Dispositif Jeanbrun : le mécanisme de défiscalisation immobilière qui succède au Pinel

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Depuis la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, les investisseurs immobiliers attendaient un nouveau cadre fiscal à la hauteur des enjeux du marché locatif. C’est désormais chose faite avec le dispositif Jeanbrun, intégré au budget 2026.

À qui s’adresse-t-il ? Quels avantages concrets pour les bailleurs ? Quelles conditions respecter ? L’agence Winter vous propose un tour d’horizon complet.

L’essentiel à retenir

• Le dispositif Jeanbrun succède à la loi Pinel pour relancer l’investissement locatif à partir de 2026.
• Il repose sur un double avantage fiscal : amortissement annuel du bien + imputation du déficit foncier sur le revenu global.
• Le bien doit être loué pendant 9 ans minimum, sans contrainte de zonage.
• Dans l’ancien, des travaux représentant 30% du prix d’achat sont exigés.
• Le plafond du déficit foncier est relevé à 21.400 € jusqu’en 2027.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le « dispositif Jeanbrun » est un nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière inscrit dans le projet de loi de finances 2026.

Il tire son nom du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, qui en est le principal instigateur. Officiellement présenté le 20 janvier 2026, ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif privé en succédant à la loi Pinel, disparue fin 2024.

Il repose sur une réforme du statut du bailleur privé, longtemps débattue au Parlement puis intégrée dans la partie « recettes » du budget 2026, adoptée via l’article 49.3. Ce nouveau cadre fiscal, plus incitatif, promet à la fois un amortissement de l’investissement et une imputation élargie du déficit foncier, sans zonage géographique, et avec un objectif clair : créer un choc d’offre dans un marché locatif en tension.

Les grands principes du dispositif Jeanbrun

Pensé pour encourager l’investissement locatif sur tout le territoire, le dispositif Jeanbrun repose sur 2 piliers majeurs : un amortissement fiscal annuel modulé et un engagement de location longue durée.

Un mécanisme d’amortissement fiscal annuel

Le dispositif permet aux investisseurs de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de leurs revenus, selon le niveau de loyer pratiqué. Cette déduction varie de 3% à 5,5%, avec des plafonds spécifiques, dans le neuf comme dans l’ancien.

Un engagement de location de 9 ans

Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans. Cet engagement vise à garantir la stabilité de l’offre locative et à soutenir durablement le marché.

Dispositif Jeanbrun : les avantages fiscaux

Le principal atout du dispositif Jeanbrun réside dans sa fiscalité avantageuse, adaptée à la nature du bien (neuf ou ancien) et au type de location pratiquée. Le montant déductible varie selon plusieurs critères clairement définis.

Dans le neuf

L’amortissement fiscal varie selon le niveau de loyer : 3,5 % pour un loyer intermédiaire (plafond de 8000€), 4,5% pour un loyer social (10.000€) et 5,5% pour un loyer très social (12.000€). Le bien doit être neuf et mis en location pendant 9 ans.

Dans l’ancien

L’accès au dispositif est conditionné à des travaux représentant au moins 30% du prix d’achat. L’amortissement annuel est de 3% à 4% selon le niveau de loyer, avec un plafond unique de 10.700€. Le bien doit également être loué pendant 9 ans.

Le déficit foncier : la vraie révolution du dispositif Jeanbrun

Jusqu’ici, le déficit foncier ne pouvait être imputé que sur les revenus fonciers. Le dispositif Jeanbrun change la donne : le déficit généré, notamment par l’amortissement ou les travaux, pourra désormais être déduit directement du revenu global.

Ce mécanisme fiscal constitue une avancée majeure pour les investisseurs. Mieux encore, le plafond d’imputation est exceptionnellement porté à 21.400€ par an jusqu’en 2027, au lieu des 10.700€ habituels. Ce levier permet de réduire significativement l’imposition sur l’ensemble des revenus, rendant l’investissement locatif plus attractif, y compris pour les contribuables les plus fortement fiscalisés.

Objectifs et impacts économiques attendus

Avec le dispositif Jeanbrun, le gouvernement entend relancer l’investissement locatif privé et dynamiser l’offre de logements sur l’ensemble du territoire, sans zonage restrictif.

Plusieurs retombées économiques sont attendues à court et moyen termes :

• Construction de 50.000 logements supplémentaires par an.
• Génération estimée de 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles.
• Relance du secteur du bâtiment et des travaux de rénovation.
• Rééquilibrage de l’offre locative, y compris dans les zones moins tendues.
• Incitation accrue à l’investissement patrimonial des particuliers.

Sous réserve d’adoption définitive du budget 2026 et de publication des décrets d’application, l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun est attendue autour de la mi-février 2026.

L’avis d’expert de Winter Immobilier : le dispositif Jeanbrun constitue un signal fort envoyé au marché immobilier. Il combine en effet incitation fiscale, souplesse territoriale et réponse concrète à la crise du logement. Pour les investisseurs, c’est l’opportunité de se positionner avec visibilité et rentabilité dans un cadre fiscal repensé.

Dispositif Jeanbrun vs loi Pinel : quelles différences ?

Alors que la loi Pinel a pris fin en décembre 2024, le dispositif Jeanbrun se positionne comme son successeur plus souple et plus ambitieux.

Voici un comparatif synthétique des principales différences entre les deux dispositifs :

Critère	Loi Pinel	Dispositif Jeanbrun
Type de réduction fiscale	Réduction d’impôt sur le revenu	Amortissement du bien et imputation du déficit foncier
Durée minimale de location	6, 9 ou 12 ans	9 ans obligatoires
Plafond d’investissement	300 000 € par an et 5 500 €/m²	Plafonds d’amortissement annuels (selon type de loyer)
Zonage géographique	Zones A, A bis et B1 uniquement	Aucune restriction géographique
Conditions dans l’ancien	Non éligible	Travaux de 30 % minimum requis
Déficit foncier imputable	Non concerné	Jusqu’à 21 400 € déductibles du revenu global jusqu’en 2027

Faut-il investir avec le dispositif Jeanbrun en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement aux investisseurs particuliers souhaitant optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine locatif. Il est ainsi particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés, aux investisseurs long terme, ainsi qu’aux propriétaires envisageant des travaux lourds dans l’ancien.

Cependant, quelques points de vigilance s’imposent : engagement de location de 9 ans, plafond d’amortissement limité, incertitudes sur les plafonds de loyers applicables, et dépendance aux textes d’application à venir. Une étude personnalisée est donc essentielle pour évaluer la pertinence de ce levier fiscal selon votre profil.

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