Как рассчитать налог на прирост стоимости земельного участка

---

Вы собираетесь продать земельный участок, купленный несколько лет назад или полученный по наследству? Если продажа принесёт прирост стоимости, важно заранее понимать, как он будет облагаться налогом. Winter Immobilier объясняет разные случаи в зависимости от назначения участка, его статуса и способа приобретения.

Что такое прирост стоимости участка под застройку?

Прирост стоимости участка под застройку представляет собой положительную разницу между ценой продажи застраиваемого участка и ценой его покупки (или оценочной стоимостью на момент наследования). Участок под застройку нередко дорожает с годами, и собственник может получить значительную прибыль при перепродаже. Прирост стоимости считается разновидностью дохода и облагается государством подоходным налогом и социальными отчислениями.

Ставки те же, что и для обычной недвижимости, 19 % подоходного налога и 17,2 % социальных отчислений, то есть 36,2 % в общей сложности. Повышение CSG в 2026 году подняло отчисления с доходов от имущества до 18,6 %. Прирост стоимости недвижимости прямо исключён из этого повышения и облагается по прежней ставке 17,2 %. Вычеты по сроку владения такие же, как для жилой недвижимости, 6 % в год с 6-го по 21-й год владения, затем 4 % за 22-й год для подоходного налога, и 1,65 % затем 1,60 % за 22-й год, затем 9 % в год с 23-го по 30-й год для социальных отчислений.

Чем земельный участок отличается от другой недвижимости

Перед продажей стоит знать три особенности, которые меняют итоговую сумму налога.

Во-первых, хорошая новость. Дополнительный налог на прирост стоимости свыше 50 000 евро, от 2 до 6 % в зависимости от суммы, на участки под застройку не распространяется. Закон прямо исключает их из этого правила. При крупной сделке экономия по сравнению с продажей квартиры с той же прибылью может составить несколько тысяч евро.

Во-вторых, менее приятная особенность. Фиксированная надбавка 15 % на ремонтные работы, которая после 5 лет владения увеличивает цену приобретения без подтверждающих счетов, к участку без построек не применяется. Реальные работы на участке при этом вычитаются по счетам от компаний-подрядчиков, а расходы на дороги, сети и подведение коммуникаций добавляются к цене приобретения в их фактическом размере. Фиксированный расход 7,5 % на оформление сделки применяется как обычно.

В-третьих, участок, ставший пригодным для застройки, может облагаться двумя дополнительными налогами, которых не существует для другой недвижимости. Они не заменяют налог на прирост стоимости, а добавляются к нему. Подробнее мы расскажем ниже.

Снижение налоговой нагрузки при продаже участков под застройку

В 2018 году французское государство ввело льготу по налогу на прирост стоимости при продаже участков под застройку, чтобы стимулировать строительство нового жилья и продажу земли собственниками. Этот первый механизм давал вычет от 70 до 85 % по договорам, подписанным с начала 2018 по конец 2020 года, и его действие уже закончилось. Многие материалы в интернете до сих пор описывают его как действующий.

Ему на смену пришла льгота по статье 150 VE Налогового кодекса Франции, продлённая законом о государственном бюджете на 2026 год. Она действует для предварительных договоров, подписанных не позднее 31 декабря 2027 года, а сама продажа должна состояться не позднее 31 декабря второго года, следующего за подписанием. Для участка под застройку вычет составляет 60 %, если участок расположен в коммуне зоны с напряжённым рынком жилья, а Ницца относится именно к таким коммунам. Вычет повышается до 85 %, если покупатель обязуется отвести не менее половины площади программы под социальное жильё, жильё по договору солидарной земельной аренды (bail réel solidaire) или доступное наёмное жильё (logement intermédiaire).

Решающее условие одно, и именно оно определяет, получите ли вы льготу. В акте купли-продажи должно быть закреплено обязательство покупателя построить многоквартирные жилые дома, завершённые в течение 4 лет с момента покупки, в объёме не менее 75 % от параметров застройки, разрешённых местным планом градостроительства (PLU). Иными словами, льгота доступна только при продаже застройщику или оператору. Если покупателем является частное лицо, желающее построить на участке собственный дом, вычет не применяется, независимо от статуса участка. Повышенная ставка для крупных градостроительных программ действует только для застроенной недвижимости.

Освобождение от налога в зависимости от типа участка

Незастраиваемые участки, сельскохозяйственные земли и участки, полученные по наследству или безвозмездно, представляют собой особые случаи с собственными условиями освобождения от налога.

