Карабасель поднимается по первым склонам в сторону нижнего Симье, сразу к северу от прогулочной зоны Пайон. Это центральный жилой квартал, где до всего можно дойти пешком, где платаны на бульваре дают тень летом и где у каждого дома своя история.
Это также один из самых дорогих районов Ниццы вдали от набережной, застроенный почти исключительно квартирами в старом фонде. Вот что стоит знать, прежде чем покупать здесь.
Рынок недвижимости в Ницце, квартал Карабасель
Квартал Карабасель и Отель-де-Пост занимает полосу между прогулочной зоной Пайон на юге, авеню Jean-Médecin на западе и бульварами Carabacel и de Cimiez на северо-востоке. Улицы Gubernatis и Lamartine отмечают его западную границу. Название пришло от бульвара, проложенного в 1850 году с деревьями и без магазинов, и единственным исключением из этого правила остался особняк Charles Véran, дом № 7.
Застройка относится в основном ко второй половине XIX века и к эпохе Прекрасной эпохи. Тон задают дворец Eldorado на улице Alberti, дворец Desambrois на улице Assalit и дворец des Arènes на авеню de Cimiez. Здесь высокие потолки, лепнина и большие окна, сквозь которые солнце заливает комнаты, а вместе с ними и расходы на отопление. Несколько традиционных ниццких домов сохранились на улице Pauliani, где масштаб квартала резко меняется.
В повседневной жизни магазины сосредоточены на улицах Gioffredo, Pastorelli, Alberti и de l’Hôtel des Postes, и всё находится в пешей доступности. Остановка Durandy на второй линии трамвая обслуживает квартал под землёй, а Jean-Médecin и Masséna ограничивают его с запада. Историческая библиотека Romain Gary занимает виллу Rambourg в доме 21 bis на бульваре Dubouchage, лицей Albert-Calmette стоит на авеню du Maréchal-Foch. Наземных парковочных мест мало, и это заметно влияет на стоимость жилья здесь.
Прежде чем ехать на просмотр, стоит знать один момент. Музей современного искусства MAMAC закрыт на реконструкцию с января 2024 года, а Национальный театр Ниццы покинул променад des Arts и играет в зале Les Franciscains, в старом городе. Если не считать скульптуры «Квадратная голова» и библиотеки Louis Nucéra, этот угол квартала сегодня скорее стройплощадка, чем действующий культурный центр.
Какой бюджет нужен для покупки в квартале Карабасель
На этом рынке сосуществуют две цифры, и они измеряют разное. Нотариусы Франции фиксируют медиану 5 680 евро за квадратный метр в Карабаселе по 234 состоявшимся сделкам за двенадцать месяцев. Речь идёт о договорах, уже подписанных у нотариуса. Объявления, размещённые в квартале сегодня и собранные 2 сентября 2026 года, просят от 6 200 до более чем 10 500 евро за квадратный метр. Это запрашиваемые цены.
По тем же объявлениям бюджеты в квартале распределяются так, без расходов на оформление сделки:
- студия, от 140 000 евро;
- двухкомнатная квартира от 35 до 45 м², от 224 000 до 335 000 евро, и дороже за отремонтированный последний этаж с балконом;
- трёхкомнатная квартира от 50 до 90 м², от 440 000 до 700 000 евро;
- четырёхкомнатная квартира от 100 м², от 740 000 евро, и выше миллиона с террасой;
- подземное парковочное место, до 70 000 евро на бульваре Dubouchage.
По Ницце в целом нотариальная медиана составляет 4 846 евро за квадратный метр по 6 341 сделке. Карабасель, таким образом, находится примерно на 17 % выше медианы по городу. За пять лет MeilleursAgents фиксирует рост на 17,5 % и снижение на 1 % за последний год.
В пределах одной улицы разница между двумя квартирами объясняется очень конкретными вещами. На первом месте состояние. Среди трёхкомнатных квартир квартала объект, описанный как полностью отремонтированный, стоит обычно на 25–30 % дороже объекта без упоминания работ. Отремонтированный последний этаж превышает 10 000 евро за квадратный метр, второй этаж без лифта остаётся заметно ниже.
Терраса, редкая в центре города, сильно тянет цену вверх. Балкон, подвал, южная сторона, кондиционер обратного цикла и подземная парковка тоже учитываются. Что до доходности, барометр SeLoger за январь 2026 года указывает арендную ставку 21,2 евро за квадратный метр в месяц на бульваре Carabacel и 22,2 евро на улице de l’Hôtel des Postes против 20 евро по Ницце. MeilleursAgents подтверждает этот уровень, 21,8 евро на 1 сентября 2026 года.
Какая недвижимость встречается в квартале Карабасель
Фонд почти полностью жилой и старый, от студии до просторной четырёхкомнатной квартиры. То, что выходит на рынок, делится на три группы. Это объекты под освежение, часто удачно расположенные, где предметом торга становится стоимость работ. Это последние этажи с террасой, редкие и уходящие в первые же дни. И это гаражи и парковочные места, на которые спрос высок в районе, где парковка в дефиците.
Большие площади существуют, прежде всего в домах на бульваре Dubouchage и улице Alberti, но на открытый рынок они выходят редко. А когда выходят, часто продаются до широкой публикации. Ищете именно такую площадь? Скажите нам, мы предупредим вас до появления объявления.
Купить или оценить недвижимость в квартале Карабасель с Winter Immobilier
Такие ориентиры не заменяют просмотра. Мы ведём эти дома по одному, и прежде чем вы возьмёте на себя обязательства, рассказываем, что утвердил кондоминиум (copropriété), что покрывают взносы на содержание общего имущества и какие работы предстоят. Именно это отличает удачную покупку от бюджета, который рушится через полгода после сделки.
Хотите сначала узнать, сколько стоит ваш собственный объект в этом районе? Наша оценка недвижимости в Ницце опирается на реально состоявшиеся сделки рядом с вами, а не на среднюю цифру по кварталу.
Наше агентство недвижимости в Ницце работает на этом рынке с 1958 года.
Вы найдёте нас по адресу 15 rue Gioffredo, в офисе, открытом в июне 2026 года, на углу улицы Défly.
Ни одно из этих объявлений не подходит? Оставьте нам свои критерии, мы предупредим вас, как только появится подходящий вариант, или расширьте поиск на все наши объекты на продажу в Ницце.
