Tassa sugli alloggi vacanti: la nostra guida completa

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Sei proprietario di un immobile inutilizzato da qualche tempo? Senza una dichiarazione chiara della tua situazione, rischi di ricevere una tassa sugli alloggi vacanti. Chi è interessato? Qual è l’importo? E soprattutto, come evitarla o contestarla se è ingiustificata?

L’agenzia Winter Immobilier ti aiuta a fare chiarezza: normative in vigore, errori frequenti, soluzioni pratiche... Ecco tutto ciò che devi assolutamente sapere per evitare spiacevoli sorprese fiscali.

Cos’è la tassa sugli alloggi vacanti?

Hai un alloggio vuoto da un po’? Attenzione, potrebbe essere soggetto a una delle due tasse che riguardano gli immobili non occupati:

• TLV (Taxe sur les Logements Vacants): applicata nelle zone "tese", cioè nelle città in cui la domanda di alloggi supera ampiamente l’offerta.
• THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants): decisa localmente da alcuni comuni, al di fuori delle zone interessate dalla TLV.

L’obiettivo? Combattere la ritenzione di immobili vuoti in aree dove è difficile trovare un alloggio.

In concreto, se il tuo alloggio è vuoto da più di un anno (TLV) o due anni (THLV), e non gode di esenzione, potresti ricevere un avviso di tassazione anche senza aver fatto alcuna dichiarazione.

Quali immobili sono soggetti a queste tasse?

La TLV

La TLV si applica agli immobili non arredati, destinati all’abitazione, che risultano vacanti da almeno un anno al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

Non tutti gli immobili vuoti sono interessati; la TLV riguarda solo le zone cosiddette "tese", cioè i comuni dove la domanda abitativa è nettamente superiore all’offerta e dove gli affitti sono spesso elevati.

L’elenco dei comuni soggetti alla tassa sugli alloggi vacanti è stabilito per decreto. Nel 2025, include 46 agglomerati principali e oltre 2.000 comuni turistici.

La THLV

Quando il comune non si trova in una zona tesa, può comunque decidere, insieme all’intercomunalità (EPCI), di istituire una propria tassa: la THLV.

La logica è simile alla TLV, ma il periodo di vacanza richiesto è più lungo: almeno due anni consecutivi al 1° gennaio dell’anno di tassazione.

Ecco una tabella riepilogativa degli immobili soggetti a una di queste due tasse:

Criterio	Soggetto a TLV / THLV?	Esente?
Immobile vuoto, non arredato da 1 anno (zona tesa)	TLV	No, salvo giustificativo valido
Immobile vuoto, non arredato da 2 anni (fuori zona tesa)	THLV	No, salvo giustificativo valido
Immobile arredato (seconda casa)	No	Sì, soggetto a tassa d’abitazione
Immobile in ristrutturazione importante (> 25% del valore)	No	Sì, con giustificativo
Immobile in vendita o in affitto senza successo	No	Sì, con prove di annunci
Immobile occupato più di 90 giorni all’anno	No	Sì, considerato occupato
Immobile insalubre o inabitabile	No	Sì, con certificato o ordinanza
Immobile in successione o comunione ereditaria	TLV o THLV, secondo la zona	Esenzione possibile per 2 anni (successione)

Focus su Nizza: una città storicamente interessata

Nizza è una delle prime agglomerazioni interessate dalla TLV sin dalla sua creazione. Classificata come zona tesa fin dall’inizio, la città è particolarmente sorvegliata a causa della forte pressione immobiliare, accentuata dal turismo e dalle seconde case.

In quanto proprietario a Nizza, sei quindi automaticamente soggetto alla TLV se il tuo immobile è rimasto vuoto per più di un anno senza giustificazioni valide. Anche un immobile “in attesa di lavori” o “presto in affitto” deve essere dichiarato correttamente per evitare la tassazione automatica.

Qual è l’importo della TLV e della THLV?

La tassa sugli alloggi vacanti è calcolata sulla base della valore locativo catastale del bene, cioè l’affitto annuo stimato dall’amministrazione fiscale. Questa base è la stessa utilizzata per la taxe d’habitation ed è rivalutata ogni anno in base all’inflazione.

L’aliquota applicata dipende dalla durata della vacanza:

• 17% il primo anno d’imposizione (dopo un anno di vacanza)
• 34% a partire dal secondo anno consecutivo

A questi importi si aggiunge un 9% di spese di gestione.

