Налог с прироста стоимости недвижимости во Франции

---

Когда нужно платить налог с прироста стоимости недвижимости

Прирост стоимости недвижимости, по-французски plus-value immobilière, это доход, который собственник получает при перепродаже объекта дороже, чем он был куплен. Разница между ценой покупки и ценой продажи облагается налогом. Сумму налога продавец вносит в день подписания нотариального акта купли-продажи, и нотариус сам перечисляет её в казну.

На практике это означает, что в день сделки продавец получает цену продажи уже за вычетом налога. Налог касается объектов, проданных дороже 15 000 евро, не являющихся основным жильём и находящихся в собственности менее 30 лет.

Как рассчитывается прирост стоимости

База расчёта

Прирост считается как разница между ценой приобретения и ценой перепродажи. Обе величины можно скорректировать, увеличив цену покупки и уменьшив цену продажи за счёт различных расходов, таких как расходы на приобретение и продажу, работы или убыток по другому объекту. Всё это уменьшает облагаемую сумму. Дополнительно действуют вычеты в зависимости от срока владения.

Дальнейший расчёт зависит от типа объекта и от формы владения им. Порядок отличается для вторичного жилья, для земельного участка под застройку, для объекта, проданного в формате пожизненной ренты (viager), и для объекта, оформленного через гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). У каждого из этих случаев свои правила определения базы и свои основания для освобождения от налога.

Ставка налога

Налог считается от суммы прироста после применения вычетов. Он складывается из двух частей, 19 % подоходного налога и 17,2 % социальных отчислений, что в сумме даёт 36,20 %.

Если чистый прирост превышает 50 000 евро и объект не является участком под застройку, с 2013 года дополнительно применяется надбавка от 2 до 6 % в зависимости от суммы. Расчёт производит нотариус при перепродаже, он же удерживает налог из цены сделки и перечисляет его государству. При этом продавец обязан указать сумму прироста в своей годовой налоговой декларации.

Что можно вычесть из прироста стоимости

Базу расчёта можно уменьшить двумя способами, снизив учитываемую цену продажи и увеличив учитываемую цену покупки.

Уменьшение цены продажи

При наличии подтверждающих документов из цены продажи вычитаются расходы, понесённые в момент сделки. Это касается прежде всего обязательных диагностик. Среди них энергетическая диагностика DPE, экспертиза на асбест, на свинец, на термитов и других древоточцев, диагностика природных, горных и технологических рисков, а также проверка электрики и газа, когда она требуется.

В исключительных случаях, в частности при продаже целого здания, приобретавшегося по частям, из прироста можно вычесть убыток, полученный по другому объекту. Наконец, цена продажи уменьшается на сумму уплаченного НДС.

Увеличение цены покупки

Цена приобретения увеличивается на нотариальные расходы и регистрационные сборы. Если подтверждающих документов нет, они оцениваются в 7,5 % от суммы покупки. Цену также увеличивают расходы на работы, в том числе строительство, реконструкцию, расширение. Они учитываются либо по фактическим затратам, либо по фиксированной ставке. Вычесть можно только работы, выполненные компанией по счёту с НДС.

Расходы на текущее содержание и ремонт в расчёте не участвуют. Если подтвердить проведение работ невозможно, цену приобретения разрешается увеличить на фиксированные 15 % при условии, что объект находится в собственности более пяти лет.

Это условие о пяти годах часто трактуют неверно, поэтому его стоит запомнить точно. Оно касается только фиксированной ставки в 15 % и применяется лишь к застроенным объектам. Если работы выполняла компания и у вас сохранились счета, вы вычитаете их реальную стоимость без какого-либо условия по сроку владения, даже если продаёте объект уже через два года после покупки.

Сколько лет нужно владеть объектом, чтобы не платить налог

Срок владения напрямую влияет на облагаемую сумму, поскольку от него зависит размер вычета. Вычет не действует за первые пять лет владения включительно. С шестого по двадцать первый год применяется вычет 6 % в год для подоходного налога и 1,65 % в год для социальных отчислений. На двадцать втором году ставки составляют 4 % и 1,6 % соответственно. После двадцати двух полных лет владения подоходный налог не взимается, а социальные отчисления продолжают уменьшаться на 9 % в год. Полное освобождение, и от налога, и от социальных отчислений, наступает после тридцатого года владения.

Эти два срока можно проверить прямым расчётом, и официальная шкала вычетов подтверждает их. По подоходному налогу шестнадцать лет по 6 % плюс один год по 4 % дают ровно 100 % вычета к концу двадцать второго года. По социальным отчислениям шестнадцать лет по 1,65 %, один год по 1,60 % и затем восемь лет по 9 % также приводят к 100 %, но только к концу тридцатого года. Если вы владеете объектом двадцать пять лет, вы уже не платите подоходный налог, но социальные отчисления с вас всё ещё причитаются.

В каких случаях вы освобождаетесь от налога на прирост стоимости

Срок владения не единственный путь к освобождению от налога. Несколько ситуаций полностью или частично избавляют продавца от уплаты, и многие собственники узнают о них только в момент подписания сделки. В департаменте Приморские Альпы (Alpes-Maritimes) этот вопрос встаёт особенно часто. По данным INSEE, вторичное жильё составляет здесь четверть всего жилого фонда, тогда как в среднем по Франции этот показатель ниже одной десятой. Иначе говоря, каждый четвёртый объект в департаменте по определению не может претендовать на освобождение как основное жильё.

