Plusvalenza immobiliare in Francia

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Quando devi pagare una plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza immobiliare si riferisce al profitto che un proprietario può realizzare quando rivende un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto. Differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di rivendita, la plusvalenza immobiliare è imponibile. L’importo dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare deve essere versato dal venditore lo stesso giorno della sottoscrizione dell’atto autentico di vendita dell’immobile in questione. Il notaio riscuote direttamente l’imposta per conto dell’Erario.

In pratica, quindi, il venditore riceve il giorno della vendita l’importo del prezzo di vendita del suo immobile, dal quale viene detratta l’imposta sulla plusvalenza. L’imposta sulla plusvalenza immobiliare riguarda gli immobili venduti a più di 15.000 euro, diversi dall’abitazione principale, detenuti da meno di 30 anni.

Come calcolare la plusvalenza immobiliare?

La base per il calcolo della plusvalenza immobiliare

La plusvalenza si calcola sulla base della differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di rivendita dell’immobile. Questi importi possono essere rispettivamente aumentati e ridotti tenendo conto di diversi costi, tra cui le spese di acquisto e di vendita, i lavori o le minusvalenze, il che equivale a ridurre l’importo della plusvalenza imponibile. Sono previsti anche abbattimenti a seconda della durata di detenzione dell’immobile in questione.

Il calcolo si declina poi secondo la natura del bene e secondo il modo in cui lo possiedi. Le regole cambiano se possiedi una seconda casa, un terreno edificabile, un bene venduto in rendita vitalizia o un bene detenuto tramite una SCI. Ognuno di questi casi segue le proprie regole di base imponibile e di esenzione.

L’aliquota dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare

L’imposta si applica all’importo della plusvalenza dopo eventuali abbattimenti, esso stesso calcolato dalla differenza tra il prezzo di acquisto maggiorato di alcuni costi e il prezzo di rivendita eventualmente ridotto. La plusvalenza è tassata sia a titolo dei prelievi sociali che a titolo dell’imposta sul reddito. L’aliquota d’imposta complessiva del 36,20% è quindi composta dall’aliquota forfettaria del 19% per l’imposta sul reddito e del 17,2% per i prelievi sociali.

A seconda dell’importo della plusvalenza dopo gli abbattimenti, dal 2013 si applica un’imposta aggiuntiva dal 2 al 6% quando l’immobile non è un terreno edificabile e la plusvalenza netta supera i 50.000 euro. La plusvalenza imponibile è calcolata dal notaio al momento della rivendita. È anche lui che riscuote l’imposta sul prezzo di vendita per trasferirla alle pubbliche autorità. È comunque necessario che il venditore indichi l’importo della plusvalenza nella propria dichiarazione dei redditi annuale.

Cosa si può detrarre dalla plusvalenza immobiliare?

La base di calcolo della plusvalenza immobiliare può essere ridotta deducendo alcune spese dal prezzo di rivendita e, al contrario, aumentando il prezzo di acquisto.

Riduzione del prezzo di vendita

Su presentazione dei documenti giustificativi, è possibile detrarre dal prezzo di vendita su cui si calcola la plusvalenza le spese pagate al momento della vendita. Si possono così detrarre i costi relativi alle varie diagnosi obbligatorie, vale a dire il DPE, la diagnosi amianto, la diagnosi piombo, le diagnosi termiti e altri xilofagi, le diagnosi dei rischi naturali, minerari e tecnologici, nonché la diagnosi elettrica e del gas ove prevista.

In via eccezionale, in particolare in occasione della vendita globale di un immobile acquisito in modo frazionato, è anche possibile detrarre da una plusvalenza la minusvalenza realizzata su un altro immobile. Infine, il prezzo di vendita su cui si calcola la plusvalenza è ridotto dell’importo dell’IVA versata.

Maggiorazione del prezzo di acquisto

Il prezzo di acquisto è maggiorato delle spese notarili e dei diritti di registrazione. In assenza di documenti giustificativi, sono stimati al 7,5% dell’importo di acquisto. Anche le spese di lavori (costruzione, ristrutturazione, ampliamento) possono maggiorare il prezzo di acquisto. Si calcolano ai costi reali oppure si considerano in modo forfettario. Sono deducibili dalla plusvalenza solo i lavori eseguiti da un’impresa, con fattura soggetta a IVA.

Le spese di manutenzione e di riparazione non si possono considerare nel calcolo della plusvalenza. In caso di impossibilità a giustificare la realtà dei lavori, puoi maggiorare il prezzo di acquisto con un’aliquota forfettaria del 15%, se l’immobile è detenuto da più di 5 anni.

Questa condizione dei cinque anni merita la tua attenzione, perché viene spesso letta male. Riguarda solo il forfait del 15%, e vale solo per gli immobili edificati. Se hai fatto eseguire lavori da un’impresa e ne conservi le fatture, li deduci senza alcuna condizione di durata di detenzione, anche su un immobile che rivendi due anni dopo averlo acquistato.

Quanti anni per non pagare una plusvalenza?

Il tempo di possesso dell’immobile incide sull’importo a partire dal quale si calcola l’imposta sulla plusvalenza. Infatti, viene fissato un tasso di abbattimento diverso a seconda del numero di anni di detenzione dell’immobile. Non è prevista alcuna riduzione fino al 5° anno di detenzione incluso. Successivamente, un abbattimento del 6% per il calcolo dell’imposta sul reddito e dell’1,65% per il calcolo dei prelievi sociali si applica dal 6° al 21° anno di detenzione. A partire dal 22° anno compiuto, l’abbattimento sale al 4% per l’imposta sul reddito e all’1,6% per i prelievi sociali. Oltre il 22° anno c’è esenzione per il calcolo dell’imposta sul reddito, e un tasso di abbattimento del 9% annuo per i prelievi sociali. L’esenzione è totale (imposta sul reddito e prelievi sociali) oltre il 30° anno di possesso dell’immobile. La tabella ufficiale degli abbattimenti conferma questi due termini.

