Déficit foncier: как законно снизить налоги на аренду

---

Снизить налоги, не теряя в стоимости своего имущества, хочет почти каждый собственник. При этом déficit foncier, то есть убыток от сдачи недвижимости в аренду, остаётся одним из самых недооценённых инструментов французской системы. Он работает тогда, когда расходы по объекту, и прежде всего ремонтные работы, превышают полученную арендную плату при сдаче жилья без мебели.

В этой статье Winter Immobilier разбирает механизм по шагам: при каких условиях он применяется, какие расходы и работы действительно вычитаются, как считать результат и какие ошибки лишают собственника льготы.

Главное, что нужно запомнить

• Déficit foncier снижает налог, когда расходы по объекту превышают арендную плату. Обязательные условия, это сдача жилья без мебели и реальный налоговый режим, потому что при микрорежиме убыток не образуется.
• Убыток сначала уменьшает облагаемый доход от аренды, а его часть, не связанная с процентами по кредиту, может быть вычтена и из общего дохода семьи.
• Предел вычета из общего дохода составляет 10 700 евро в год. Он поднимается до 21 400 евро для работ по энергетической реконструкции, если жильё переходит из класса E, F или G в класс A, B, C или D. Закон о бюджете Франции на 2026 год продлил это удвоение на расходы, оплаченные до 31 декабря 2027 года.
• Остаток, а также часть, связанная с процентами по кредиту, переносится на доходы от аренды следующих лет, в течение 10 лет.
• Чтобы льготу не отозвали, жильё должно оставаться сданным до 31 декабря третьего года после вычета, а все подтверждающие документы, счета, требования об оплате и перерасчёты, нужно сохранить.
• С 21 февраля 2026 года режим Jeanbrun добавляет к этому возможность амортизации жилья, сдаваемого без мебели, при условии ограниченной арендной ставки и обязательства сдавать объект девять лет.

Déficit foncier: о чём именно идёт речь

Déficit foncier возникает, когда при сдаче жилья без мебели (location nue) сумма вычитаемых расходов за год превышает полученную арендную плату. Проще говоря, объект в налоговом смысле обходится дороже, чем приносит, и разница превращается в убыток.

Выгода здесь двойная. Убыток сначала уменьшает облагаемый доход от аренды. Затем та его часть, которая образована расходами помимо процентов по кредиту, вычитается из общего дохода семьи в пределах годового лимита, установленного законом. Налоговая база снижается, а вместе с ней и сам налог.

Мнение Winter Immobilier: механизм особенно полезен, когда собственник ведёт ремонт, обслуживание или улучшение объекта в старом фонде. Обязательное условие, это реальный налоговый режим, поскольку микрорежим просто не позволяет образовать убыток.

Какие условия нужно соблюсти

Прежде чем рассчитывать на déficit foncier, стоит проверить три вещи: тип аренды, налоговый режим и обязательство по сроку сдачи.

Аренда только без мебели

Déficit foncier касается исключительно доходов от аренды пустого жилья (revenus fonciers). При меблированной сдаче арендная плата облагается в категории BIC, где работают другие механизмы, в том числе амортизация, но не déficit foncier. Тип договора определяет всю дальнейшую налоговую логику.

Мнение Winter Immobilier: если цель состоит в том, чтобы вычесть стоимость работ через déficit foncier, форму аренды нужно выбрать до подписания договора, а не после.

Реальный налоговый режим

При микрорежиме (micro-foncier) собственник получает фиксированный вычет 30 % и не заявляет реальные расходы, поэтому убыток образоваться не может. Реальный режим (régime réel) позволяет вычесть фактически оплаченные суммы: работы, налог на недвижимость, расходы на управление и прочее. Он применяется автоматически, если годовая арендная плата превышает 15 000 евро, и может быть выбран по заявлению ниже этого порога, обычно с обязательством на три года.

Три года обязательной сдачи

Чтобы вычесть убыток из общего дохода, налоговая требует, чтобы жильё оставалось сданным до 31 декабря третьего года, следующего за вычетом. На практике это означает: не продавать слишком рано, не забирать объект под собственное проживание и быстро находить нового арендатора после отъезда прежнего. Иначе льготу пересчитают. Вычет всё же сохраняется, если сдача прекращена из-за увольнения, инвалидности, смерти собственника или изъятия объекта для государственных нужд.

Как рассчитать déficit foncier

Расчёт сводится к тому, чтобы определить, превышают ли расходы арендную плату, и правильно разделить проценты по кредиту и остальные расходы:

1. Сложите арендную плату, полученную за год, без возмещаемых арендатором расходов.
2. Соберите все вычитаемые расходы, оплаченные за год: управление, налог на недвижимость, страхование, взносы совладения, ремонтные работы.
3. Отдельно выделите проценты и сопутствующие расходы по кредиту, они считаются обособленно.
4. Рассчитайте доход после процентов: валовая арендная плата минус проценты по кредиту.
5. Вычтите остальные расходы, включая работы.
6. Отрицательный результат и есть déficit foncier. Дальнейшее его использование зависит от происхождения убытка и применимых лимитов.
7. Определите часть, вычитаемую из общего дохода (расходы помимо процентов), и часть, переносимую на будущие доходы от аренды.
8. Примените лимиты. Часть убытка, образованная расходами помимо процентов по кредиту, вычитается из общего дохода в пределах 10 700 евро в год. Лимит поднимается до 21 400 евро для расходов на энергетическую реконструкцию, оплаченных с 1 января 2023 года по 31 декабря 2027 года, при условии, что смета принята начиная с 5 ноября 2022 года. Остаток и часть, связанная с процентами, переносятся на доходы от аренды следующих лет, в течение 10 лет.

