Come calcolare la plusvalenza sui terreni ?

---

Ti stai preparando a rivendere un terreno acquistato qualche anno fa o ereditato alla morte di una persona cara? Se realizzi una plusvalenza dalla vendita, vuoi sapere come verrà tassata? Winter Immobilier spiega i diversi scenari, a seconda dell’uso del terreno, della sua destinazione e del modo in cui lo hai acquisito.

Qual è il valore aggiunto del terreno edificabile?

La plusvalenza su un terreno edificabile si riferisce alla differenza di prezzo positiva tra il prezzo di rivendita del terreno edificabile e il suo prezzo di acquisto (o valore stimato se ereditato). Non è raro che un terreno edificabile aumenti di valore nel corso degli anni. Un proprietario può quindi realizzare una plusvalenza significativa rivendendo terreni edificabili il cui valore è aumentato dal momento dell’acquisto. Considerata come una forma di reddito, la plusvalenza viene poi tassata dallo Stato, ai fini dell’imposta sul reddito e degli prelievi sociali.

Le aliquote sono quelle della plusvalenza immobiliare classica, il 19% a titolo di imposta sul reddito e il 17,2% di contributi sociali, ossia il 36,2%. L’aumento della CSG votato per il 2026, che porta i prelievi sui redditi da patrimonio al 18,6%, non riguarda le plusvalenze immobiliari. Gli abbattimenti per durata di detenzione sono anch’essi gli stessi previsti per un’abitazione, il 6% annuo dal 6° al 21° anno poi il 4% il 22° anno per l’imposta sul reddito, e l’1,65% poi l’1,60% poi il 9% annuo dal 23° al 30° anno per i contributi sociali.

Cosa distingue il terreno dagli altri beni immobili

Tre differenze meritano di essere conosciute prima di vendere, perché cambiano l’importo finale.

Anzitutto, una buona notizia. La sovrattassa che colpisce le plusvalenze superiori a 50.000 euro, dal 2 al 6% a seconda dell’importo, non si applica ai terreni edificabili. Il testo li esclude espressamente. Su un’operazione importante, il risparmio si conta in migliaia di euro rispetto alla vendita di un appartamento che generi la stessa plusvalenza.

Poi, una meno buona. La maggiorazione forfettaria del 15% per lavori, che consente a chi vende un immobile edificato di maggiorare il proprio prezzo di acquisto senza giustificativi dopo 5 anni di detenzione, non esiste per un terreno nudo. I lavori realmente eseguiti sul terreno restano invece deducibili su fattura, e le spese di viabilità, di reti e di distribuzione si aggiungono al prezzo di acquisto per il loro importo effettivo. Il forfait del 7,5% per spese di acquisto, invece, si applica normalmente.

Infine, un terreno divenuto edificabile può essere gravato da due imposte che non esistono altrove, e che si aggiungono alla tassazione della plusvalenza invece di sostituirla. Le vediamo in dettaglio più avanti.

Riduzione della tassazione sulle plusvalenze realizzate con la vendita di terreni

Nel 2018 il governo francese ha avviato una riduzione della tassazione sulle plusvalenze immobiliari legate alla vendita di terreni edificabili, con l’obiettivo di favorire la costruzione di nuove abitazioni e arginare così il continuo aumento dei prezzi degli immobili, incoraggiando alla vendita i proprietari fondiari. Questo primo meccanismo, che prevedeva un abbattimento dal 70 all’85% sulle promesse firmate tra l’inizio del 2018 e la fine del 2020, si è concluso. Molti contenuti online lo descrivono ancora come se fosse in vigore.

Gli è succeduto un dispositivo, iscritto all’articolo 150 VE del CGI e prorogato dalla legge di bilancio per il 2026. Resta aperto alle promesse di vendita firmate fino al 31 dicembre 2027, con la vendita da realizzare entro il 31 dicembre del secondo anno successivo. Per un terreno edificabile, l’abbattimento è pari al 60% quando il terreno si trova in un comune classificato in zona tesa, come nel caso di Nizza. Sale all’85% se l’acquirente si impegna a destinare almeno la metà della superficie del programma a edilizia sociale, a bail réel solidaire o a edilizia intermedia.

Una condizione comanda tutto il resto, ed è quella che decide se il beneficio si applica. L’atto deve menzionare l’impegno dell’acquirente a costruire edifici residenziali collettivi, ultimati entro quattro anni dall’acquisto, per una volumetria pari ad almeno il 75% di quanto consentito dal piano urbanistico locale. In altre parole, l’abbattimento è possibile solo in caso di vendita a un promotore o a un operatore. Se l’acquirente è un privato che intende costruirvi la propria abitazione, l’abbattimento non si applica, indipendentemente dalla classificazione del terreno. L’aliquota maggiorata riservata alle grandi operazioni urbanistiche, invece, vale solo per i beni edificati.

Diversi casi di esenzione a seconda del tipo di terreno

I terreni non edificabili, i terreni agricoli utilizzati, i terreni acquistati in eredità o a titolo gratuito, costituiscono casi particolari, le cui condizioni di esenzione differiscono.

