Plusvalenza immobiliare SCI: FAQ

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La Società Civile Immobiliare (SCI) facilita l’acquisizione e la gestione del patrimonio immobiliare. Le plusvalenze possono essere realizzate durante le operazioni di vendita di proprietà o quote. Come viene tassata questa plusvalenza e quali sono le possibilità di esonero? Winter Immobilier ti dice di più sul funzionamento delle plusvalenze immobiliari in SCI.

Come calcolare la plusvalenza in SCI?

In una SCI, la plusvalenza corrisponde a:

• La differenza tra il valore delle quote al momento dell’acquisto e il prezzo di vendita

• La differenza tra il prezzo al quale la società ha acquistato un edificio e il suo prezzo di rivendita.

Cosa comprende il prezzo di vendita per il calcolo della plusvalenza in SCI?

Per il calcolo della plusvalenza, il prezzo di vendita di un immobile o di quote da parte di una SCI è l’importo indicato nell’atto di vendita o di trasferimento. Da tale prezzo di vendita possono essere dedotti dei costi che hanno l’effetto di ridurre la plusvalenza imponibile:

• La commissione di vendita

• Spese di rilascio del mutuo

• Diagnostici tecnici obbligatori (DPE e altri)

• Onorari per architetti

• Qualsiasi compenso pagato all’inquilino che lascia l’alloggio

• IVA pagata

Cosa include il prezzo di acquisto per il calcolo della plusvalenza in SCI?

Il prezzo di acquisto corrisponde all’importo effettivamente pagato dalla SCI o dal partner venditore per l’acquisto dell’immobile o delle quote. Tale importo può essere incrementato di commissioni e oneri al fine di ridurre la plusvalenza imponibile. I costi di acquisto effettivi possono essere aggiunti al prezzo di acquisto sugli scontrini. Diversamente è possibile optare per l’applicazione di un aumento del pacchetto (7,5%). I costi per lavori si aggiungono anch’essi al prezzo di acquisto, secondo due vie che non rispondono alle stesse condizioni. I costi effettivi si deducono su fatture aziendali, indipendentemente dalla durata di detenzione dell’immobile. L’aumento fisso del 15% presuppone invece che l’immobile venga ceduto oltre 5 anni dopo l’acquisto, e si applica in tal caso senza dover dimostrare che i lavori siano stati realmente eseguiti.

Quale regime fiscale per le plusvalenze realizzate da una SCI?

Il regime fiscale applicabile alla plusvalenza realizzata in SCI dipende dalla modalità di tassazione della società: IR o IS. La plusvalenza sarà soggetta a IR (imposta sul reddito) se la SCI è in regime di società di persone (regime predefinito della SCI). La plusvalenza netta (al netto delle eventuali detrazioni) sarà tassata al 19%, a cui si aggiungerà il 17,2% di prelievi sociali, per una tassazione complessiva del 36,2%. Potrà inoltre essere soggetta a imposta aggiuntiva se eccede i 50.000 euro.

Sarà assoggettata all’IS (imposta sulle società) se i soci hanno deciso di sottoporre la SCI al regime professionale. L’aliquota dell’imposta sulle società è normalmente del 25%, ma non è un’aliquota unica. Un’aliquota ridotta del 15% si applica sui primi 42.500 euro di utile, a due condizioni, un fatturato sotto i 10 milioni di euro, e un capitale interamente versato e detenuto per almeno il 75% da persone fisiche. Molte SCI familiari soddisfano probabilmente queste due condizioni senza saperlo, e conviene loro verificarlo prima di scegliere tra i due regimi.

Quali esenzioni fiscali per la SCI à IR?

Come le persone fisiche, la SCI può beneficiare di un’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze immobiliari nelle seguenti circostanze:

• L’immobile venduto è l’abitazione principale di uno dei soci della SCI (l’esenzione riguarda poi la parte di plusvalenza di tale socio)

• Si tratta della prima vendita di un immobile che non sia abitazione principale, il socio che beneficia dell’esenzione sulla sua quota di plusvalenza non possedendo la sua abitazione principale da 4 anni, e reimpiegando il prezzo nella propria abitazione principale entro 24 mesi. L’applicazione di questo regime a una detenzione tramite SCI non è risolta dalla dottrina pubblicata, è consigliabile farla validare prima di farvi affidamento.

• La vendita dell’immobile viene effettuata nell’ambito di operazioni di consolidamento rurale o urbano

• La vendita è effettuata a beneficio di un ente di edilizia sociale o di una società che si impegna ad affittare alloggi sociali

• Il prezzo di vendita dell’immobile è inferiore a 15.000 euro.