Продажа основного жилья

Это самый широкий случай освобождения. Если вы продаёте своё основное жильё, прирост стоимости полностью освобождается от налога, при условии что на день продажи это жильё действительно было местом вашего постоянного проживания. Непосредственные и необходимые пристройки, например гараж или погреб, подпадают под тот же режим, если вы продаёте их одновременно с жильём. Освобождение сохраняется и в том случае, если вы уже выехали из жилья и выставили его на продажу, пока срок продажи остаётся разумным. Налоговая администрация обычно ориентируется на один год как на приемлемый срок при нормальном состоянии рынка.

Цена продажи не выше 15 000 евро

Если цена продажи объекта не превышает 15 000 евро, вы освобождаетесь от налога. Здесь важно понимать этот порог правильно, он применяется именно к цене продажи, а не к сумме вашего дохода. Если вы продаёте объект за 200 000 евро, а ваш реальный прирост стоимости составляет всего 3 000 евро, права на освобождение это вам не даёт, потому что порог считается от цены, а не от прибыли. Если объект находится в долевой собственности, порог применяется к вашей доле, а значит вы можете получить освобождение, даже если остальные участники долевой собственности его не получат.

Первая продажа жилья, которое не является основным

Этот механизм малоизвестен, и его часто описывают неточно. Вы можете им воспользоваться, если в течение четырёх лет до продажи вы не были собственником своего основного жилья, ни прямо, ни косвенно. Дополнительное условие, вы должны вложить вырученную сумму в покупку или строительство своего основного жилья в течение двадцати четырёх месяцев. Воспользоваться этой льготой можно только один раз в жизни.

Есть момент, который полностью меняет расчёт, и его стоит отметить особо. Освобождение пропорционально той сумме, которую вы реально реинвестируете, оно не становится полным автоматически. Если вы вкладываете 180 000 евро от цены продажи в 300 000 евро, то есть 60 %, от налога освобождается только 60 % прироста стоимости. Оставшаяся часть облагается налогом.

Пенсионеры и обладатели удостоверения об инвалидности

Если вы получаете пенсию по старости или у вас есть удостоверение мобильности с отметкой «инвалидность» (carte mobilité inclusion mention invalidité), вы можете получить освобождение при соблюдении двух условий одновременно. Вы не должны облагаться налогом на недвижимое имущество (IFI). Кроме того, ваш контрольный доход (revenu fiscal de référence) за позапрошлый год должен оставаться ниже порога, установленного статьёй 1417 Общего налогового кодекса Франции (Code général des impôts, CGI). Для сделки, заключённой в 2026 году, учитывается контрольный доход за 2024 год, порог для первой части налогового коэффициента (part) составляет 12 679 евро, плюс 3 386 евро за каждую дополнительную полудолю (demi-part).

Вы продаёте из-за рубежа, режим для нерезидентов

Этот случай напрямую касается значительной части наших клиентов, и здесь действуют особые правила, которые лучше знать заранее, до выставления объекта на продажу.

Если вы продаёте недвижимость, проживая за границей, вы можете претендовать на освобождение первых 150 000 евро чистого прироста стоимости от налога. Эта льгота предоставляется один раз и на один объект. Для её получения должны одновременно выполняться три условия. Вы должны быть гражданином государства Европейского союза или Европейской экономической зоны, связанного с Францией соглашением об административном содействии. Вы должны были непрерывно оставаться налоговым резидентом Франции в течение как минимум двух лет в какой-либо период. И продажа должна состояться в установленный срок.

Этот срок недавно увеличили. Раньше он составлял пять лет. Закон о государственном бюджете на 2026 год (loi de finances pour 2026) увеличил его до десяти лет с момента переноса вашего налогового резидентства за пределы Франции. Этот закон действует с 21 февраля 2026 года. Если вы сохраняете за собой право свободно пользоваться жильём начиная с 1 января года, предшествующего продаже, никакой срок на вас не распространяется.

Здесь часто возникает путаница, и на неё стоит обратить особое внимание. Решающим критерием служит именно гражданство продавца, а не страна его нынешнего проживания. Гражданин Франции или Италии, проживающий в США, сохраняет право на льготу. А вот гражданин России, даже проживающий в одной из стран Европы, права на эту льготу не имеет, за исключением случая, когда у него есть также гражданство одной из стран Европейского союза или Европейской экономической зоны. Это принципиальный момент, о котором стоит знать заранее, а не узнавать от нотариуса в день сделки. Отдельный механизм, предусмотренный для бывшего основного жилья, действует по другому принципу, он учитывает страну назначения, а не гражданство, и предполагает значительно более короткий срок.

Наконец, для социальных отчислений действует отдельное правило. Если вы состоите в системе социального страхования другого государства Европейского союза, Европейской экономической зоны, Швейцарии или Великобритании, вы не платите ни CSG, ни CRDS, два сбора, из которых складывается общая ставка 17,2 %. За вами сохраняется только взнос солидарности (prélèvement de solidarité), то есть 7,5 % вместо 17,2 %. Если вы состоите в системе социального страхования за пределами этой зоны, для вас действует полная ставка.

Winter Immobilier сопровождает вашу продажу в Ницце

Хотите понять, какую сумму вы реально получите на руки после продажи, полагается ли вам одно из освобождений и как срок владения повлияет на налог? Winter Immobilier, семейное агентство в Ницце с 1958 года, разбирает расчёт по вашему объекту и текущее состояние ниццкого рынка.

Начните с оценки вашей недвижимости, а затем свяжитесь с нами, чтобы обсудить сроки и стратегию продажи. Мы отвечаем семь дней в неделю.