Dispositivo Jeanbrun: il meccanismo di defiscalizzazione immobiliare che sostituisce il Pinel

---

Dopo la fine del dispositivo Pinel nel dicembre 2024, gli investitori immobiliari attendevano un nuovo quadro fiscale all’altezza delle sfide del mercato locativo. Questo nuovo strumento è ora realtà con il dispositivo Jeanbrun, integrato nella Legge di Bilancio 2026.

A chi si rivolge? Quali vantaggi concreti offre ai proprietari? Quali condizioni occorre rispettare? Winter Immobilier ti propone una panoramica completa.

I punti essenziali da ricordare

• Il dispositivo Jeanbrun sostituisce la legge Pinel per rilanciare l’investimento locativo dal 2026.
• Si basa su un doppio vantaggio fiscale: ammortamento annuale dell’immobile e imputazione del deficit fondiario sul reddito complessivo.
• L’immobile deve essere affittato per almeno 9 anni, senza vincoli di zonizzazione.
• Per l’immobiliare esistente sono richiesti lavori pari almeno al 30 percento del prezzo di acquisto.
• Il tetto del deficit fondiario è elevato a 21.400 euro fino al 2027.

Che cos’è il dispositivo Jeanbrun?

Il dispositivo Jeanbrun è un nuovo meccanismo di defiscalizzazione immobiliare inserito nel progetto di Legge di Bilancio 2026.

Prende il nome dal Ministro francese dell’Edilizia abitativa, Vincent Jeanbrun, principale promotore della riforma. Presentato ufficialmente il 20 gennaio 2026, il dispositivo mira a rilanciare l’investimento locativo privato sostituendo la legge Pinel, terminata alla fine del 2024.

Si fonda su una riforma dello status del locatore privato, a lungo discussa in Parlamento e infine integrata nella parte “entrate” del bilancio 2026, adottata tramite l’articolo 49.3. Questo nuovo quadro fiscale, più incentivante, combina ammortamento dell’investimento e imputazione ampliata del deficit fondiario, senza limiti geografici, con un obiettivo chiaro: aumentare l’offerta di alloggi in un mercato in tensione.

I principi fondamentali del dispositivo Jeanbrun

Progettato per incoraggiare l’investimento locativo su tutto il territorio, il dispositivo Jeanbrun si basa su due pilastri principali: un ammortamento fiscale annuale e un impegno locativo di lunga durata.

Un meccanismo di ammortamento fiscale annuale

Il dispositivo consente agli investitori di dedurre ogni anno una parte del valore dell’immobile dal reddito imponibile, in funzione del livello del canone applicato. La deduzione varia dal 3 percento al 5,5 percento, con tetti specifici, sia per il nuovo che per l’esistente.

Un impegno di locazione di 9 anni

Per beneficiare dei vantaggi fiscali, il proprietario deve impegnarsi ad affittare l’immobile per almeno 9 anni. Questo impegno garantisce la stabilità dell’offerta locativa nel lungo periodo.

Dispositivo Jeanbrun: i vantaggi fiscali

Il principale punto di forza del dispositivo Jeanbrun risiede nella sua fiscalità vantaggiosa, adattata alla natura dell’immobile e al tipo di locazione. Gli importi deducibili variano secondo criteri chiaramente definiti.

Nel nuovo

L’ammortamento fiscale dipende dal livello del canone: 3,5 percento per un canone intermedio (tetto di 8.000 euro), 4,5 percento per un canone sociale (10.000 euro) e 5,5 percento per un canone molto sociale (12.000 euro). L’immobile deve essere nuovo e affittato per 9 anni.

Nell’esistente

L’accesso al dispositivo è subordinato a lavori pari ad almeno il 30 percento del prezzo di acquisto. L’ammortamento annuo varia dal 3 percento al 4 percento in base al livello del canone, con un tetto unico di 10.700 euro. Anche in questo caso l’immobile deve essere affittato per 9 anni.

