Dichiarazione di un alloggio ammobiliato per uso turistico: guida pratica

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Volete affittare un alloggio per brevi periodi a turisti o vacanzieri? Prima di qualsiasi locazione, la dichiarazione del vostro alloggio ammobiliato ad uso turistico è spesso obbligatoria. In Francia si stima che ci siano circa 1,2 milioni di alloggi ammobiliati ad uso turistico, segno di un forte interesse per questa tipologia di ospitalità. Questa procedura di dichiarazione serve dunque a garantire la legalità della vostra attività e ad evitare pesanti sanzioni.

Quali regole si applicano in base alla vostra situazione? Come dichiarare un alloggio ammobiliato ad uso turistico? In questo articolo, la nostra agenzia immobiliare Winter vi guida passo passo per affittare in piena conformità, che siate proprietari locatori o futuri acquirenti.

Da ricordare

• La dichiarazione di un alloggio ammobiliato ad uso turistico è obbligatoria, salvo che l’immobile sia la vostra residenza principale affittata per meno di 120 giorni all’anno a livello nazionale, soglia abbassata a 90 giorni a Nizza.
• La procedura si effettua presso il comune tramite il modulo CERFA n°14004*04 o un servizio telematico locale.
• Alcuni comuni, come Nizza, impongono una registrazione con numero da indicare negli annunci.
• Affittare senza dichiarazione espone a una multa fino a 10.000 €, portata a 20.000 € in caso di falsa dichiarazione.
• Prima di affittare, verificate sempre le regole locali: cambio di destinazione d’uso, durata massima, eventuale compensazione.

Cos’è un alloggio ammobiliato ad uso turistico?

Un alloggio ammobiliato ad uso turistico è un immobile ammobiliato – appartamento, monolocale o villa – offerto a una clientela di passaggio per brevi periodi (giorni, settimane o mesi), senza che vi stabilisca la residenza.

Si tratta di una locazione stagionale, diversa da una residenza principale o da un B&B. L’immobile deve essere ad uso esclusivo dell’inquilino, attrezzato per un utilizzo immediato e senza offrire servizi alberghieri.

Secondo l’articolo D. 324-1 del Codice del Turismo, questa categoria include sia gli immobili classificati (da 1 a 5 stelle) che quelli non classificati.

Nota bene: nelle zone a forte pressione immobiliare in Francia, come Nizza, l’affitto di alloggi ammobiliati ad uso turistico è particolarmente regolamentato.

Bisogna sempre dichiarare un alloggio ammobiliato ad uso turistico?

Sì, la dichiarazione in comune è obbligatoria per qualsiasi alloggio ammobiliato ad uso turistico, classificato o meno. Questa formalità permette al comune di monitorare l’evoluzione dell’offerta locativa sul proprio territorio.

Esiste una sola eccezione: quando l’immobile costituisce la vostra residenza principale, occupata per almeno otto mesi all’anno. In questo caso, la dichiarazione non è richiesta (salvo che il comune imponga la registrazione) e la durata della locazione è limitata a 120 giorni all’anno a livello nazionale (alcune città possono ridurre questa soglia; a Nizza, il consiglio comunale l’ha abbassata a 90 giorni con delibera del 23 maggio 2025).

Il consiglio di Winter Immobilier: anche se affittate la vostra residenza principale per meno di 120 giorni all’anno (90 a Nizza), verificate se il vostro comune richiede una registrazione preventiva. A Nizza è così. Meglio anticipare: una semplice dichiarazione vi evita complicazioni amministrative e legali!

Come dichiarare un alloggio ammobiliato ad uso turistico

Ecco i passaggi per dichiarare un alloggio ammobiliato ad uso turistico presso il comune:

1. Compilare il modulo CERFA n°14004*04

Potete accedere al modulo cliccando qui. Indicate informazioni precise: identità e indirizzo del dichiarante, indirizzo dell’immobile, numero di stanze e posti letto, periodi di locazione previsti ed eventuale decisione di classificazione se l’immobile è classificato a stelle.

2. Inviare il modulo al comune

A seconda dell’organizzazione del vostro comune, potete:

• utilizzare un servizio online (disponibile sui siti di alcuni comuni),
• depositare il modulo direttamente in comune,
• spedirlo per posta raccomandata con ricevuta di ritorno.

A Nizza, il deposito è obbligatorio online tramite lo sportello unico changementdusage.fr/nice, che permette anche di verificare il proprio indirizzo per conoscere il settore di appartenenza. Il modulo cartaceo resta disponibile su richiesta, ma nessun deposito tramite e-mail è accettato.

3. Ricevere una ricevuta di registrazione

Una volta elaborato il modulo, il comune vi rilascerà una ricevuta ufficiale che attesta l’avvenuta registrazione della vostra dichiarazione.

4. Ottenere e indicare un numero di registrazione

Nei comuni in cui la registrazione è obbligatoria (come Nizza), vi sarà assegnato un numero di 13 caratteri. Questo numero dovrà comparire obbligatoriamente in tutti gli annunci di locazione, sia online che su carta.

5. Aggiornare la dichiarazione in caso di cambiamenti

Qualsiasi modifica delle informazioni fornite (nuovi periodi di locazione, cambio di proprietario, variazione della capacità ricettiva, ecc.) richiede una nuova dichiarazione aggiornata.

