Consulenza immobiliare
02 maggio 2022
Plusvalenza immobiliare
Vuoi rivendere un immobile che hai acquistato alcuni anni fa nell'ambito di un investimento locativo o dell'acquisizione di una seconda casa? Probabilmente dovrai pagare l'imposta sulle plusvalenze immobiliari. Qual è questa forma di tassazione? Chi è interessato e come calcolarla ? Segui la guida WINTER IMMOBILIER.
Quando devi pagare una plusvalenza immobiliare ?
La plusvalenza immobiliare si riferisce al profitto che un proprietario può realizzare quando rivende una proprietà che è più costosa di quella acquistata. Differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di rivendita, la plusvalenza immobiliare è imponibile. L'importo dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari deve essere versata dal venditore lo stesso giorno della sottoscrizione dell'atto autentico di vendita dell'immobile in questione. Il notaio riscuote direttamente l'imposta per lo Stato.
In pratica, quindi, il venditore riceve il giorno della vendita l'importo del prezzo di vendita del suo immobile, dal quale viene detratta l'imposta sulle plusvalenze. L'imposta sulle plusvalenze immobiliari riguarda immobili venduti per più di 15.000 euro, diversi dall'abitazione principale, detenuti da meno di 30 anni.
Come calcolare la plusvalenza immobiliare ?
La base per il calcolo della plusvalenza immobiliare
La plusvalenza è calcolata sulla base della differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di rivendita dell'immobile. Questi possono essere rispettivamente incrementati e ridotti tenendo conto di diversi costi (costi di acquisto e vendita, lavori, perdita di capitale, ecc.) : il che equivale a ridurre l'importo della plusvalenza imponibile. Sono previste anche detrazioni a seconda della durata della detenzione dell'immobile in questione.
L'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari
L'imposta si riferisce all'importo della plusvalenza doppo eventuali abbuoni, essa stessa calcolata dalla differenza tra il prezzo di acquisto maggiorato di alcuni costi e il prezzo di rivendita eventualmente ridotto. La plusvalenza è tassata sia al titolo dei prelevamenti sociali che al titolo dell'imposta sul reddito. L'aliquota d'imposta complessiva del 36,20% è quindi composta dall'aliquota forfettaria del 19% per l'imposta sul reddito e del 17,2% per i prelevamenti sociali.
A seconda dell'importo della plusvalenza dopo le indennità, dal 2013 si applica un'imposta aggiuntiva dal 2 al 6% quando l'immobile non è terreno edificabile e la plusvalenza netta supera i 50.000 euro. La plusvalenza imponibile è calcolata dal notaio al momento della rivendita. È anche lui che riscuote l'imposta sul prezzo di vendita per trasferirla alle pubbliche autorità. Tuttavia, è necessario che il venditore indichi l'importo della plusvalenza nella sua dichiarazione dei redditi annuale.
Cosa si può detrarre dalla plusvalenza immobiliare ?
La base per il calcolo della plusvalenza immobiliare può essere ridotta deducendo alcuni costi dal prezzo di rivendita e, al contrario, aumentando il prezzo di acquisto.
Riduzione del prezzo di vendita
Su presentazione dei documenti giustificativi, è possibile detrarre dal prezzo di vendita su cui viene calcolata la plusvalenza le spese pagate al momento della vendita. Si possono così detrarre i costi relativi alle varie diagnostiche obbligatorie: DPE, diagnostica amianto, diagnostica piombo, diagnostica termiti e altre diagnosi xilofago, diagnostica del rischio naturale, minerario e tecnologico, diagnostica elettrica e del gas ove prevista.
Eccezionalmente, in particolare durante la vendita globale di un immobile acquisito in via frazionata, è anche possibile detrarre da una plusvalenza la perdita del capitale realizzata su altro immobile. Infine, il prezzo di vendita su cui viene calcolata la plusvalenza viene ridotto dell'importo dell'IVA pagata.
Aumento del prezzo di acquisto
Il prezzo di acquisto è maggiorato delle spese notarili e delle spese di registrazione. In assenza di documenti giustificativi, sono stimati al 7,5% dell'importo dell'acquisto. Anche le spese di lavori (costruzione, ristrutturazione, ampliamento) possono aumentare il prezzo di acquisto. Sono calcolati ai costi effettivi o presi in considerazione in un'unica soluzione. Sono deducibili dalla plusvalenza solo i lavori eseguiti da un'impresa con fattura soggetta ad IVA.
Le spese di manutenzione e riparazione non possono essere prese in considerazione nel calcolo della plusvalenza. Se non è possibile giustificare la realtà dell'opera, è possibile aumentare il prezzo di acquisto di un importo forfettario del 15% se l'immobile è detenuto da almeno 5 anni.
Quanti anni per non pagare una plusvalenza ?
Il momento del possesso dell'immobile influisce sull'importo da cui viene calcolata l'imposta sulle plusvalenze. In base al numero di anni di proprietà dell'immobile, infatti, viene fissato un tasso di abbattimento diverso. Non è prevista alcuna indennità per un periodo di detenzione inferiore o uguale a 6 anni. Dal 6° al 21° anno di detenzione viene poi applicata una detrazione del 6% per il calcolo dell'imposta sul reddito e dell'1,65% per il calcolo dei prelevamenti sociali. Dal 22° anno compiuto, l'indennità sale al 4% per l'imposta sul reddito e all'1,6% per i prelevamenti sociali. Oltre i 23 anni è prevista l'esenzione per il calcolo dell'imposta sul reddito e un'aliquota di riduzione del 9% per i contributi previdenziali. L'esenzione è totale (tasse + oneri sociali) oltre i 30ᵉ anni di possesso dell'immobile.
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