Il deficit fondiario: la vera rivoluzione del dispositivo Jeanbrun

Fino ad oggi, il deficit fondiario poteva essere imputato solo ai redditi fondiari. Il dispositivo Jeanbrun cambia radicalmente questo approccio: il deficit generato, in particolare tramite ammortamento o lavori, può ora essere dedotto direttamente dal reddito complessivo.

Questo meccanismo rappresenta un importante progresso per gli investitori. Inoltre, il tetto di imputazione è eccezionalmente elevato a 21.400 euro all’anno fino al 2027, invece dei consueti 10.700 euro. Questo strumento consente di ridurre in modo significativo la pressione fiscale, rendendo l’investimento locativo più attrattivo, soprattutto per i contribuenti con redditi elevati.

Obiettivi e impatti economici attesi

Con il dispositivo Jeanbrun, il governo mira a rilanciare l’investimento locativo privato e a stimolare l’offerta abitativa su tutto il territorio, senza vincoli geografici.

Sono attesi diversi effetti economici nel breve e medio periodo:

• Costruzione di 50.000 nuovi alloggi all’anno.
• Circa 500 milioni di euro di entrate fiscali annue.
• Rilancio del settore edilizio e della ristrutturazione.
• Riequilibrio dell’offerta locativa, anche nelle zone meno tese.
• Maggiore incentivo all’investimento patrimoniale privato.

Salvo approvazione definitiva del bilancio 2026 e pubblicazione dei decreti attuativi, l’entrata in vigore del dispositivo Jeanbrun è prevista intorno alla metà di febbraio 2026.

Il parere di Winter Immobilier: il dispositivo Jeanbrun invia un segnale forte al mercato immobiliare. Combina incentivi fiscali, flessibilità territoriale e una risposta concreta alla crisi abitativa. Per gli investitori, rappresenta un’opportunità di posizionarsi con visibilità e redditività in un quadro fiscale rinnovato.

Dispositivo Jeanbrun vs legge Pinel: quali differenze?

Mentre la legge Pinel si è conclusa nel dicembre 2024, il dispositivo Jeanbrun si propone come un successore più flessibile e più ambizioso.

Ecco un confronto sintetico delle principali differenze tra i due dispositivi:

Criterio	Legge Pinel	Dispositivo Jeanbrun
Tipo di vantaggio fiscale	Riduzione dell’imposta sul reddito	Ammortamento dell’immobile e imputazione del deficit fondiario
Durata minima di locazione	6, 9 o 12 anni	9 anni obbligatori
Tetto di investimento	300.000 euro all’anno e 5.500 euro al metro quadro	Tetti di ammortamento annuali secondo il tipo di canone
Zonizzazione geografica	Solo zone A, A bis e B1	Nessuna restrizione geografica
Condizioni per l’esistente	Non ammesso	Lavori minimi del 30 percento richiesti
Deficit fondiario imputabile	Non previsto	Fino a 21.400 euro deducibili dal reddito complessivo fino al 2027

Conviene investire con il dispositivo Jeanbrun nel 2026?

Il dispositivo Jeanbrun si rivolge principalmente a investitori privati che desiderano ottimizzare la propria fiscalità costruendo al contempo un patrimonio locativo. È particolarmente adatto a contribuenti fortemente tassati, investitori di lungo periodo e proprietari che prevedono lavori importanti.

Restano tuttavia alcuni aspetti da valutare con attenzione: impegno di locazione di 9 anni, tetti di ammortamento, incertezze sui futuri limiti dei canoni e dipendenza dai testi applicativi. Un’analisi personalizzata è quindi fondamentale.

Winter Immobilier ti consiglia

Desideri acquistare a Nizza o in Costa Azzurra con il dispositivo Jeanbrun? Il nostro team ti accompagna per valutare la redditività, ottimizzare la fiscalità e mettere in sicurezza ogni fase del tuo investimento locativo.

Contattaci oggi stesso per beneficiare di uno studio personalizzato e di un’esperienza trasmessa da tre generazioni, con un accompagnamento su misura disponibile 7 giorni su 7.