Il mio inquilino non paga l’affitto: cosa fare?

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Scoprire che il proprio inquilino non paga più l’affitto è una fonte immediata di stress per qualsiasi proprietario.

Bisogna privilegiare il dialogo o avviare subito una procedura? A chi rivolgersi, in quale ordine e entro quali tempi?

In questo articolo, la nostra agenzia immobiliare familiare di Nizza ti guida passo dopo passo, dal sollecito amichevole all’espulsione legale, illustrando i rimedi disponibili e le buone pratiche per evitare questo tipo di controversia.

L’essenziale da ricordare

• Agisci rapidamente dal primo mancato pagamento, con solleciti amichevoli e una diffida inviata tramite raccomandata.
• Rivolgiti a un ufficiale giudiziario per notificare un’ingiunzione di pagamento se la situazione persiste.
• Avviare una procedura giudiziaria permette la risoluzione del contratto di locazione, l’espulsione dell’inquilino e il recupero dei canoni dovuti.
• Rispetta la sospensione invernale, durante la quale nessuna espulsione può essere eseguita.
• Previeni i rischi in anticipo: selezione rigorosa dell’inquilino, clausola risolutiva, assicurazione affitto non pagato e gestione professionale.

Reagire subito al primo mancato pagamento: la fase amichevole

Dal primo mese di affitto non pagato, è importante agire rapidamente e con metodo.

Un intervento tempestivo spesso permette di disinnescare la situazione prima che peggiori.

La fase amichevole mira a instaurare un dialogo con l’inquilino, comprendere le ragioni del mancato pagamento e trovare una soluzione senza ricorrere al tribunale.

Contattare subito l’inquilino

Un semplice dimenticanza o una difficoltà temporanea possono spiegare un ritardo. Il primo passo consiste nel telefonare all’inquilino, inviargli un’e-mail o una lettera semplice che ricordi l’importo dovuto e la scadenza. Il tono deve rimanere cordiale e aperto al dialogo.

Consiglio Winter Immobilier: conserva sempre una prova di ogni comunicazione. In caso di procedura giudiziaria, questi documenti saranno elementi chiave del tuo fascicolo.

Inviare una diffida tramite raccomandata

Se non arriva alcuna risposta o pagamento nei giorni successivi, invia una diffida formale (mise en demeure) con raccomandata A/R. La lettera deve precisare:

• l’importo esatto dell’affitto e delle spese non pagate,
• il termine concesso per regolarizzare (di solito 15 giorni),
• le conseguenze in caso di mancato pagamento.

È una tappa indispensabile prima di ogni procedura giudiziaria.

Coinvolgere il garante o l’assicurazione affitto non pagato (GLI)

Se l’inquilino ha un garante, hai il diritto di chiedere il pagamento al garante. Se hai una Garanzia Affitti Non Pagati (GLI), contatta subito la compagnia assicurativa per dichiarare il sinistro secondo le modalità previste.

Da sapere: la nostra agenzia Winter Immobilier offre una copertura GLI completa che include il rimborso dei canoni, le spese legali e i danni materiali.

Segnalare il mancato pagamento alla CAF (in caso di aiuto all’affitto)

Se il tuo inquilino riceve un sussidio per l’alloggio (APL, ALF, ALS), devi informare la CAF (o la MSA) in caso di due mesi consecutivi di affitti non pagati.

Questa segnalazione, da inviare tramite raccomandata, può permettere la definizione di un piano di rientro.

Attenzione: la mancata segnalazione può comportare una sanzione superiore a 7000 € per il locatore.

Passare alla procedura giudiziaria: risoluzione del contratto ed espulsione

Quando i tentativi amichevoli falliscono e l’affitto resta non pagato, il ricorso al giudice diventa inevitabile. Questa procedura, regolata dalla legge francese, deve essere condotta con rigore e nel rispetto dei diritti dell’inquilino.

Ecco le principali tappe:

• Notifica di un’ingiunzione di pagamento da parte di un ufficiale giudiziario: se il contratto include una clausola risolutiva, questo passaggio è obbligatorio. L’inquilino ha poi sei settimane per regolarizzare la situazione.
• Ricorso al giudice delle controversie: se il debito non è saldato entro il termine, puoi presentare il caso al tribunale. Il giudice può risolvere il contratto, ordinare l’espulsione, fissare l’importo dovuto o concedere termini di pagamento.
• Ottenere un ordine di sgombero: dopo la sentenza, se l’espulsione è pronunciata, l’ufficiale giudiziario notifica all’inquilino l’ordine di lasciare i locali. Di solito viene concesso un termine di due mesi.
• Rispetto della sospensione invernale: dal 1° novembre al 31 marzo, tutte le espulsioni sono sospese. Tuttavia, la procedura giudiziaria può proseguire durante questo periodo.
• Mai procedere all’espulsione da soli: solo un ufficiale giudiziario può intervenire. Qualsiasi azione diretta del proprietario (cambio serratura, accesso all’alloggio) è vietata e punita dalla legge.

Proteggersi in anticipo: buone pratiche di prevenzione

Prevenire gli affitti non pagati comincia ben prima della firma del contratto.

Come proprietario, alcune precauzioni semplici possono fare la differenza:

• Verifica l’affidabilità dell’inquilino: redditi stabili, impiego duraturo, garante affidabile o copertura assicurativa idonea.
• Aggiungi una clausola risolutiva al contratto: obbligatoria dal luglio 2023, facilita la risoluzione in caso di mancato pagamento.
• Sottoscrivi una Garanzia Affitti Non Pagati (GLI): copre canoni, spese legali e, in alcuni casi, danni all’immobile.
• Formalizza tutti i documenti: contratto, inventario, modalità di pagamento... un fascicolo completo ti tutela in caso di controversia.
• Affida la gestione a un professionista locale: con Winter Immobilier, benefici di un monitoraggio costante e interventi rapidi per gli affitti non pagati, grazie a un team esperto disponibile 7 giorni su 7.

Consiglio dell’agenzia: prevenire è meglio che curare. Queste buone pratiche proteggono la redditività del tuo investimento nel lungo periodo.

Se sei proprietario a Nizza e il tuo inquilino non paga più l’affitto, tra solleciti amichevoli, procedure legali e misure preventive, ogni passaggio è fondamentale per proteggere il tuo immobile e garantire la tua redditività.

Con Winter Immobilier, ti offriamo un servizio completo e personalizzato per mettere in sicurezza la tua locazione a Nizza.

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