In quali casi sei esente dalla plusvalenza immobiliare?

La durata di detenzione non è l’unica strada verso l’esenzione. Diverse situazioni dispensano totalmente o parzialmente il venditore, e molti proprietari le ignorano al momento della firma. Nelle Alpi Marittime la questione si pone più spesso che altrove. Le seconde case rappresentano un quarto di tutte le abitazioni del dipartimento, contro meno di una su dieci a livello nazionale. In altre parole, un’abitazione su quattro nel dipartimento sfugge per natura all’esenzione riservata alla residenza principale.

La vendita della tua residenza principale

È il caso più ampio. Se vendi la tua residenza principale, la plusvalenza è totalmente esente, a condizione che l’immobile costituisca effettivamente la tua residenza abituale al momento della cessione. Le pertinenze immediate e necessarie, garage o cantina per esempio, seguono lo stesso regime se le vendi insieme all’abitazione. Resti coperto anche se hai già lasciato l’immobile e questo è in vendita, purché il termine resti ragionevole. L’amministrazione fiscale considera generalmente un anno come riferimento in un mercato normale.

Un prezzo di vendita pari o inferiore a 15.000 euro

Se vendi un immobile il cui prezzo non supera i 15.000 euro, sei esente. Attenzione alla lettura di questa soglia, perché riguarda il tuo prezzo di vendita e non l’importo del tuo guadagno. Vendere a 200.000 euro un immobile che ti genera 3.000 euro di plusvalenza non ti dà diritto ad alcuna esenzione. Se possiedi l’immobile in comproprietà indivisa, la soglia si valuta sulla tua quota, il che può esentare te senza esentare gli altri comproprietari.

La prima cessione di un’abitazione diversa dalla tua residenza principale

Questo meccanismo è poco conosciuto e spesso presentato in modo impreciso. Puoi farvi ricorso se non sei stato proprietario della tua residenza principale, direttamente o indirettamente, nei quattro anni precedenti la vendita, e se reimpieghi il prezzo nell’acquisto o nella costruzione della tua residenza principale entro ventiquattro mesi. Ne puoi beneficiare una sola volta nella vita.

Un punto merita di essere sottolineato, perché cambia tutto il calcolo. La tua esenzione è proporzionale all’importo che reimpieghi realmente, non è automaticamente totale. Se reinvesti 180.000 euro su un prezzo di vendita di 300.000 euro, cioè il 60%, esenti solo il 60% della tua plusvalenza. Il resto rimane imponibile.

I pensionati e i titolari di un’invalidità

Se sei titolare di una pensione di vecchiaia o di una carta di invalidità (carte mobilité inclusion, menzione invalidità), puoi essere esentato a due condizioni cumulative. Non devi essere soggetto all’imposta sul patrimonio immobiliare, e il tuo reddito fiscale di riferimento del penultimo anno deve restare sotto il tetto dell’articolo 1417 del Code général des impôts, il codice tributario francese. Per una vendita conclusa nel 2026, conta il tuo reddito fiscale di riferimento del 2024, cioè un tetto di 12.679 euro per la prima parte, maggiorato di 3.386 euro per ogni ulteriore mezza parte.

Vendi dall’estero, il regime dei non residenti

Questo caso riguarda direttamente una parte della nostra clientela italiana, e segue regole proprie che conviene conoscere prima di mettere in vendita un immobile.

Se vendi dall’estero, puoi beneficiare di un’esenzione sui primi 150.000 euro di plusvalenza netta, una sola volta, per un solo immobile. Si cumulano tre condizioni. Devi essere cittadino di uno Stato dell’Unione europea o dello Spazio economico europeo legato alla Francia da una convenzione di assistenza amministrativa, aver avuto la residenza fiscale in Francia in modo continuativo per almeno due anni in un momento qualsiasi, e vendere entro un certo termine.

Questo termine è stato appena allungato. Era di cinque anni, è ora portato a dieci anni dopo il trasferimento del tuo domicilio fiscale fuori dalla Francia, per effetto della legge di bilancio 2026, in vigore dal 21 febbraio 2026. Se mantieni la libera disponibilità del tuo immobile dal 1° gennaio dell’anno precedente la vendita, non sei soggetto ad alcun termine.

Su questo punto torna spesso una confusione. Il criterio qui applicato è la cittadinanza del venditore, non il suo attuale paese di residenza. Un cittadino francese o italiano stabilitosi negli Stati Uniti resta idoneo. Un cittadino americano o svizzero stabilitosi in Europa non lo è, salvo se possiede anche una cittadinanza europea. Un meccanismo distinto, riservato all’ex residenza principale, considera invece il paese di destinazione, con un termine molto più breve.

I prelievi sociali seguono infine una regola particolare. Se sei affiliato a un regime di sicurezza sociale di un altro Stato dell’Unione europea, dello Spazio economico europeo, della Svizzera o del Regno Unito, non devi versare né la CSG né la CRDS. Resti debitore solo del prelievo di solidarietà, cioè il 7,5% invece del 17,2%. Se sei affiliato al di fuori di questa zona, resti soggetto all’aliquota piena.

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