LMNP или LMP: какой статус выбрать для оптимизации налогов на аренду?

---

Вы инвестируете в меблированную аренду во Франции и не знаете, под какой статус подпадаете, LMNP или LMP? Эти два режима дают очень разные налоговые преимущества, и неверный выбор обходится дорого.

Какие условия доступа, какая экономия возможна и каких ловушек стоит избегать? На эти вопросы отвечает агентство недвижимости Winter Immobilier.

Уточним термины сразу. LMNP (loueur meublé non professionnel) означает статус непрофессионального арендодателя меблированного жилья. LMP (loueur meublé professionnel) означает статус профессионального арендодателя. Оба сокращения используются во французских документах именно в таком виде, поэтому мы сохраняем их по всему тексту.

Сводная таблица

Критерий	LMNP, непрофессиональный статус	LMP, профессиональный статус
Условие применения	Доход от аренды не более 23 000 € либо ниже прочих доходов налогового домохозяйства	Доход от аренды свыше 23 000 € и выше прочих доходов домохозяйства
Налоговый режим	BIC, промышленные и коммерческие доходы (micro-BIC или реальный режим)	BIC (micro-BIC или реальный режим)
Главное преимущество	Амортизация объекта и мебели, снижающая налог на арендный доход в течение 15 или 20 лет	Убыток вычитается из совокупного дохода без ограничения суммы
Налог при перепродаже	Режим для частных лиц, но с 2025 года амортизация восстанавливается при расчёте	Режим профессионального прироста стоимости
Возможное освобождение	Через 22 года по подоходному налогу и через 30 лет по социальным отчислениям	Через 5 лет, если средний оборот менее 90 000 €
Социальные платежи	Только социальные отчисления, 17,2 %	Социальные взносы, примерно от 35 до 45 % прибыли
Профиль инвестора	Формирование капитала или дополнительный доход	Значительный портфель меблированной аренды

Какие условия дают статус LMNP или LMP?

Переход из LMNP в LMP не является добровольным выбором. Статус определяется характером ваших доходов, а не вашим желанием.

Чтобы считаться профессиональным арендодателем, нужно одновременно выполнить два условия. Годовой доход от аренды превышает 23 000 евро с учётом всех налогов, и этот доход превышает совокупность прочих трудовых доходов вашего налогового домохозяйства.

Если хотя бы одно из двух условий не выполнено, вы сохраняете статус непрофессионального арендодателя.

Мнение агентства Winter Immobilier. В Ницце, где ставки на меблированное жильё высоки, порог в 23 000 евро преодолевается быстро, особенно при краткосрочной туристической аренде.

Как устроено налогообложение в статусе LMNP?

Доходы от непрофессиональной меблированной аренды относятся к категории промышленных и коммерческих доходов, которые во французском налоговом праве обозначаются аббревиатурой BIC.

Вам доступны два режима. Micro-BIC даёт фиксированный вычет в 50 % для обычного меблированного жилья, с потолком дохода в 77 700 евро. Реальный режим позволяет вычесть все фактические расходы и, главное, применять амортизацию объекта и мебели.

Именно механизм амортизации делает статус LMNP таким привлекательным. Он способен обнулить налогооблагаемую базу на многие годы вперёд.

Как отмечает Оливье Рокен, директор агентства Winter Immobilier, «В Ницце и на Лазурном Берегу реальный режим в статусе LMNP остаётся наиболее подходящим выбором для наших клиентов-инвесторов. Амортизация нейтрализует налог на арендный доход в течение 15 или 20 лет.»

Какие преимущества даёт статус LMP?

Профессиональный статус даёт дополнительные преимущества по сравнению с LMNP, но и накладывает серьёзные обязательства.

Главный плюс статуса LMP состоит в возможности вычесть убыток напрямую из совокупного дохода, без ограничения суммы. В статусе LMNP такой убыток вычитается только из доходов того же характера и в течение десяти лет.

Статус LMP также позволяет получить освобождение от налога на прирост стоимости после пяти лет деятельности, при условии что средний оборот, то есть выручка от профессиональной деятельности, за два года остаётся ниже 90 000 евро. Взамен статус LMP влечёт регистрацию в системе социального страхования самозанятых и уплату социальных взносов с прибыли.

Мнение агентства Winter Immobilier. Переход в LMP выгоден далеко не всегда. Социальные взносы составляют примерно от 35 до 45 % прибыли, что способно стереть часть налогового выигрыша.

Что изменилось с 2025 года?

Закон о финансах на 2025 год глубоко изменил налогообложение меблированной аренды. Самое существенное изменение касается восстановления амортизации при расчёте прироста стоимости в статусе LMNP при перепродаже объекта.

На практике это означает следующее. Если вы амортизировали 100 000 евро по своему объекту, эта сумма прибавляется к налогооблагаемому приросту стоимости в момент продажи.

Мера сближает налогообложение LMNP с режимом LMP, где амортизация восстанавливалась всегда. Сервисные резиденции, дома престарелых и студенческие резиденции под эту реформу не подпадают.

Кроме того, порог micro-BIC для неклассифицированного туристического жилья снижен до 15 000 евро, а вычет сокращён до 30 %.

Что нужно знать нерезидентам Франции из России и других стран?