Участок, не подлежащий застройке

Для прироста стоимости незастраиваемого участка не предусмотрено особых льгот, действуют только общие случаи освобождения. Первая возможность возникает при продаже участка за 15 000 евро или меньше, причём порог применяется к цене продажи, а не к прибыли, и при долевой собственности учитывается доля каждого совладельца. Вторая возможность связана с изъятием объекта для государственных нужд, при условии реинвестирования компенсации в течение 12 месяцев. К ним добавляются операции по перераспределению земель и продажа в пользу организации социального жилья.

Два налога для участков, ставших пригодными для застройки

Один момент часто излагается неверно, даже в серьёзных публикациях. Пишут, что продавец освобождается от налога, если прирост стоимости меньше чем в 10 раз превышает цену покупки, или что участки, ставшие пригодными для застройки до 13 января 2010 года, вообще не облагаются налогом. Оба утверждения путают два разных понятия.

Эти пороги относятся не к налогу на прирост стоимости, а к двум дополнительным налогам, которые применяются при первой продаже участка без построек, ставшего пригодным для застройки. Они добавляются к подоходному налогу и социальным отчислениям, но никогда их не заменяют.

• Государственный налог применяется к участкам, ставшим пригодными для застройки после 13 января 2010 года. Он не взимается, если цена продажи менее чем в 10 раз выше цены покупки. Начиная с этого порога ставка составляет 5 %, а для части цены, превышающей цену покупки более чем в 30 раз, ставка равна 10 %. Налоговая база снижается на одну десятую за каждый год после 8-го года, следующего за классификацией участка, и налог полностью исчезает через 18 лет

• Муниципальный налог вводится только решением коммуны. Его ставка составляет 10 %, а порог применения ниже, цена продажи должна быть не менее чем в 3 раза выше цены покупки

Оба налога могут применяться одновременно и вместе с обычным налогом на прирост стоимости. Даже если участок полностью освобождён от налога на прирост стоимости по сроку владения, государственный налог может по-прежнему подлежать уплате. Перед продажей такого участка стоит уточнить в мэрии, введён ли в коммуне муниципальный налог. Это убережёт от неприятного сюрприза у нотариуса.

Сельскохозяйственный участок

При продаже сельскохозяйственного участка налогообложение прироста стоимости зависит от того, относится ли участок к личному имуществу продавца или к имуществу его хозяйственной деятельности. Если участок относится к личному имуществу, применяется обычное налогообложение прироста стоимости, 36,2 % с вычетом по сроку владения.

Если участок числится на балансе хозяйственной деятельности, применяется режим профессионального прироста стоимости, и освобождение от налога становится возможным. Оно, однако, не наступает автоматически. Требуется вести деятельность не менее 5 лет, а среднегодовая выручка должна оставаться ниже 350 000 евро для полного освобождения, при выручке от 350 000 до 450 000 евро освобождение становится частичным. Эти пороги повышаются до 450 000 и 550 000 евро при продаже молодому фермеру (jeune agriculteur). К этому добавляется важная оговорка. Участки под застройку исключены из этого режима, даже если они числятся в активах хозяйства.

Участок, полученный по наследству

Расчёт прироста стоимости участка, полученного по наследству или безвозмездно, опирается на рыночную стоимость, определённую на момент приобретения. К ней добавляются расходы на оформление наследства, нотариальные расходы и расходы на регистрацию. Увеличенная таким образом цена приобретения снижает налогооблагаемый прирост стоимости. Условия освобождения от налога такие же, как и при любом другом способе приобретения, 22 года владения для полного освобождения от подоходного налога и 30 лет для социальных отчислений.

Остальные правила расчёта, вычетов и вычитаемых расходов совпадают с правилами для любой другой недвижимости. Мы подробно разбираем прирост стоимости недвижимости в отдельной статье.

Правила расчёта, вычеты и льготы по сроку владения в остальном те же, что и для любого другого объекта. Если вы продаёте также и жильё, его случай подчиняется близким, но не полностью идентичным правилам, которые мы разбираем в отдельной статье о приросте стоимости вторичного жилья.

Winter Immobilier помогает с продажей участка в Ницце

Земельный участок оценивается иначе, чем квартира, и его цена зависит от того, что разрешает построить PLU. Оценка вашей недвижимости позволяет отталкиваться от реалистичной цифры, а наша страница о продаже недвижимости в Ницце описывает дальнейшие шаги.

Нужны дополнительные советы по продаже земельных участков и информация о тенденциях рынка Ниццы? Приходите в наше агентство недвижимости в Ницце, в районе Гамбетта, или свяжитесь напрямую с одним из наших консультантов по телефону.