Энергетический паспорт DPE: действующие правила и последние реформы

---

Статья обновлена 11 августа 2026 года. С первой публикации в 2022 году методика расчёта DPE пересматривалась дважды, в июле 2024 года для малых площадей и 1 января 2026 года для электрического отопления. Кроме того, вступили в силу первые запреты на сдачу жилья.

Что такое DPE и каких объектов он касается?

DPE, французский энергетический паспорт, входит в число технических экспертиз, передаваемых покупателю при продаже недвижимости. Он оценивает выбросы парниковых газов и энергопотребление жилья. Экспертизу проводит сертифицированный специалист, и она включается в DDT, пакет технических экспертиз, охватывающий также технологические риски, древоточцев, свинец и асбест.

Правило распространяется только на объекты континентальной Франции при условии, что жильё предназначено для проживания более четырёх месяцев в году. По итогам экспертизы объекту присваивается класс от A до G по годовому потреблению энергии в кВт·ч. Стоимость обычно составляет от 100 до 250 евро в зависимости от площади и года постройки.

Срок действия составляет десять лет, но с исключением, о котором многие собственники не знают. Паспорта, выданные с 1 января 2018 года по 30 июня 2021 года, недействительны с 1 января 2025 года, независимо от оставшегося срока. Если вы продаёте или сдаёте жильё на основании экспертизы того периода, её нужно провести заново.

Что реформа 2021 года изменила надолго

Ряд изменений вступил в силу 1 июля 2021 года, затем 1 января 2022 года. Первые касаются методики расчёта и юридического значения экспертизы, вторые, обязательных сведений в объявлениях о недвижимости. Эти правила составляют сегодня основу системы.

Единая методика расчёта

Реформа унифицировала способы расчёта. Если раньше оценка во многом опиралась на счета за энергию, теперь для всех специалистов действует единая методика. Она учитывает качество ограждающих конструкций и утепления, систему отопления, а также потребление на освещение и качество вентиляции.

Единая шкала от A до G

Прежний DPE использовал две отдельные шкалы, по потреблению энергии и по выбросам парниковых газов. Оба показателя объединены теперь в единую этикетку, отражающую энергетические характеристики жилья в целом. Документ стал понятнее и точнее, поскольку содержит оценку годовых расходов на энергию.

DPE стал обязывающим документом

До 2021 года DPE носил информационный характер, в отличие от экспертиз по свинцу или асбесту. Сегодня это обязывающий и оспоримый документ, влекущий ответственность продавца или наймодателя. Наниматель или покупатель, пострадавший от неверной экспертизы, вправе требовать возмещения. Только рекомендации по работам сохраняют исключительно справочное значение.

Что обязаны указывать объявления

С 1 января 2022 года объявления о недвижимости обязаны указывать энергетический класс объекта, выставленного на продажу или в аренду, а также оценку годовых расходов на энергию.

Две реформы расчёта с тех пор изменили картину

Именно этого большинство собственников не заметило. Методика пересматривалась дважды начиная с 2024 года, и эти пересмотры вывели сотни тысяч объектов из худшей категории без единого дня ремонта.

Малые площади пересчитаны в июле 2024 года

Постановление от 25 марта 2024 года, вступившее в силу 1 июля 2024 года, устранило перекос, который наказывал жильё площадью менее 40 м². Расчёт использует теперь референсную площадь и скорректированные пороги для таких метражей. 140 000 объектов вышли из классов F и G благодаря одной этой поправке.

В Ницце, где студии и двухкомнатные квартиры составляют заметную долю старого фонда, реформа затрагивает очень многие объекты.

Электрическое отопление переоценено с 1 января 2026 года

Постановление от 13 августа 2025 года, вступившее в силу 1 января 2026 года, снизило коэффициент пересчёта электроэнергии с 2,3 до 1,9. На практике жильё с электрическим отоплением получает теперь лучшую оценку при том же потреблении.

Около 850 000 объектов выходят таким образом из категории энергорасточительного жилья, и ни один объект не получает ухудшения класса. Если ваша недвижимость в Ницце отапливается электричеством и по прежней экспертизе имела класс F или G, новый класс стоит проверить.

Существенная деталь: обновление бесплатно и не требует нового осмотра. Оно оформляется напрямую на портале Обсерватории DPE-Audit агентства Ademe по номеру уже имеющейся экспертизы.

Какое жильё больше нельзя сдавать?

Несколько мер направлены против наименее эффективного жилья. С 2021 года собственники объектов класса F или G в зонах с напряжённым рынком не вправе повышать наёмную плату между двумя договорами без работ по энергоэффективности. С 2022 года ограничение действует повсеместно. Ницца отнесена к зонам напряжённого рынка, поэтому ниццких собственников это касается с самого начала.

Сам запрет уже не отдалённая перспектива. Он начался.