Per la THLV, il principio è simile: la tassa è calcolata sulla stessa base, ma l’aliquota dipende dalle decisioni del comune.

Esempio pratico: Un appartamento a Nizza con valore locativo catastale di 4.500 €. Se è vuoto da tre anni, si applica l’aliquota del 34%. La tassa dovuta sarà di 1.530 € (cioè 4.500 € × 34%), a cui si aggiungono 137,70 € di spese di gestione (9%). Il totale da pagare sarà quindi di 1.667,70 €, e tale somma sarà dovuta ogni anno fintanto che l’immobile resta vuoto.

Come evitare di pagare la tassa sugli alloggi vacanti?

Il modo migliore per evitare la tassa sugli alloggi vacanti (TLV o THLV) è semplice: assicurarsi che l’immobile non sia considerato vacante dall’amministrazione fiscale.

Ecco i principali casi di esenzione o evitamento:

• L’immobile è occupato più di 90 giorni all’anno: è sufficiente per non essere considerato vacante. Attenzione: è necessario fornire prove (bollette, contratti d’affitto, ecc.).
• L’immobile è in vendita o in affitto a prezzo di mercato: occorre dimostrare un’azione attiva (annunci, mandato in agenzia, ecc.) e la mancanza d’interesse da parte di potenziali occupanti.
• L’immobile è in attesa di essere occupato: un inquilino o acquirente ha firmato ma non si è ancora trasferito. Fornisci contratto o promessa di vendita.
• L’immobile è oggetto di lavori importanti: strutturali, elettrici, impianti, ecc. I lavori devono rappresentare almeno il 25% del valore del bene. Presenta preventivi o fatture.
• L’immobile è insalubre o pericoloso: con ordinanza di inagibilità o pericolo, può essere esente.
• L’immobile è in successione: gli eredi beneficiano di un’esenzione di 2 anni dopo il decesso del proprietario. Fornisci i documenti giustificativi.
• L’immobile è una seconda casa arredata: soggetta alla taxe d’habitation, non alla TLV.
• L’immobile è di un ente pubblico o gestito da un ente di edilizia popolare (HLM): non soggetto alla TLV.

Consiglio di Winter Immobilier: se il tuo alloggio a Nizza è temporaneamente vuoto ma destinato all’affitto, affidalo alla nostra agenzia! Garantiamo la tracciabilità delle tue azioni (pubblicazione annunci, gestione locativa, gestione amministrativa…), una prova utile in caso di contestazione della TLV. Una sicurezza in più contro una tassazione ingiustificata!

Dichiarazione della tassa sugli alloggi vacanti

Le tasse sugli alloggi vacanti sono calcolate automaticamente dall’amministrazione fiscale francese. Ecco perché è fondamentale dichiarare correttamente lo stato dell’immobile nel proprio spazio online.

Come dichiarare un alloggio vacante per evitare la tassa?

• 1. Accedi al tuo spazio personale su impots.gouv.fr.
• 2. Vai alla sezione « Gérer mes biens immobiliers ».
• 3. Per ogni immobile posseduto, indica la situazione al 1° gennaio dell’anno: Residenza principale, Seconda casa, o Bene vacante (non arredato e non occupato)

Effettua la dichiarazione entro il 1° luglio se:

• L’immobile non è ancora stato dichiarato
• Ci sono stati cambiamenti (nuovo inquilino, vendita, cambio di status…)

In caso di mancata dichiarazione o dati errati, si rischia una multa di 150 euro per immobile.

Cosa fare se sei tassato per errore?

Se ricevi un avviso di tassa sugli alloggi vacanti e il tuo immobile non è soggetto, spetta a te contestare. L’amministrazione fiscale non presume l’errore: il proprietario deve dimostrare la vacanza involontaria o l’effettiva occupazione.

Ecco i passaggi da seguire:

• Accedi al tuo spazio su impots.gouv.fr, usa la messaggeria sicura per scrivere al tuo centro delle imposte oppure invia una raccomandata al tuo Service des impôts des particuliers (SIP).
• Presenta la contestazione entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello dell’imposizione.
• Allega i documenti giustificativi pertinenti: Prove di occupazione (bollette, dichiarazioni, affitti, ecc.), Prove di vendita o affitto (mandati agenzia, annunci, sconti, ecc.)

Puoi richiedere una sospensione del pagamento in attesa della risposta. In caso di esito favorevole, verrai rimborsato con interessi di mora (0,2% al mese).

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