Декларация меблированного туристического жилья: инструкция

---

Планируете сдавать жилье в краткосрочную аренду туристам? Прежде чем начать сдачу, вам почти всегда нужно задекларировать меблированное туристическое жилье (meublé de tourisme). Во Франции насчитывается около 1,2 миллиона таких объектов, что говорит о высокой популярности этого формата размещения. Декларация делает вашу деятельность законной и защищает вас от серьезных штрафов.

Какие правила действуют именно в вашем случае? Как правильно задекларировать меблированное жилье? В этой статье агентство Winter Immobilier шаг за шагом объясняет, как сдавать жилье в полном соответствии с законом, независимо от того, являетесь ли вы действующим собственником-арендодателем или будущим покупателем.

Коротко о главном

• Декларация меблированного жилья обязательна, кроме случаев, когда объект является вашим основным жильем. Но и тогда действует ограничение, и в Ницце это 90 дней в год, согласно решению муниципального совета от 23 мая 2025 года.
• Заявление подается в мэрию через форму CERFA № 14004*04 или местный онлайн-сервис. В Ницце подача документов возможна только через единый портал Метрополии.
• Некоторые города, включая Ниццу, требуют регистрации с присвоением номера, который нужно указывать во всех объявлениях.
• Сдача жилья без декларации грозит штрафом в 10 000 €, а при ложных сведениях сумма вырастает до 20 000 €, согласно закону от 19 ноября 2024 года.
• Перед сдачей жилья узнайте местные правила, включая возможное изменение целевого назначения помещения (changement d’usage), ограничение по срокам и обязательную компенсацию.

Что такое меблированное туристическое жилье?

Меблированное туристическое жилье представляет собой обставленное жилое помещение, будь то квартира, студия или вилла, которое предлагается временным постояльцам на короткий срок (сутки, неделя или месяц), без права постоянного проживания.

Речь идет о краткосрочной туристической аренде, которую нельзя путать с основным жильем или гостевой комнатой. Помещение должно находиться в исключительном пользовании съемщика, быть полностью готовым к проживанию и не сопровождаться гостиничными услугами.

Согласно статье D. 324-1 Кодекса туризма Франции, эта категория включает как классифицированные объекты (от 1 до 5 звёзд), так и неклассифицированные.

Учтите: в районах с высоким спросом на жилье, а Ницца относится именно к таким, сдача меблированного туристического жилья регулируется особенно строго.

Всегда ли нужно декларировать меблированное туристическое жилье?

Да, декларация в мэрии обязательна для любого меблированного туристического жилья, независимо от того, классифицировано оно или нет. Это позволяет городским властям отслеживать изменение объема арендного предложения на своей территории.

Исключение одно: если жилье является вашим основным местом жительства и вы проживаете там не менее 8 месяцев в году. В этом случае декларация не требуется (если только город не ввел обязательную регистрацию), а срок сдачи ограничен 120 днями в год на общенациональном уровне. Города вправе снизить этот порог, и Ницца установила его на уровне 90 дней решением от 23 мая 2025 года.

Совет агентства Winter Immobilier: в Ницце ориентируйтесь на цифру 90 дней, а не 120, и заранее убедитесь, что регистрация оформлена. Здесь это обязательное требование. Лучше действовать заранее, простая декларация избавит вас от административных и юридических сложностей!

Как задекларировать меблированное туристическое жилье?

Разберем основные этапы декларирования меблированного туристического жилья в мэрии.

1. Вы заполняете форму CERFA № 14004*04

Форму можно найти по этой ссылке. В ней нужно точно указать имя и адрес заявителя, адрес объекта, количество комнат и спальных мест, планируемые периоды сдачи, а также, если жилье классифицировано, решение о присвоении звёзд.

2. Вы отправляете форму в мэрию

В зависимости от организации работы вашего города, вы сможете:

• воспользоваться онлайн-сервисом (он есть на сайтах некоторых мэрий),
• подать форму лично в мэрии,
• отправить её заказным письмом с уведомлением о вручении.

В Ницце действует только онлайн-формат. Подача происходит через единый портал changementdusage.fr/nice, где также можно проверить, к какому сектору относится ваш адрес. Бумажную форму можно получить по запросу в Управлении защиты жилья, но подача по электронной почте не принимается.

3. Вы получаете уведомление о приёме

После обработки формы мэрия выдаст вам официальное уведомление о приёме. Этот документ подтверждает, что ваша декларация была зарегистрирована.

4. Вы получаете регистрационный номер и указываете его в объявлениях

В городах, где введена обязательная регистрация (а Ницца входит в их число), вам присвоят номер из 13 символов. Его нужно обязательно указывать во всех объявлениях о сдаче, будь то онлайн-публикации или печатные материалы.

5. Вы обновляете декларацию при изменениях

Любое изменение указанных сведений (новый период сдачи, смена собственника, изменение вместимости жилья) требует подачи новой обновлённой декларации.