Esenzione dall’imposta sulla plusvalenza di terreni non edificabili

Non è previsto alcun dispositivo di esenzione o abbattimento speciale sulla plusvalenza di un terreno non edificabile, al di fuori dei casi di diritto comune. Il primo è quello di un terreno venduto a 15.000 euro o meno, soglia che riguarda il prezzo di cessione e non il guadagno, e che si valuta per quota in caso di comproprietà indivisa. Il secondo è la vendita realizzata nell’ambito di una dichiarazione di pubblica utilità in vista di un’espropriazione, a condizione di reimpiegare l’indennizzo entro dodici mesi. Si aggiungono le operazioni di ricomposizione fondiaria, così come le cessioni a favore di un ente di edilizia sociale.

Le due imposte proprie ai terreni divenuti edificabili

Un punto ricorre molto spesso in una forma scorretta, anche in articoli seri. Si legge che un venditore sarebbe esente se la plusvalenza è inferiore a dieci volte il prezzo di acquisto, o ancora che i terreni divenuti edificabili prima del 13 gennaio 2010 sfuggirebbero all’imposta. Queste due affermazioni confondono due cose distinte.

Queste soglie non riguardano la tassazione della plusvalenza, bensì due imposte supplementari che colpiscono la prima vendita di un terreno nudo divenuto edificabile. Si aggiungono all’imposta sul reddito e ai contributi sociali, non li sostituiscono mai.

• L’imposta nazionale riguarda i terreni resi edificabili dopo il 13 gennaio 2010. Non si applica quando il prezzo di vendita rappresenta meno di dieci volte il prezzo di acquisto. Oltre questa soglia, l’aliquota è del 5%, poi del 10% sulla parte che supera trenta volte il prezzo di acquisto. La base imponibile diminuisce di un decimo per ogni anno trascorso oltre l’ottavo successivo alla classificazione, cosicché l’imposta scompare dopo diciotto anni

• L’imposta comunale esiste solo se il comune l’ha istituita con delibera. La sua aliquota è del 10%, e la soglia di applicazione è diversa, dovendo il prezzo di vendita rappresentare almeno tre volte il prezzo di acquisto

Le due imposte possono cumularsi tra loro, e si cumulano con la tassazione di diritto comune. Un terreno interamente esente da plusvalenza per durata di detenzione può quindi restare debitore dell’imposta nazionale. Prima di vendere un terreno divenuto edificabile, conviene chiedere in comune se l’imposta comunale vi sia stata istituita, per evitare una brutta sorpresa dal notaio.

Esenzione dall’imposta sulla plusvalenza dei terreni agricoli

Quando si vende un terreno agricolo, la tassazione sulla plusvalenza varia a seconda che il terreno faccia parte del patrimonio privato o professionale del cedente. Quando si tratta di un terreno del patrimonio privato, si applica la consueta tassazione della plusvalenza immobiliare (36,2%, con un abbattimento che varia in base alla durata di detenzione del bene).

Quando il terreno figura nel bilancio professionale di un imprenditore agricolo, subentra il regime delle plusvalenze professionali, ed è possibile un’esenzione. Non è tuttavia affatto automatica. Presuppone che l’attività sia stata esercitata da almeno cinque anni e che i ricavi medi annui restino sotto i 350.000 euro, con l’esenzione che diventa parziale tra 350.000 e 450.000 euro. Questi massimali salgono a 450.000 e 550.000 euro quando la cessione avviene a favore di un giovane agricoltore. Si aggiunge una riserva importante, poiché i terreni edificabili sono esclusi da questo regime di esenzione, anche quando figurano nell’attivo dell’azienda agricola.

Esenzione dall’imposta sulle plusvalenze sui terreni ereditati

Il calcolo della plusvalenza su terreni ereditati o ceduti a titolo gratuito comporta il riferimento al valore di mercato dell’immobile così come stimato al momento del suo acquisto. A questo valore vanno sommate le spese di successione, le spese notarili e di registro: il prezzo di acquisto così maggiorato riduce l’ammontare della plusvalenza imponibile. Le condizioni per l’esenzione dei terreni ereditati sono le stesse di qualsiasi altra situazione di acquisto. In particolare sono esenti dall’imposta sul reddito i proprietari che hanno tenuto il terreno per 22 anni. L’esenzione dai prelievi sociali arriva dopo 30 anni di proprietà.

Per il resto, il metodo di calcolo, gli abbattimenti e le spese deducibili seguono le stesse regole di qualsiasi altro bene, che trovi dettagliate nel nostro articolo dedicato alla plusvalenza immobiliare. Se vendi anche un’abitazione, il caso della plusvalenza su una seconda casa segue regole simili ma non identiche.

Winter Immobilier ti consiglia per la tua futura vendita di terreno a Nizza

Un terreno si valorizza in modo diverso rispetto a un appartamento, e il suo prezzo dipende soprattutto da ciò che il piano urbanistico locale consente di costruirvi. Una stima del tuo bene permette di partire da una cifra realistica, e la nostra pagina dedicata alla vendita di un bene a Nizza descrive le tappe successive.

Desideri maggiori consigli sulla vendita di terreni e più in particolare conoscere le tendenze del mercato di Nizza? Non esitate a visitare la nostra agenzia immobiliare a Nizza Gambetta o contattare direttamente uno dei nostri consulenti per telefono!