6. Rispettare gli obblighi successivi alla registrazione

Una volta ottenuto il numero di registrazione, due obblighi restano validi per tutta la durata della locazione. Occorre riscuotere la tassa di soggiorno presso gli ospiti e riversarla alla Métropole, sapendo che il relativo identificativo è distinto dal numero di registrazione. Occorre inoltre informare l’amministratore di condominio dell’attività di locazione turistica.

Il valore aggiunto di Winter Immobilier: la dichiarazione di un alloggio ammobiliato ad uso turistico non è una formalità banale. Un errore o una dimenticanza può comportare pesanti sanzioni. Da Winter Immobilier vi consigliamo sulle procedure da seguire. Un supporto professionale che vi aiuta ad affittare in un contesto chiaro e sicuro!

Procedure aggiuntive a seconda del comune

Oltre alla dichiarazione in comune, alcuni comuni – soprattutto quelli in zone a forte pressione abitativa – possono imporre procedure aggiuntive.

È il caso di molte grandi città, tra cui Nizza.

Ecco le principali situazioni da conoscere:

• Autorizzazione al cambio di destinazione d’uso: nelle città con più di 200.000 abitanti e nelle zone ad alta pressione locativa, l’affitto ripetuto di una seconda casa a clienti di passaggio può richiedere un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso. Questo modifica un’abitazione in locale a uso turistico.
  
• Compensazione: alcune città, come Parigi, Lione o Biarritz, vanno oltre e impongono una compensazione: per trasformare un immobile in alloggio ammobiliato turistico, il proprietario deve convertire un altro locale in abitazione. A Nizza, questa regola si applica dal regolamento metropolitano del 5 dicembre 2025, entrato in vigore il 1° gennaio 2026.
  
• Numero massimo di giorni autorizzati per la residenza principale: anche se l’immobile è la vostra residenza principale, non potete affittarlo per più di 120 giorni all’anno a livello nazionale. A Nizza, il consiglio comunale ha abbassato questa soglia a 90 giorni con delibera del 23 maggio 2025. Il mancato rispetto di questo tetto comporta una multa fino a 10.000 €.
  

Le quote di Nizza e la loro sospensione

Questo dispositivo nasce dal regolamento adottato il 5 dicembre 2025. Alcune associazioni di categoria lo hanno contestato e il giudice cautelare ne ha sospeso parzialmente l’esecuzione. La Métropole ha chiuso il deposito nelle zone a contingente dal 1° febbraio al 31 agosto 2026, in attesa della decisione del Consiglio di Stato francese. Da quella scadenza non ha annunciato né una riapertura né una proroga, e la decisione non è stata pronunciata. Il deposito nelle zone a contingente si apre comunque solo nel mese di febbraio, quindi la prossima finestra utile è febbraio 2027, salvo l’esito del contenzioso.

Il DPE

Dalla legge del 19 novembre 2024, un alloggio soggetto ad autorizzazione di cambio di destinazione d’uso deve presentare una diagnosi di prestazione energetica (DPE) classificata tra A ed E, soglia che passerà a D nel 2034. Il proprietario deve inoltre attestare sul proprio onore che il regolamento di condominio autorizza l’attività.

Il consiglio di Winter Immobilier: ogni comune può adattare le proprie regole. Prima di affittare o acquistare un immobile da destinare a uso turistico ammobiliato, contattate l’ufficio urbanistica del comune o rivolgetevi a un professionista della nostra agenzia.

Quali sono le sanzioni in caso di mancato rispetto?

Non dichiarare un alloggio ammobiliato ad uso turistico costituisce un’infrazione. Dalla legge del 19 novembre 2024, il proprietario rischia una multa fino a 10.000 €, portata a 20.000 € in caso di falsa dichiarazione.

Questa obbligazione riguarda anche la residenza principale se l’affitto supera i 120 giorni all’anno a livello nazionale (90 giorni a Nizza), con una multa fino a 10.000 € in caso di superamento non giustificato.

Inoltre, in assenza di autorizzazione al cambio di destinazione d’uso, la sanzione può arrivare a 100.000 € per ogni locale trasformato irregolarmente (articolo L. 651-2 del Codice della Costruzione e dell’Abitazione). A questa si aggiunge un’astreinte fino a 1.000 € al giorno per metro quadro fino al ripristino della situazione, oltre a una sanzione penale di un anno di reclusione e 80.000 € di multa in caso di dissimulazione.

Il parere di Winter Immobilier: questi importi elevati dimostrano l’importanza di informarsi bene prima di qualsiasi locazione. Dichiarare il proprio immobile significa soprattutto tutelarsi legalmente!

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Siete proprietari o state per acquistare un immobile a Nizza con l’obiettivo di affittarlo come alloggio ammobiliato ad uso turistico? Prima di qualsiasi locazione, la dichiarazione al comune, con registrazione, è un passaggio imprescindibile; per un quadro completo, consultate anche la regolamentazione dell’affitto stagionale a Nizza.

Avete dubbi sulle procedure da seguire? Volete essere assistiti per affittare il vostro immobile in Costa Azzurra in tutta tranquillità?

Winter Immobilier, presente a Nizza da oltre 60 anni, è a vostra disposizione 7 giorni su 7 per consigliarvi!