Taxe sur les logements vacants : notre guide complet

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Vous êtes propriétaire d’un logement inoccupé depuis quelque temps ? Sans déclaration claire de votre situation, vous risquez de recevoir une taxe sur les logements vacants. Qui est concerné ? Quel est le montant ? Et surtout, comment éviter cette taxe ou la contester si elle est injustifiée ?

L’agence Winter Immobilier vous aide à y voir clair : règles en vigueur, erreurs fréquentes, solutions concrètes… Voici ce que vous devez absolument savoir pour éviter les mauvaises surprises fiscales.

Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants ?

Vous avez un logement vide depuis quelque temps ? Attention, il peut être concerné par une de ces deux taxes visant les logements inoccupés :

• La TLV (Taxe sur les Logements Vacants) : appliquée dans les zones tendues, c’est-à-dire les villes où la demande en logement dépasse largement l’offre.
• La THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants) : décidée localement par certaines communes, en dehors des zones concernées par la TLV.

L’objectif ? Lutter contre la rétention de biens inoccupés dans des secteurs où se loger devient difficile pour les habitants.

Concrètement, si votre logement est vide depuis plus d’un an (TLV) ou deux ans (THLV), et qu’il ne bénéficie pas d’exonération, vous pourriez recevoir un avis d’imposition sans même avoir fait de démarche.

Quels sont les logements concernés par ces taxes ?

La TLV

La TLV s’applique aux logements non meublés, à usage d’habitation, qui sont vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

Tous les logements vacants ne sont pas concernés ; en effet, la TLV ne s’applique que dans les zones dites "tendues", c’est-à-dire les communes où la demande de logement est nettement supérieure à l’offre, et où les loyers sont souvent élevés.

La liste des villes concernées par la taxe sur les logements vacants est fixée par décret. Ainsi, en 2025, cela inclut 46 agglomérations principales et plus de 2000 communes touristiques.

La THLV

Lorsque la commune n’est pas située en zone tendue, la commune ou l’EPCI (intercommunalité) peuvent quand même décider d’instaurer leur propre taxe : la THLV.

La logique est proche de la TLV, mais la durée de vacance exigée est plus longue : au moins deux ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition.

Voici un tableau récapitulatif des logements concernés par une de ces deux taxes :

Critère	Concerné par la TLV / THLV ?	Exonéré ?
Logement vide, non meublé depuis 1 an (zone tendue)	TLV	Non, sauf si justificatif valable
Logement vide, non meublé depuis 2 ans (hors zone tendue)	THLV	Non, sauf si justificatif valable
Logement meublé (résidence secondaire)	Non	Oui, soumis à la taxe d’habitation
Logement en travaux lourds (> 25 % de la valeur)	Non	Oui, sur justificatif
Logement mis en vente ou location sans succès	Non	Oui, si preuve d’annonces
Logement occupé plus de 90 jours par an	Non	Oui, occupation suffisante
Logement insalubre ou inhabitable	Non	Oui, avec certificat ou arrêté de péril
Logement en indivision ou succession	TLV ou THLV, selon la zone	Exonération possible pendant 2 ans (succession)

Focus sur Nice : une ville historique concernée

Nice fait partie des premières agglomérations concernées par la TLV dès sa création. Classée en zone tendue depuis les débuts de ce dispositif, la ville est en effet particulièrement surveillée du fait de la pression immobilière constante, accentuée par le poids des résidences secondaires et du tourisme.

En tant que propriétaire à Nice, vous êtes donc automatiquement exposé à la TLV si votre bien est resté inoccupé plus d’un an sans justification valable.Ainsi, un logement vide, même "en attente de travaux" ou "prochainement mis en location", doit être déclaré correctement pour éviter la taxation automatique.

Quel est le montant de la TLV et de la THLV ?

La taxe sur les logements vacants est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, soit le loyer annuel estimé par l’administration fiscale. Cette base est la même que celle utilisée pour la taxe d’habitation, et elle est réévaluée chaque année selon l’inflation.

Le taux appliqué dépend de la durée de vacance du logement :

• 17 % la première année d’imposition (après un an de vacance)
• 34 % à partir de la deuxième année consécutive

À ces montants s’ajoutent 9 % de frais de gestion.

Pour la THLV, le principe est similaire : la taxe est calculée sur la même base, mais le taux varie selon les décisions de la commune.

