Plusvalenza immobiliare SCI: FAQ

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La Société Civile Immobilière (SCI) facilita l'acquisizione e la gestione del patrimonio immobiliare. Le plusvalenze possono essere realizzate durante le operazioni di vendita di proprietà o azioni. Come viene tassata questa plusvalenza e quali sono le possibilità di esonero ? Winter Immobilier ti dice di più sul funzionamento delle plusvalenze immobiliari in SCI.

Come calcolare la plusvalenza in SCI?

In un SCI, la plusvalenza corrisponde a :

• La differenza tra il valore delle azioni al momento dell'acquisto e il prezzo di vendita

• La differenza tra il prezzo al quale la società ha acquistato un edificio e il suo prezzo di rivendita.

Cosa comprende il prezzo di vendita per il calcolo della plusvalenza in SCI ?

Per il calcolo della plusvalenza, il prezzo di vendita di un immobile o di azioni da parte di un SCI è l'importo indicato nell'atto di vendita o di trasferimento. Da tale prezzo di vendita possono essere dedotti dei costi che hanno l'effetto di ridurre la plusvalenza imponibile :

• La commissione di vendita

• Spese di rilascio del mutuo

• Diagnostici tecnici obbligatori (DPE e altri)

• Onorari per architetti

• Qualsiasi compenso pagato all'inquilino che lascia l'alloggio

• IVA pagata

Cosa include il prezzo di acquisto per il calcolo della plusvalenza in SCI?

Il prezzo di acquisto corrisponde all'importo effettivamente pagato dalla SCI o dal partner venditore per l'acquisto dell'immobile o delle azioni. Tale importo può essere incrementato di commissioni e oneri al fine di ridurre la plusvalenza imponibile. I costi di acquisto effettivi possono essere aggiunti al prezzo di acquisto sugli scontrini. Diversamente è possibile optare per l'applicazione di un aumento del pacchetto (7,5%). Se l'immobile viene venduto oltre 5 anni dopo l'acquisto, i costi per lavori possono essere aggiunti al prezzo di acquisto, ai costi effettivi (su fatture aziendali) o con un aumento fisso del 15%.

Quale regime fiscale per le plusvalenze realizzate da una SCI?

Il regime fiscale applicabile alla plusvalenza realizzata in SCI dipende dalla modalità di tassazione della società : IR o IS. La plusvalenza sarà soggetta a IR (imposta sul reddito) se la SCI è in regime di società di persone (regime predefinito della SCI). La plusvalenza netta (al netto delle eventuali detrazioni) sarà tassata col tasso del 19% e potrà essere soggetta a imposta aggiuntiva se eccede i 50.000 euro. Sarà assoggettata all'IS (imposta sulle società) se i soci hanno deciso di sottoporre la SCI al regime professionale. Viene applicata il tasso fisso dell'imposta sulle società del 25%.

Quali esenzioni fiscali per il SCI à IR?

Come le persone fisiche, la SCI può beneficiare di un'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze immobiliari nelle seguenti circostanze :

• L'immobile venduto è l'abitazione principale di uno dei soci della SCI (l'esenzione riguarda poi la parte di plusvalenza di tale socio)

• Si tratta della prima vendita di un immobile che non sia abitazione principale, il socio che beneficia dell'esenzione sulla sua quota di plusvalenza non possedendo la sua abitazione principale da 4 anni.

• La vendita dell'immobile viene effettuata nell'ambito di operazioni di consolidamento rurale o urbano

• La vendita è effettuata a beneficio di un ente di edilizia sociale o di una società che si impegna ad affittare alloggi sociali

• Il prezzo di vendita dell'immobile è inferiore a 15.000 euro.

Quali detrazioni fiscali per il SCI à IR?

A partire dai 5 anni di proprietà di un fabbricato, il SCI beneficia di detrazioni sull'importo delle plusvalenze imponibili. Questa indennità inizia al 6% per ogni anno di proprietà dal 6° anno. Nel 22° anno è del 4%. Oltre i 22 anni di proprietà, la SCI beneficia quindi di un'esenzione. Anche la plusvalenza immobiliare in SCI in regime IR è soggetta a contributi previdenziali. Le indennità legate al periodo di proprietà dell'immobile sono fissate al 1,65% annuo dal 6° al 21° anno, al 1,60% al 22° anno, quindi al 6% successivamente. L'esenzione dai contributi previdenziali è quindi raggiunta a partire dai 30 anni di detenzione.

Quali esenzioni fiscali per la SCI à IS?

Il regime IS non consente alla SCI di beneficiare di riduzioni o esenzioni sulle imposte cui sono soggette le plusvalenze immobiliari. La plusvalenza realizzata dalla SCI in occasione di una vendita è tassata così come il normale risultato fiscale della società. Inoltre, il partner che percepisce dividendi a seguito della vendita di un immobile da parte della SCI aumenta la base di calcolo della sua IR personale.

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