Quest’ultima soglia va letta con attenzione. Riguarda il prezzo di cessione, mai l’importo del guadagno, e si valuta per quota. Lo stesso ragionamento vale per un privato che vende direttamente, come spieghiamo nel nostro articolo sulla plusvalenza su una seconda casa.

Quali detrazioni fiscali per la SCI à IR?

A partire dai 5 anni di proprietà di un fabbricato, la SCI beneficia di detrazioni sull’importo delle plusvalenze imponibili. Questa indennità inizia al 6% per ogni anno di proprietà dal 6° anno. Nel 22° anno è del 4%. Oltre i 22 anni di proprietà, la SCI beneficia quindi di un’esenzione. Anche la plusvalenza immobiliare in SCI in regime IR è soggetta a contributi previdenziali. Le indennità legate al periodo di proprietà dell’immobile sono fissate al 1,65% annuo dal 6° al 21° anno, al 1,60% al 22° anno, quindi al 9% annuo dal 23° al 30° anno. L’esenzione dai contributi previdenziali è quindi raggiunta a partire dai 30 anni di detenzione.

Il conto torna esattamente, e puoi rifarlo per verificare questa aliquota. Dal 6° al 21° anno, 16 anni all’1,65% danno il 26,4%. Il 22° anno aggiunge l’1,60%, ossia il 28%. Gli ultimi otto anni al 9% apportano il 72% restante, e l’esenzione è completa a 30 anni. Con un’aliquota del 6%, spesso letta altrove, il cumulo si fermerebbe al 76% e l’esenzione totale non sarebbe mai raggiunta.

Quali esenzioni fiscali per la SCI à IS?

Il regime IS non consente alla SCI di beneficiare di riduzioni o esenzioni sulle imposte cui sono soggette le plusvalenze immobiliari. La plusvalenza realizzata dalla SCI in occasione di una vendita è tassata così come il normale risultato fiscale della società.

C’è un meccanismo che pesa molto più dell’aliquota, ed è quello che rischi di scoprire troppo tardi. Con l’IS, la tua SCI ammortizza l’immobile ogni anno e deduce questo ammortamento dal risultato. Questi ammortamenti riducono il valore contabile del bene. Alla rivendita, la plusvalenza non si calcola quindi sul prezzo d’acquisto, ma su questo valore netto contabile, nettamente inferiore. Un immobile acquistato a 400.000 euro e ammortizzato per 180.000 euro vale solo 220.000 euro nei tuoi conti. Rivenduto a 450.000 euro, genera una plusvalenza di 230.000 euro, e non di 50.000. I risparmi fiscali accumulati durante la detenzione si pagano quindi all’uscita.

La seconda addizione arriva quando vuoi recuperare il denaro. La società ha già pagato l’IS sulla plusvalenza, e la distribuzione del saldo ai soci costituisce un dividendo, tassato per default al prelievo forfettario unico (PFU). Questo prelievo è passato dal 30% al 31,4% il 1° gennaio 2026, per effetto dell’aumento della CSG che porta i prelievi sociali al 18,6%. Resta aperta l’opzione per la tassazione progressiva, con un abbattimento del 40% sui dividendi. È questa doppia addizione, IS e poi PFU, che devi mettere a confronto con il vantaggio degli ammortamenti prima di scegliere il tuo regime.

E se si cedono le quote anziché l’immobile?

Vendere le tue quote di SCI anziché il bene stesso è un’opzione frequente, in particolare in famiglia. Quando la società rientra nell’imposta sul reddito e il suo attivo è costituito per oltre il 50% da immobili non destinati alla propria attività, la cessione delle quote rientra nel regime delle plusvalenze immobiliari dei privati, in applicazione dell’articolo 150 UB del CGI. Ritrovi gli stessi abbattimenti per durata di detenzione, il che avvicina l’operazione a una vendita classica.

Una differenza merita di essere anticipata. Le cessioni di quote di società a prevalenza immobiliare scontano imposte di registro del 5%, senza il minimo abbattimento, laddove una cessione di quote ordinaria è tassata al 3% dopo un abbattimento. Su un’operazione di diverse centinaia di migliaia di euro, la differenza non è trascurabile.

Winter Immobilier ti consiglia per il tuo futuro acquisto a Nizza

La scelta tra IR e IS si gioca sui numeri, e questi numeri partono dal valore dell’immobile. Una stima del tuo immobile fornisce il primo dato del calcolo, e la nostra pagina dedicata alla vendita di un immobile a Nizza descrive lo svolgimento dell’operazione.

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