6. Вы не забываете о дальнейших обязанностях

После получения номера у вас остаются две постоянные обязанности. Нужно собирать туристический сбор (taxe de séjour) с гостей и перечислять его Метрополии, при этом идентификатор туристического сбора отличается от вашего регистрационного номера. Также необходимо уведомить управляющего кондоминиумом о вашей деятельности по туристической сдаче жилья.

Ценность работы с агентством Winter Immobilier: декларация меблированного туристического жилья является серьёзным юридическим шагом, а не простой формальностью. Ошибка или упущение способны повлечь серьёзные санкции. В Winter Immobilier мы консультируем вас на каждом этапе оформления. Такое профессиональное сопровождение помогает сдавать жилье в понятных и безопасных условиях!

Какие дополнительные меры действуют в зависимости от города?

Помимо декларации в мэрии, некоторые города, особенно расположенные в зоне с напряжённым рынком жилья, могут вводить дополнительные требования.

Это касается многих крупных городов, включая Ниццу.

Вот основные ситуации, о которых нужно знать:

• Разрешение на изменение целевого назначения помещения: в городах с населением свыше 200 000 человек и в районах с высоким спросом на жилье регулярная сдача второго жилья туристам может потребовать такого разрешения. Оно переводит жилое помещение в статус помещения туристического назначения.
• Компенсационный обмен (compensation): некоторые города, например Париж, Лион и Биарриц, идут ещё дальше и требуют компенсацию. Чтобы превратить объект в меблированное туристическое жилье, собственник должен перевести в жилой фонд другое помещение. В Ницце компенсация действует с момента вступления в силу постановления Метрополии от 5 декабря 2025 года, вступившего в силу 1 января 2026 года.
• Квота дней для основного жилья: общенациональный порог составляет 120 дней в год, но в Ницце он снижен до 90 дней. Несоблюдение этого лимита грозит штрафом до 10 000 €.

Квоты в Ницце и их временная приостановка

С момента вступления в силу постановления от 5 декабря 2025 года четыре района Ниццы подпадают под квоту разрешений: Старая Ницца, Рикье вместе с портом и Мон-Борон, Центр города и Западный район. Заявки принимаются только в феврале, в пределах 671 разрешения в год на все четыре зоны.

Эта система введена постановлением от 5 декабря 2025 года. Профессиональные объединения оспорили его, и судья по срочным делам частично приостановил исполнение. Метрополия закрыла приём заявок в зонах с квотами с 1 февраля по 31 августа 2026 года, до решения Государственного совета. После этой даты она не объявила ни о возобновлении приёма, ни о продлении, и решение не вынесено. Приём заявок в зонах с квотами в любом случае открыт только в феврале, поэтому ближайшее реальное окно приходится на февраль 2027 года, с учётом исхода спора.

ДПЕ, обязательное условие

Согласно закону от 19 ноября 2024 года, жилье, которое сдается как меблированное туристическое и подпадает под разрешение на изменение целевого назначения, должно иметь энергетический паспорт (DPE) класса от A до E. С 2034 года порог повысится до класса D. Собственник также обязан письменно подтвердить, что устав кондоминиума разрешает такую деятельность.

Совет агентства Winter Immobilier: правила могут отличаться от города к городу. Прежде чем сдавать или покупать объект для меблированной туристической аренды, обязательно проконсультируйтесь с отделом градостроительства мэрии или обратитесь к специалисту нашего агентства.

Какие санкции предусмотрены за нарушение?

Отсутствие декларации на меблированное туристическое жилье является нарушением. Согласно закону от 19 ноября 2024 года, собственнику грозит штраф в размере 10 000 €, который увеличивается до 20 000 € при предоставлении ложных сведений.

Это требование касается не только второго жилья. Даже основное жилье подпадает под него, если срок сдачи превышает 120 дней в год, а штраф за необоснованное превышение может достигать 10 000 €.

Кроме того, при отсутствии разрешения на изменение целевого назначения гражданский штраф может достигать 100 000 € за каждое незаконно переоборудованное помещение (статья L. 651-2 Кодекса строительства и жилья Франции). К этому добавляется пеня до 1 000 € за день и за квадратный метр вплоть до восстановления первоначального состояния, а в случае сокрытия, уголовное наказание в виде одного года лишения свободы и штрафа в 80 000 €.

Мнение агентства Winter Immobilier: столь высокие суммы наглядно показывают, насколько важно заранее разобраться в правилах перед сдачей жилья. Декларация объекта является в первую очередь способом защитить себя юридически!

---

Вы уже являетесь собственником или планируете приобрести жилье в Ницце, чтобы сдавать его как меблированное туристическое? Прежде чем начать сдачу, декларация в мэрии с регистрацией является обязательным этапом.

За подробностями о правилах, действующих в Ницце, лимитах, налогообложении и квотах, обратитесь к нашей статье о регулировании краткосрочной туристической аренды в Ницце.

Остались сомнения по поводу необходимых формальностей? Хотите спокойно сдавать свой объект на Лазурном Берегу с профессиональной поддержкой?

Агентство Winter Immobilier, работающее в Ницце уже более 60 лет, готово консультировать вас семь дней в неделю!