminuire il prezzo di vendita detraendo i costi

D'altra parte, anche il prezzo di rivendita dell'immobile può essere modificato legalmente al fine di ridurre la plusvalenza imponibile dell'immobile. Al contrario, sarà ridotto dei costi relativi alla vendita, che ridurranno ulteriormente la differenza con il prezzo di acquisto. I costi che possono essere detratti dal prezzo di vendita nel calcolo della plusvalenza sono in particolare le spese di agenzia, l'IVA pagata, e le spese di compilazione del dossier di diagnostici tecnichi (DPE, ecc.).

Calcola l'importo dell'imposta sulla plusvalenza della tua residenza secondaria

Applicare sconti

La plusvalenza netta realizzata sulla vendita della tua seconda casa è tassata ai fini dell'imposta sul reddito e dei prelievi sociali. Ma per ciascuna di queste tasse sono previste delle detrazioni a seconda della durata della proprietà dell'immobile : tali detrazioni variano dal 4 al 6% annuo tra il 6° e il 22° anno per il calcolo dell'imposta sul reddito, fino all' esonero totale dall'imposta 22ᵉ anno.

Il tasso di abbattimento applicabile ai contributi sociali varia dall'1,65% al ​​9% dal 6° al 30° anno, fino all'esenzione totale dai 30 anni di proprietà dell'immobile. Un'eccezionale riduzione del 70% è prevista anche in due casi specifici : se la seconda casa viene acquistata in vista della demolizione nell'ambito di un progetto di ricostruzione di edifici abitativi collettivi; se si trova in una zona in cui la domanda e l'offerta di alloggi sono sbilanciate.

Applicare aliquote fiscali forfettari

Le aliquote fiscali possono essere applicate all'importo della plusvalenza dopo il calcolo delle detrazioni. Con un'aliquota fissa del 17,2% per i prelievi sociali e un'aliquota fissa del 19% per l'imposta sul reddito, l'aliquota d'imposta complessiva per la plusvalenza sulla seconda casa è del 36,2%.

Applicare l'imposta aggiuntiva sulle plusvalenze significative

Si prega di notare che in alcuni casi di plusvalenze elevate, viene applicata una maggiorazione. Tale imposta aggiuntiva riguarda plusvalenze superiori a 50.000 euro previa applicazione delle detrazioni. Il suo tasso varia dal 2 al 6% a seconda dell'importo della plusvalenza.

Come essere esentati dall'imposta sulla plusvalenza di una seconda casa ?

La plusvalenza realizzata sulla vendita di una residenza principale è esente dall'imposta sul reddito. Nell'ambito della vendita di una seconda casa, invece, solo pochi casi danno luogo ad esenzione. La vendita non è soggetta a tassazione quando la plusvalenza è inferiore a 15.000 euro per una sola persona o 30.000 euro per una coppia. L'esenzione riguarda anche i proprietari da meno di 5 anni che riutilizzeranno l'importo della vendita per l'acquisizione della loro residenza principale.

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