Documenti da fornire al momento della firma del compromesso di vendita: guida completa

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Per essere giuridicamente valido e tutelare tutte le parti, il compromesso di vendita deve essere accompagnato da una serie di documenti specifici. Che tu sia acquirente o venditore, e qualunque sia il tipo di immobile, ecco tutte le informazioni utili per preparare correttamente la documentazione.

1. Documenti da fornire da parte del venditore al momento del compromesso

Titolo di proprietà

Il venditore deve fornire il titolo di proprietà dell’immobile, che dimostri di esserne il legittimo proprietario.

Esempio: se hai ereditato l’immobile, oltre al titolo di proprietà, dovrai presentare anche l’atto di successione (o attestazione immobiliare) per dimostrare il tuo diritto alla vendita.

Diagnosi immobiliari obbligatorie

Le diagnosi servono a valutare lo stato dell’immobile e a tutelare l’acquirente da eventuali vizi occulti. Ecco le principali diagnosi richieste:

• Certificato di prestazione energetica (APE): obbligatorio per tutti gli immobili, valido 10 anni.
• Diagnosi amianto: per immobili costruiti prima di luglio 1997.
• Diagnosi piombo (CREP): per abitazioni costruite prima del 1949.
• Diagnosi termiti: se l’immobile si trova in una zona a rischio (valido 6 mesi).
• Stato degli impianti interni di gas ed elettricità: se gli impianti hanno più di 15 anni (validità 3 anni).
• Stato dei rischi e inquinamenti (ERP): obbligatorio in zone a rischio. (precedentemente ERNMT). Valido 6 mesi.
• Diagnosi acustica: per immobili situati in zone soggette a piani di esposizione al rumore (vicinanza ad aeroporti).

Consiglio: pianifica queste diagnosi non appena decidi di vendere, alcune hanno validità limitata a 6 mesi.

Permessi di costruzione e autorizzazioni urbanistiche

Fornisci le autorizzazioni necessarie se sono stati effettuati lavori o ampliamenti.

Esempio: se hai aggiunto una veranda, allega il permesso di costruzione e la dichiarazione di fine lavori.

2. Documenti specifici in base al tipo di immobile

Casa indipendente

Indica eventuali servitù (es. diritto di passaggio) e fornisci una diagnosi dell’impianto fognario se la casa non è collegata alla rete pubblica. Dichiara anche eventuali pertinenze (piscine, tettoie, garage) con i relativi permessi di costruzione.

Immobile in condominio

Aggiungi i seguenti documenti:

• Superficie secondo la legge Carrez
• Spese condominiali
• Verbali delle assemblee
• Libretto di manutenzione
• Pre-stato datato (situazione finanziaria dell’unità)

Consiglio: anticipa i tempi contattando per tempo l’amministratore del condominio.

Immobile affittato

Fornisci:

• Il contratto di locazione in corso
• Le ultime ricevute di affitto
• Se applicabile, l’elenco dei mobili (in caso di locazione ammobiliata)

Informa l’acquirente del diritto di prelazione dell’inquilino.

Terreno edificabile

Fornisci:

• Un certificato urbanistico
• Uno studio geologico G1 (spesso richiesto in zone a rischio o edificabili)

Esempio: per un terreno in zona alluvionale, lo studio geologico è fondamentale per informare l’acquirente.

3. Documenti da fornire da parte dell’acquirente

Documento d’identità

È richiesto un documento d’identità o passaporto in corso di validità.

Situazione familiare

Un libretto di famiglia, contratto di matrimonio o sentenza di divorzio serve a dimostrare lo stato civile.

Prova di residenza

Una bolletta recente o una ricevuta di affitto sono sufficienti.

Finanziamento dell’immobile

Se l’acquisto è finanziato tramite mutuo:

• Fornire un’attestazione di finanziamento bancario (importo, tasso, durata)
• In caso di altri finanziamenti (donazione, eredità, prestito familiare), fornire i documenti giustificativi corrispondenti

Esempio: in caso di mutuo, allegare l’accordo di principio della banca.

Consiglio: in caso di mutuo ponte, prevedere tempi di firma più lunghi.

4. FAQ – domande frequenti sul compromesso di vendita

Cosa fare se manca una diagnosi?

L’acquirente può chiedere un termine per ottenerla o, in certi casi, annullare la vendita.

Qual è il termine di recesso?

L’acquirente ha 10 giorni lavorativi dopo la firma per recedere senza fornire motivazioni.

Devo indicare la superficie di una casa indipendente?

No, la legge Carrez si applica solo ai condomini, ma è consigliabile indicare la superficie a titolo informativo.

Quali sono i rischi in caso di mancanza di documenti obbligatori?

La mancanza di documenti obbligatori può comportare:

• Sanzioni finanziarie
• Annullamento della vendita
• Danni e risarcimenti in caso di pregiudizio

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