Cas concret : Prenons l’exemple d’un appartement situé à Nice, dont la valeur locative cadastrale est de 4500 €. S’il est vide depuis trois ans, le taux de 34 % s’applique. La taxe due s’élève alors à 1530 € (soit 4 500 € × 34 %), auxquels s’ajoutent 9 % de frais de gestion, soit 137,70 €. Le montant total à régler est donc de 1667,70 €, et cette somme sera à nouveau exigée chaque année tant que le logement reste inoccupé.

Comment éviter de payer la taxe sur les logements vacants ?

La meilleure façon d’échapper à la taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV) est simple : faire en sorte que le logement ne soit pas considéré comme vacant aux yeux de l’administration fiscale.

Voici les principaux cas d’exonération ou d’évitement de la taxe :

• Le logement est occupé plus de 90 jours dans l’année : cela suffit pour qu’il ne soit pas considéré comme vacant. Attention : les séjours doivent être justifiables (factures, contrat de location, etc.).
• Le logement est mis en location ou en vente au prix du marché : vous devez pouvoir prouver une démarche active (annonces, mandat en agence, etc.) et que personne ne souhaite l’occuper malgré vos efforts.
• Le logement est en attente d’occupation : un locataire ou acquéreur a signé, mais n’a pas encore emménagé. Justifiez cette situation avec le contrat ou la promesse de vente.
• Le logement fait l’objet de travaux importants : travaux de structure, rénovation électrique, chauffage, sanitaires, etc. Les travaux doivent représenter au moins 25 % de la valeur du bien pour être reconnus comme "importants". Fournissez devis ou factures.
• Le logement est insalubre ou dangereux : sur présentation d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, le logement peut être exonéré.
• Le logement est en cours de succession : les héritiers sont exonérés pendant 2 ans après le décès du propriétaire. Pensez à faire la demande avec les justificatifs nécessaires.
• Le logement est une résidence secondaire meublée : ce type de bien est soumis à la taxe d’habitation, et donc non concerné par la TLV.
• Le logement est détenu par un bailleur social (HLM) ou fait partie du domaine public : ces logements ne sont pas concernés par la TLV.

Conseil de Winter Immobilier : si votre logement à Nice est momentanément vide mais destiné à être reloué, confiez-le à notre agence ! Nous assurons la traçabilité de vos démarches (diffusion des annonces, gestion locative, suivi administratif…), ce qui constitue une preuve solide en cas de contestation de la TLV. Une sécurité de plus pour éviter une taxation injustifiée !

Déclaration de la taxe sur les logements vacants

Les taxes sur les logements vacants sont calculées automatiquement par l’administration fiscale. D’où l’importance de bien déclarer l’occupation de votre logement sur votre espace en ligne.

Comment déclarer un logement vacant pour éviter la taxe ?

• 1. Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr.
• 2. Accédez à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
• 3. Pour chaque logement détenu, indiquez sa situation au 1er janvier de l’année : Résidence principale, Résidence secondaire, et Bien vacant (non meublé et non occupé)

Effectuez cette déclaration avant le 1er juillet si :

• Le bien n’a pas encore été déclaré
• Des changements sont intervenus (nouveau locataire, vente, changement de statut…)

En cas d’absence de déclaration ou d’informations inexactes, vous encourez une amende de 150 euros par logement.

Que faire si vous êtes taxé par erreur ?

Si vous recevez un avis de taxe sur les logements vacants alors que votre logement n’est pas concerné, c’est à vous de contester. En effet, l’administration fiscale ne présume pas l’erreur : c’est au propriétaire de démontrer la vacance involontaire ou encore l’occupation du logement.

Voici les étapes à suivre :

• Connectez-vous à votre espace sur impots.gouv.fr, puis utilisez la messagerie sécurisée pour écrire à votre centre des impôts, ou envoyez un courrier recommandé à votre Service des impôts des particuliers (SIP).
• Déposez votre contestation au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition.
• Joignez à votre demande les justificatifs nécessaires, selon votre cas : Preuves d’occupation (factures d’eau, d’électricité, de téléphone, déclaration de revenus fonciers, etc.), Preuves de mise en vente ou location (mandats d’agence, copies d’annonces, justificatifs de baisse de prix, etc.)

Vous pouvez demander un sursis de paiement pour suspendre le règlement en attendant la réponse. Si votre réclamation est acceptée, vous serez remboursé, avec des intérêts moratoires (0,2 % par mois).

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Vous êtes propriétaire d’un logement vacant à Nice ? Ne subissez pas la taxe sur les logements vacants : mettez-le en location !

Notre agence de location à Nice vous accompagne dans toutes vos démarches, de la mise en location à la gestion locative. Rapprochez-vous de votre équipe d’experts Winter Immobilier dès aujourd’hui !