Как рассчитывается прирост стоимости недвижимости в SCI?

---

Гражданская компания по операциям с недвижимостью (SCI) помогает совместно приобретать и управлять недвижимостью во Франции. При продаже объекта или долей компания может получить прирост стоимости недвижимости. Как он облагается налогом и в каких случаях возможно освобождение от уплаты? Winter Immobilier отвечает на эти вопросы.

Как рассчитывается прирост стоимости недвижимости в SCI?

В SCI прирост стоимости недвижимости представляет собой:

• разницу между стоимостью долей SCI при их приобретении и ценой их последующей продажи

• разницу между ценой, за которую компания приобрела объект недвижимости, и ценой его перепродажи

Что входит в цену продажи при расчёте прироста стоимости недвижимости в SCI?

Для расчёта прироста стоимости недвижимости ценой продажи объекта или долей SCI считается сумма, указанная в акте купли-продажи или уступки. Из этой суммы можно вычесть ряд расходов, что уменьшает налогооблагаемый прирост:

• комиссию за продажу

• расходы на снятие ипотечного обременения

• обязательные технические экспертизы (энергетический паспорт DPE и другие)

• гонорары архитекторов

• возможную компенсацию арендатору, освобождающему жильё

• уплаченный НДС

Что входит в цену приобретения при расчёте прироста стоимости недвижимости в SCI?

Ценой приобретения считается сумма, реально уплаченная SCI или продающим свою долю участником за объект или доли. Эту сумму можно увеличить на ряд расходов, что также уменьшает налогооблагаемый прирост. Фактические расходы на приобретение добавляются к цене на основании подтверждающих документов. Если документов нет, применяется фиксированная надбавка в размере 7,5 %. Расходы на ремонтные работы также увеличивают цену приобретения, но двумя разными способами с разными условиями. Реальные расходы принимаются по счетам строительных компаний независимо от срока владения объектом. Фиксированная надбавка в размере 15 % применяется, только если продажа происходит более чем через 5 лет после приобретения, и в этом случае доказывать факт выполнения работ не требуется.

Какой налоговый режим применяется к приросту стоимости недвижимости SCI?

Применяемый режим зависит от того, как облагается сама SCI, налогом на доходы физических лиц (IR) или налогом на прибыль организаций (IS). По умолчанию SCI считается прозрачным обществом и облагается IR. В этом случае чистый прирост, после возможных вычетов, облагается по ставке 19 %, к которой добавляются социальные отчисления в размере 17,2 %. Итоговая налоговая нагрузка составляет 36,2 %. Если прирост превышает 50 000 евро, применяется дополнительный налог.

Если участники выбрали для SCI режим IS, прирост облагается по правилам этого режима. Обычная ставка IS составляет 25 %, но это не единственная ставка. На первые 42 500 евро прибыли действует льготная ставка 15 %, при соблюдении двух условий, годовой оборот компании не превышает 10 миллионов евро, и капитал полностью оплачен и принадлежит физическим лицам не менее чем на 75 %. Многие семейные SCI отвечают этим условиям, не подозревая об этом, и стоит это проверить перед выбором режима.

В каких случаях SCI на IR освобождается от налога?

Как и физические лица, SCI может быть освобождена от налога на прирост стоимости недвижимости в следующих случаях:

• проданный объект является основным жильём одного из участников SCI (в этом случае освобождается только доля прироста, приходящаяся на этого участника)

• это первая продажа объекта, не являющегося основным жильём, при условии что участник, претендующий на освобождение своей доли прироста, не владел основным жильём в течение предыдущих 4 лет, и при условии, что он реинвестирует вырученную сумму в покупку основного жилья в течение 24 месяцев. Применимость этого режима к владению через SCI официальной доктриной прямо не закреплена, стоит подтвердить её у специалиста, прежде чем на неё рассчитывать

• продажа происходит в рамках сельского или городского землеустройства

• продажа совершается в пользу организации социального жилья или компании, обязующейся сдавать социальное жильё

• цена продажи объекта не превышает 15 000 евро

К этому порогу стоит отнестись внимательно. Он рассчитывается от цены продажи, а не от суммы полученного прироста, и применяется отдельно к доле каждого участника.