Если вы не являетесь налоговым резидентом Франции, доход от французской недвижимости всё равно облагается во Франции. Это правило вытекает из международных соглашений об избежании двойного налогообложения, которые закрепляют право налогообложения за государством, где находится объект.

Практических следствий два. Вам понадобится французский налоговый номер и ежегодная декларация, даже если вы никогда не жили во Франции. И ставка социальных отчислений для нерезидентов вне Европейского союза остаётся полной, тогда как резиденты ЕС и Швейцарии платят по пониженной ставке.

Именно поэтому выбор между LMNP и LMP для нерезидента редко сводится к простому сравнению таблиц. Мы советуем считать оба сценария до покупки, а не после.

Как выбрать между LMNP и LMP?

Выбор между двумя статусами зависит прежде всего от объёма вашего арендного дохода и от вашей налоговой ситуации в целом.

Статус LMNP подходит инвесторам с умеренным доходом от меблированной аренды, которые хотят пользоваться амортизацией без обязательств профессионального статуса.

Статус LMP адресован инвесторам со значительным портфелем меблированной аренды, приносящим более 23 000 евро в год, которые способны извлечь выгоду из вычета убытка и из освобождения при перепродаже.

В Ницце, где доходность меблированной аренды колеблется от 4 до 7 % в зависимости от района, наше агентство отмечает, что большинство инвесторов остаются в статусе LMNP, но всё больше собственников переходят в LMP по мере роста ставок краткосрочной аренды. Если вы предпочитаете доверить объект специалистам, познакомьтесь с нашей услугой управления арендой.

Какой налоговый режим предпочесть?

В обоих статусах выбор режима налогообложения определяет итоговую нагрузку.

Micro-BIC, простота и фиксированный вычет

Режим micro-BIC применяется автоматически, если ваш доход не превышает действующие пороги. Он даёт фиксированный вычет в 50 % по доходам от обычного меблированного жилья. Простота выгодна при небольших вложениях, однако режим не позволяет ни вычесть фактические расходы, ни применять амортизацию объекта.

Реальный режим, оптимизация через амортизацию

Реальный режим позволяет вычесть все расходы, включая проценты по кредиту, ремонт, страхование и расходы на управление, и, главное, применять бухгалтерскую амортизацию объекта и мебели. По объекту в Ницце стоимостью 300 000 евро амортизация даёт от 8 000 до 10 000 евро вычета в год. Именно этот режим выбирает большинство инвесторов, которых сопровождает наше агентство.

Как статус влияет на налог при перепродаже?

Налог при перепродаже остаётся ключевой точкой внимания при выборе между двумя статусами.

В статусе LMNP прирост стоимости исторически подпадал под режим для частных лиц, с прогрессивным вычетом за срок владения и полным освобождением от подоходного налога через 22 года.

С 2025 года вычтенная амортизация увеличивает налогооблагаемый прирост, что снижает привлекательность режима. В статусе LMP прирост подпадает под профессиональный режим, где амортизация восстанавливалась всегда, зато полное освобождение возможно уже через пять лет деятельности, если средний оборот остаётся ниже 90 000 евро.

Для инвесторов, превышающих пороги LMNP, этот механизм часто оказывается значительно выгоднее.

Какие декларации нужно подавать?

Административные обязанности заметно различаются между двумя статусами.

В статусе LMNP на режиме micro-BIC достаточно указать доход в дополнительной налоговой декларации. На реальном режиме потребуется полный комплект налоговой отчётности.

В статусе LMP обязанности тяжелее. Требуются регистрация в торговом реестре, присоединение к системе социального страхования самозанятых, декларация результатов и ежеквартальная уплата социальных взносов.

Сомневаетесь, какой статус подходит вашему проекту в Ницце или на Лазурном Берегу? Каждая имущественная ситуация заслуживает отдельного разбора с учётом ваших доходов, горизонта владения и планов по передаче имущества. Обсудим ваш случай, напишите нам через форму обратной связи.

Частые вопросы о статусах LMNP и LMP

В чём главное различие между LMNP и LMP?

Главное различие связано с условиями по доходам. Вы попадаете в статус LMP, если доход от меблированной аренды превышает 23 000 евро в год и превышает прочие трудовые доходы. Ниже этих порогов вы остаётесь в статусе LMNP.

Можно ли свободно выбрать между статусами?

Нет. Статус применяется автоматически в зависимости от вашего арендного дохода и прочих профессиональных доходов. При выполнении обоих условий переход в LMP обязателен.

Какие преимущества даёт LMNP на реальном режиме?

Основные преимущества состоят в вычете фактических расходов и в бухгалтерской амортизации объекта и мебели. Этот механизм способен обнулить налог на арендный доход на многие годы.

Обязывает ли статус LMP платить социальные взносы?

Да. Присоединение к системе социального страхования самозанятых обязательно, а взносы составляют примерно от 35 до 45 % прибыли. Эту сумму необходимо закладывать в расчёт доходности.

К чему привела реформа 2025 года?

Реформа сделала статус LMNP менее выгодным при перепродаже, поскольку вычтенная амортизация теперь восстанавливается при расчёте прироста стоимости. Налоговое преимущество в период владения при этом остаётся существенным, особенно на реальном режиме.