Dispositif Jeanbrun : le mécanisme de défiscalisation immobilière qui succède au Pinel

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Depuis la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, les investisseurs immobiliers attendaient un nouveau cadre fiscal à la hauteur des enjeux du marché locatif. C’est désormais chose faite avec le dispositif Jeanbrun, intégré au budget 2026.

À qui s’adresse-t-il ? Quels avantages concrets pour les bailleurs ? Quelles conditions respecter ? L’agence Winter vous propose un tour d’horizon complet.

L’essentiel à retenir

• Le dispositif Jeanbrun succède à la loi Pinel pour relancer l’investissement locatif à partir de 2026.
• Il repose sur un double avantage fiscal : amortissement annuel du bien + imputation du déficit foncier sur le revenu global.
• Le bien doit être loué pendant 9 ans minimum, sans contrainte de zonage.
• Dans l’ancien, des travaux représentant 30% du prix d’achat sont exigés.
• Le déficit né de l’amortissement s’impute sur le revenu global, dans le plafond de droit commun de 10.700€ par an.
• L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition, frais inclus, et vise les appartements en immeuble collectif acquis jusqu’au 31 décembre 2028.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le « dispositif Jeanbrun » est un nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière institué par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel le 20 février.

Il tire son nom du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, qui en est le principal instigateur. Officiellement présenté le 20 janvier 2026, ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif privé en succédant à la loi Pinel, disparue fin 2024.

Il repose sur une réforme du statut du bailleur privé, longtemps débattue au Parlement puis intégrée dans la partie « recettes » du budget 2026, adoptée via l’article 49.3. Ce nouveau cadre fiscal, plus incitatif, promet à la fois un amortissement de l’investissement et une imputation élargie du déficit foncier, sans zonage géographique, et avec un objectif clair : créer un choc d’offre dans un marché locatif en tension.

Les grands principes du dispositif Jeanbrun

Pensé pour encourager l’investissement locatif sur tout le territoire, le dispositif Jeanbrun repose sur 2 piliers majeurs : un amortissement fiscal annuel modulé et un engagement de location longue durée.

Un mécanisme d’amortissement fiscal annuel

Le dispositif permet aux investisseurs de déduire chaque année une partie de la valeur du bien de leurs revenus, selon le niveau de loyer pratiqué. Cette déduction varie de 3% à 5,5%, avec des plafonds spécifiques, dans le neuf comme dans l’ancien.

Un engagement de location de 9 ans

Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans. Cet engagement vise à garantir la stabilité de l’offre locative et à soutenir durablement le marché.

Dispositif Jeanbrun : les avantages fiscaux

Le principal atout du dispositif Jeanbrun réside dans sa fiscalité avantageuse, adaptée à la nature du bien (neuf ou ancien) et au type de location pratiquée. Le montant déductible varie selon plusieurs critères clairement définis.

Dans le neuf

L’amortissement fiscal varie selon le niveau de loyer : 3,5 % pour un loyer intermédiaire (plafond de 8000€), 4,5% pour un loyer social (10.000€) et 5,5% pour un loyer très social (12.000€). Le bien doit être neuf et mis en location pendant 9 ans.

Dans l’ancien

L’accès au dispositif est conditionné à des travaux représentant au moins 30% du prix d’achat. L’amortissement annuel est de 3% à 4% selon le niveau de loyer, avec un plafond unique de 10.700€. Le bien doit également être loué pendant 9 ans.

Ce que le dispositif exige, et ce qu’il exclut

La base d’amortissement représente 80% du prix d’acquisition, frais de notaire et frais d’agence inclus, les 20% restants correspondant forfaitairement à la valeur du terrain.

Le dispositif ne s’adresse pas à tous les biens. Il vise exclusivement les appartements situés dans un immeuble d’habitation collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, à un locataire n’appartenant pas au cercle familial du bailleur. Les maisons individuelles sont exclues, tout comme les acquisitions démembrées. En revanche, l’achat via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, une SCI à l’impôt sur le revenu par exemple, reste possible.

Déficit foncier et dispositif Jeanbrun : ce qui change vraiment

Un point mérite d’être remis à l’endroit, car il circule beaucoup de confusions. Le déficit foncier s’impute sur le revenu global depuis toujours, dans la limite de 10.700€ par an. Le dispositif Jeanbrun ne crée pas cette possibilité.

