Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ?

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Découvrir que son locataire ne paie plus son loyer est une source immédiate de stress pour tout propriétaire. 

Faut-il privilégier la discussion ou enclencher une procédure ? À qui s’adresser, dans quel ordre, et dans quels délais ? 

Dans cet article, notre agence immobilière familiale à Nice vous guide pas à pas, de la relance amiable à l’expulsion légale, en passant par les recours disponibles et les bonnes pratiques pour éviter ce type de litige.

L’essentiel à retenir

• Agissez rapidement dès le premier impayé, avec des relances amiables et une mise en demeure en recommandé.
• Faites appel au commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer si la situation persiste.
• Entamer une procédure judiciaire permettra la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le recouvrement des loyers dus.
• Respectez la trêve hivernale, durant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée.
• Prévenez les risques en amont : sélection rigoureuse du locataire, clause résolutoire, GLI et gestion professionnelle.

Réagir vite dès le premier impayé : la phase amiable

Dès l’apparition d’un premier loyer impayé, vous devez agir rapidement et avec méthode.

En effet, une réaction précoce permet souvent de désamorcer la situation avant qu’elle ne s’aggrave.

La phase amiable vise ainsi à engager le dialogue avec votre locataire, à comprendre l’origine du défaut de paiement, et à trouver une solution sans passer par la justice.

Contacter le locataire dès le premier retard

Un simple oubli ou une difficulté passagère peuvent expliquer un retard de paiement. Le premier réflexe consiste donc à appeler votre locataire, ou à lui adresser un e-mail, puis un courrier simple rappelant le montant dû et la date d’échéance. Ce contact doit rester courtois et ouvert au dialogue.

Conseil Winter Immobilier : conservez systématiquement une preuve de chaque échange. En cas de procédure judiciaire ultérieure, ces documents constitueront des éléments clés de votre dossier.

Envoyer une mise en demeure en recommandé

Si aucune réponse ou régularisation n’intervient dans les jours qui suivent votre relance, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier formel rappelle à votre locataire :

• le montant exact des loyers et charges impayés,
• le délai accordé pour régulariser (souvent 15 jours),
• les conséquences possibles en l’absence de règlement.

C’est une étape indispensable avant toute procédure plus contraignante.

Mobiliser la caution ou l’assurance loyers impayés (GLI)

Si votre locataire dispose d’un garant, vous êtes en droit de solliciter la caution pour obtenir le paiement des sommes dues. En cas de Garantie Loyers Impayés (GLI), contactez donc votre assureur sans tarder pour déclarer le sinistre selon les modalités prévues au contrat.

Bon à savoir : notre agence Winter Immobilier propose une GLI performante, incluant le remboursement des loyers, la prise en charge des frais de contentieux et une couverture contre les dégradations éventuelles.

Signaler l’impayé à la CAF (en cas d’APL)

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF, ALS), vous devez impérativement informer la CAF (ou la MSA) dès deux mois d’impayés consécutifs.

Ce signalement, à effectuer par courrier recommandé, peut permettre la mise en place d’un plan d’apurement.

Attention : l’absence de signalement peut entraîner une sanction de plus de 7000 € pour le bailleur.

Passer à la procédure judiciaire : résiliation du bail et expulsion

Quand les relances amiables échouent et que le loyer reste impayé, le recours au juge devient inévitable. Cette procédure, bien encadrée par la loi, doit être menée avec rigueur et dans le respect des droits du locataire.

Voici les grandes étapes à suivre :

• Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : si votre bail comporte une clause résolutoire, cette étape est indispensable. Le locataire dispose alors d’un délai légal de 6 semaines pour régulariser sa dette.
• Saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) : si la dette n’est pas réglée dans le délai imparti, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut alors constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, fixer le montant dû, ou encore accorder des délais de paiement.
• Obtenir un commandement de quitter les lieux : après jugement, si l’expulsion est prononcée, le commissaire de justice signifie au locataire un nouveau commandement de quitter les lieux. Un délai de deux mois est souvent accordé.
• Respecter la trêve hivernale : entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars, les expulsions sont suspendues. Vous pouvez néanmoins poursuivre la procédure judiciaire pendant cette période.
• Ne jamais procéder à l’expulsion vous-même : seul un commissaire de justice peut intervenir. Tout agissement direct du propriétaire (changement de serrure, intrusion) est formellement interdit et puni par la loi.

Se protéger en amont : les bonnes pratiques de prévention

Anticiper les loyers impayés commence bien avant la signature du bail.

En tant que bailleur, quelques précautions simples peuvent faire toute la différence :

• Vérifiez le sérieux du locataire : revenus réguliers, emploi stable, garant fiable ou dossier éligible à une assurance.
• Ajoutez une clause résolutoire au bail : obligatoire depuis juillet 2023, pour faciliter la résiliation en cas d’impayé.
• Souscrivez une Garantie Loyers Impayés (GLI) : elle couvre les sommes dues, les frais juridiques et parfois les dégradations.
• Formalisez tous les documents : bail, état des lieux, conditions de paiement… un bon dossier protège en cas de litige.
• Confiez la gestion à un professionnel local : chez Winter Immobilier, nous assurons un suivi rigoureux et une réaction rapide face aux impayés pour les propriétaires bailleurs niçois, grâce à une équipe dédiée et disponible 7j/7.

Conseil de notre agence : mieux vaut prévenir que guérir : ces bonnes pratiques protègent votre rentabilité locative sur le long terme.

Vous êtes propriétaire à Nice et votre locataire ne paie plus son loyer ? Entre démarches amiables, procédures judiciaires et précautions à prendre en amont, chaque étape compte pour protéger votre bien et garantir votre rentabilité.

Chez Winter Immobilier, nous vous proposons une prise en charge complète et personnalisée, pour sécuriser votre location à Nice.

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