Какие налоговые вычеты по сроку владения действуют для SCI на IR?

Начиная с 5 лет владения объектом, SCI получает право на вычеты, уменьшающие налогооблагаемый прирост стоимости недвижимости. Для налога на доходы вычет составляет 6 % за каждый год владения начиная с 6-го года, а на 22-м году он равен 4 %. После 22 лет владения прирост полностью освобождается от этого налога. Прирост стоимости недвижимости в SCI на IR также облагается социальными отчислениями, и для них действует другая шкала, 1,65 % за каждый год с 6-го по 21-й год, 1,60 % на 22-м году, а затем 9 % за каждый год с 23-го по 30-й. Освобождение от социальных отчислений наступает только после 30 лет владения.

Этот расчёт легко проверить самостоятельно. С 6-го по 21-й год, 16 лет по 1,65 %, даёт 26,4 %. 22-й год добавляет 1,60 %, итого 28 %. Последние восемь лет по 9 % добавляют оставшиеся 72 %, и к 30 годам освобождение становится полным. Если бы применялась ставка 6 %, которую нередко можно встретить в других источниках, накопленный вычет остановился бы на 76 %, и полного освобождения не удалось бы достичь никогда.

Какие льготы предусмотрены для SCI на IS?

Режим IS не даёт SCI права на вычеты по сроку владения и не предусматривает освобождения от налога на прирост стоимости недвижимости. Прирост, полученный SCI при продаже, облагается налогом так же, как обычная налогооблагаемая прибыль компании.

Более важен другой механизм, который часто обнаруживают слишком поздно. При IS SCI ежегодно амортизирует объект и вычитает амортизацию из своего финансового результата. Начисленная амортизация уменьшает балансовую стоимость объекта. Поэтому при последующей продаже прирост рассчитывается не от цены покупки, а от этой сниженной остаточной балансовой стоимости. Здание, купленное за 400 000 евро и амортизированное на 180 000 евро, числится в учёте уже всего за 220 000 евро. При продаже за 450 000 евро прирост составит 230 000 евро, а не 50 000. Налоговая экономия, накопленная благодаря амортизации, оплачивается при выходе из актива.

Вторая статья расходов возникает, когда вы захотите получить деньги на руки. Компания уже уплатила IS с прироста, а распределение оставшейся суммы участникам представляет собой дивиденд, который по умолчанию облагается единым фиксированным налогом (PFU). Ставка PFU выросла с 30 % до 31,4 % с 1 января 2026 года, из-за повышения взноса CSG (всеобщего социального взноса), доведшего социальные отчисления до 18,6 %. Остаётся возможность выбрать налогообложение по прогрессивной шкале с вычетом 40 % от суммы дивидендов. Эту двойную нагрузку, сначала IS, затем PFU, нужно сопоставить с выгодой амортизации при выборе режима.

А что если продать доли, а не объект недвижимости?

Вместо продажи самого объекта участники нередко продают свои доли SCI, особенно в семейном кругу. Если SCI облагается IR и более 50 % её активов составляют объекты недвижимости, не используемые для собственной деятельности компании, продажа долей подпадает под режим налогообложения прироста стоимости недвижимости физических лиц, согласно статье 150 UB Налогового кодекса Франции (CGI), с теми же вычетами по сроку владения, что сближает сделку с обычной продажей.

Однако здесь есть важное отличие, которое стоит учитывать заранее. Продажа долей компаний, преимущественно владеющих недвижимостью, облагается регистрационным сбором в размере 5 % без каких-либо вычетов, тогда как обычная продажа долей облагается по ставке 3 % после применения вычета. На сделке в несколько сотен тысяч евро эта разница ощутима.

Winter Immobilier поможет с вашим следующим приобретением в Ницце

Выбор между IR и IS строится на конкретных цифрах, а первой из них становится стоимость объекта. Оценка вашего объекта задаёт эту исходную величину, а страница, посвящённая продаже недвижимости в Ницце, описывает весь ход сделки.

Хотите получить больше советов по управлению недвижимым имуществом и узнать тенденции рынка Ниццы? Приглашаем вас в наше агентство недвижимости в Ницце на бульваре Гамбетта или предлагаем напрямую связаться с одним из наших консультантов по телефону!