• Жильё класса G запрещено сдавать с 1 января 2025 года
• Жильё класса F попадёт под запрет с 1 января 2028 года
• Жильё класса E с 1 января 2034 года

Запрет распространяется на любой договор, заключённый, возобновлённый или автоматически продлённый после этих дат. Действующий договор не прерывается, но продлить его будет нельзя.

Санкция не сводится к автоматическому штрафу. Жильё признаётся не отвечающим требованиям пригодности, что открывает нанимателю путь в суд, где судья вправе обязать провести работы, снизить наёмную плату или приостановить её выплату до их завершения.

Энергетический аудит дополнительно к экспертизе при продаже

При продаже к экспертизе добавляется энергетический аудит для наименее эффективного жилья. Он обязателен с 1 апреля 2023 года для классов F и G, с 1 января 2025 года для класса E, и станет обязательным в 2034 году для класса D. Срок его действия пять лет, и он также является обязывающим.

Кондоминиумы и туристическая аренда

Кондоминиумы обязаны теперь иметь коллективный DPE по графику, зависящему от размера: с 2024 года при более чем 200 лотах, с 2025 года при 50 и более, и с 1 января 2026 года при 50 лотах и менее. Этот документ не заменяет индивидуальный паспорт каждой квартиры.

Туристическая аренда подчиняется собственному режиму с закона от 19 ноября 2024 года. Любое новое разрешение на изменение назначения требует класса от A до E, а с 2034 года порог поднимется до класса D. Подробнее об этом в нашей статье о правилах краткосрочной аренды в Ницце.

Во сколько обходится плохой класс при перепродаже?

Этот вопрос волнует собственников сильнее, чем детали регулирования, и сегодня на него есть ответ в цифрах. По исследованию «зелёной стоимости», представленному Нотариатом Франции в декабре 2025 года, 40 % продаж жилья вторичного рынка в 2024 году пришлось на объекты классов E, F и G.

Разрыв в цене очевиден. По сравнению с сопоставимым объектом класса D дом класса G продаётся в среднем на 25 % дешевле, а квартира класса G примерно на 12 % дешевле. Дисконт увеличивался по мере приближения сроков.

Для собственника, выбирающего между ремонтом и продажей «как есть», именно этот разрыв и является настоящим расчётом. Наша команда может оценить вашу недвижимость с учётом энергетического класса и потенциала роста стоимости после работ.

Что важно знать собственнику, живущему за пределами Франции

Если вы владеете недвижимостью в Ницце, находясь за границей, стоит учесть два обстоятельства. Энергетический класс здесь не формальность, он определяет саму возможность сдавать жильё, а экспертиза, полученная до середины 2021 года, более не имеет силы.

Класс сопровождает объект и при перепродаже. Покупатель читает его и всё чаще использует в переговорах о цене. Проверить положение вашего объекта, особенно после двух недавних реформ, стоит прежде любых других планов.

Как улучшить энергетический класс

DPE содержит рекомендации и указывает наименее эффективные элементы жилья. Он позволяет определить, какие работы имеет смысл провести. Снижение потребления первичной энергии начинается с утепления, затем с систем отопления и горячего водоснабжения. Уменьшение воздействия на окружающую среду означает сокращение доли ископаемого топлива.

Государственная поддержка сохраняется, однако её условия сильно изменились, и проверять их следует до заказа сметы. Программа MaPrimeRénov' приостанавливалась дважды, в июне 2025 года и затем 1 января 2026 года, прежде чем возобновиться 23 февраля 2026 года.

В нынешнем виде программа комплексной реновации предназначена только для жилья классов E, F и G и требует улучшения не менее чем на два класса после обязательной консультации в France Rénov'. Утепление фасадов и котлы на биомассе исключены из программы отдельных работ. С 1 сентября 2026 года поддержка комплексной реновации не будет предоставляться, если после работ сохраняется газовое отопление.

Какие санкции грозят продавцу или наймодателю?

Непередача DPE покупателю или нанимателю

Покупатель или наниматель вправе обратиться в суд общей юрисдикции за возмещением ущерба.

Недостоверное объявление о недвижимости

Если объявление содержит неверные сведения об энергетических характеристиках объекта, покупатель или наниматель вправе обратиться в суд. Продавцу или наймодателю грозят возмещение ущерба, аннулирование сделки или договора найма, а также штраф до 3 000 евро, повышаемый до 15 000 евро для юридического лица.

Экспертиза, выполненная несертифицированным специалистом

Обращение к несертифицированному специалисту влечёт для продавца или наймодателя штраф в 1 500 евро и до 3 000 евро при повторном нарушении.

Winter Immobilier сопровождает ваш проект недвижимости в Ницце

Хотите получить больше советов по недвижимости и, в частности, разобраться в тенденциях ниццкого рынка? Заходите в наше агентство недвижимости в Ницце на бульваре Гамбетта или свяжитесь напрямую с одним из наших консультантов по телефону.

Если вы сдаёте жильё и класс объекта вызывает у вас беспокойство в связи с приближающимися сроками, наша услуга управления арендой в Ницце отслеживает эти обязанности за собственников, которых мы сопровождаем.