Ce que la loi de finances pour 2026 apporte, c’est une précision décisive : le déficit né de l’amortissement Jeanbrun s’impute bien, lui aussi, sur le revenu global, et pas seulement sur les revenus fonciers des années suivantes. C’est ce point qui rend le mécanisme réellement attractif.

Le plafond, en revanche, ne change pas. Il reste de 10.700€ par an, porté à 21.400€ uniquement pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sur des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Ce plafond majoré relève du droit commun du déficit foncier, il n’est pas un bonus Jeanbrun. Et il n’existe pas deux enveloppes qui s’additionneraient.

Dispositif Jeanbrun : un exemple chiffré

Prenons un appartement neuf acquis 300.000€ frais inclus, loué au niveau de loyer intermédiaire. La base d’amortissement représente 80% de ce montant, soit 240.000€. Au taux de 3,5%, l’amortissement annuel s’élève à 8.400€, un montant qui reste sous le plafond de 8.000€ applicable au loyer intermédiaire, lequel ramène donc la déduction à 8.000€ par an.

Ces 8.000€ viennent en déduction des loyers encaissés. Si le résultat foncier devient négatif, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10.700€ par an. Sur neuf ans d’engagement, l’économie d’impôt dépend donc de deux variables, votre tranche marginale et le niveau de loyer que vous acceptez de plafonner.

L’avis de Winter Immobilier : le calcul mérite d’être fait bien avant la signature. À Nice, l’écart entre le loyer de marché et le plafond intermédiaire est plus large que dans la plupart des villes françaises. L’avantage fiscal se compare donc à un manque à gagner locatif réel sur neuf ans, et cet arbitrage se tranche objet par objet.

Objectifs et impacts économiques attendus

Avec le dispositif Jeanbrun, le gouvernement entend relancer l’investissement locatif privé et dynamiser l’offre de logements sur l’ensemble du territoire, sans zonage restrictif.

Plusieurs retombées économiques sont attendues à court et moyen termes :

• Construction de 50.000 logements supplémentaires par an.
• Génération estimée de 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles.
• Relance du secteur du bâtiment et des travaux de rénovation.
• Rééquilibrage de l’offre locative, y compris dans les zones moins tendues.
• Incitation accrue à l’investissement patrimonial des particuliers.

Le dispositif est en vigueur depuis le 21 février 2026 et s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Certains décrets d’application restent attendus sur les plafonds de loyers et de ressources, mais le cadre légal, lui, est fixé.

L’avis d’expert de Winter Immobilier : le dispositif Jeanbrun constitue un signal fort envoyé au marché immobilier. Il combine en effet incitation fiscale, souplesse territoriale et réponse concrète à la crise du logement. Pour les investisseurs, c’est l’opportunité de se positionner avec visibilité et rentabilité dans un cadre fiscal repensé.

Dispositif Jeanbrun vs loi Pinel : quelles différences ?

Alors que la loi Pinel a pris fin en décembre 2024, le dispositif Jeanbrun se positionne comme son successeur plus souple et plus ambitieux.

Voici un comparatif synthétique des principales différences entre les deux dispositifs :

Critère	Loi Pinel	Dispositif Jeanbrun
Type de réduction fiscale	Réduction d’impôt sur le revenu	Amortissement du bien et imputation du déficit foncier
Durée minimale de location	6, 9 ou 12 ans	9 ans obligatoires
Plafond d’investissement	300 000 € par an et 5 500 €/m²	Plafonds d’amortissement annuels (selon type de loyer)
Zonage géographique	Zones A, A bis et B1 uniquement	Aucune condition de zonage à l’entrée, mais des plafonds de loyers différenciés selon la zone
Conditions dans l’ancien	Non éligible	Travaux de 30 % minimum requis
Déficit foncier imputable	Non concerné	Jusqu’à 21 400 € déductibles du revenu global jusqu’en 2027

Faut-il investir avec le dispositif Jeanbrun en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement aux investisseurs particuliers souhaitant optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine locatif. Il est ainsi particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés, aux investisseurs long terme, ainsi qu’aux propriétaires envisageant des travaux lourds dans l’ancien.

Cependant, quelques points de vigilance s’imposent : engagement de location de 9 ans, plafond d’amortissement limité, incertitudes sur les plafonds de loyers applicables, et dépendance aux textes d’application à venir. Une étude personnalisée est donc essentielle pour évaluer la pertinence de ce levier fiscal selon votre profil. Le Jeanbrun n’est d’ailleurs pas le seul levier disponible, notre panorama des lois de défiscalisation immobilière les compare tous.

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