Удвоенный лимит срабатывает только тогда, когда работы выводят жильё из классов E, F или G энергетической диагностики DPE и доводят его как минимум до класса D. Справка Revenus locatifs (location non meublée) французской государственной службы Service Public перечисляет документы, которые нужно сохранить, и сроки, которые нужно соблюсти. При перепродаже вступает в силу другой режим, налог с прироста стоимости, со своими вычетами по сроку владения.

Декларация: какие формы заполнять

Чтобы заявить déficit foncier, собственник должен находиться на реальном налоговом режиме.

Сначала заполняется декларация 2044 по доходам от аренды. В неё вносятся полученная арендная плата, затем расходы: управление, страхование, налог на недвижимость, взносы совладения и ремонтные работы. Проценты по кредиту указываются в отдельном разделе, чтобы разделение прошло корректно.

Результат декларации 2044, прибыль или убыток, переносится в общую декларацию 2042, в раздел доходов от аренды, где и рассчитывается вычет из общего дохода и возможный перенос. В отдельных случаях, например для объектов под особым режимом или зданий с охранным статусом, требуется форма 2044-SPE.

Совет Winter Immobilier: сохраняйте сметы и счета. Именно они станут доказательством при налоговой проверке.

Ошибки, которые лишают льготы

Ниже собраны самые частые промахи, которые сильно уменьшают выгоду или приводят к отзыву льготы:

• Заявить работы, которые не подлежат вычету, то есть строительство, реконструкцию или расширение объекта, выдав их за обслуживание или улучшение.
• Остаться на микрорежиме при высоких реальных расходах, что делает образование убытка невозможным.
• Смешать проценты по кредиту с остальными расходами, из-за чего вычет рассчитывается неверно.
• Отнести расходы не к тому году. В доходах от аренды учитывается дата оплаты, а не дата счёта.
• Нарушить обязательство по сдаче: продать объект, забрать его под себя или оставить пустым, что грозит пересчётом льготы.
• Не сохранить подтверждающие документы: детализированные счета, требования об оплате, перерасчёты совладения.

Déficit foncier и режим Jeanbrun: что изменилось в 2026 году

Как показано выше, déficit foncier построен на простом принципе: из арендной платы вычитаются только те расходы, которые собственник действительно понёс, то есть работы, проценты по кредиту, налог на недвижимость, расходы на управление.

Статья 47 закона о бюджете Франции на 2026 год, опубликованного в официальном вестнике 20 февраля 2026 года, добавляет к этому второй механизм, режим Jeanbrun. Этот статус частного арендодателя разрешает амортизацию жилья, то есть ежегодный вычет доли его стоимости, независимо от понесённых расходов. База амортизации составляет 80 % цены приобретения вместе с сопутствующими расходами, оставшиеся 20 % условно соответствуют стоимости земли.

Режим подходит далеко не каждому арендодателю. Он рассчитан на квартиры в многоквартирных домах, новые или прошедшие глубокую реконструкцию, приобретённые с 21 февраля 2026 года по 31 декабря 2028 года и сдаваемые без мебели как основное жильё арендатору вне семейного круга. Взамен собственник обязуется сдавать объект девять лет по ограниченной ставке. В новостройке годовая амортизация составляет от 3,5 % при промежуточной ставке до 5,5 % при самой низкой социальной. В реконструированном старом фонде она идёт от 3 % до 4 %, в пределах 10 700 евро в год. Частные дома и приобретения с разделением права собственности исключены, что подробно разбирает этот анализ издания Actu-Juridique.

Предел вычета из общего дохода при этом не меняется. Независимо от того, возник убыток из-за работ или из-за амортизации, действуют те же 10 700 евро, а при энергетической реконструкции 21 400 евро. Закон о бюджете Франции на 2026 год уточнил, что убыток от амортизации действительно вычитается из общего дохода, но второго отдельного лимита он не создал.

Мнение агентства Winter Immobilier: режим Jeanbrun рассчитан на инвесторов, готовых девять лет держать ограниченную арендную ставку в обмен на растянутую во времени амортизацию. Déficit foncier, напротив, не накладывает никаких ограничений на ставку и остаётся самым простым решением для собственника, который ремонтирует объект в старом фонде Ниццы. Две логики рассчитаны на разные проекты.

Déficit foncier снижает налог при трёх условиях: сдача без мебели, реальный налоговый режим и сохранение объекта в аренде минимум три года после вычета.

В Ницце Winter Immobilier, семейное агентство с 1958 года, помогает выстроить все три опоры механизма. От подбора объекта и оценки стоимости работ до сдачи в аренду и последующего управления арендой мы сопровождаем собственника на каждом этапе. Свяжитесь с нами, чтобы разобрать вашу ситуацию в Ницце и на Лазурном берегу.

Déficit foncier и налоги: частые вопросы

Как рассчитывается déficit foncier

Расчёт déficit foncier состоит в том, чтобы вычесть проценты по кредиту из валовой арендной платы, а затем отнять остальные расходы: работы, налог на недвижимость, управление. Отрицательный результат и есть убыток. Часть помимо процентов вычитается из общего дохода в пределах 10 700 евро, а для работ по энергетической реконструкции, оплаченных до 31 декабря 2027 года, предел поднимается до 21 400 евро.

В чём преимущества déficit foncier

Déficit foncier снижает подоходный налог, позволяя вычесть из общего дохода до 10 700 евро в год, и до 21 400 евро, когда работы по энергетической реконструкции переводят жильё из класса E, F или G в класс A, B, C или D. Остаток переносится на доходы от аренды в течение 10 лет. Механизм не подпадает под общий потолок налоговых льгот в 10 000 евро.

Сколько лет можно переносить убыток

Перенос déficit foncier на будущие доходы от аренды длится 10 лет. Если общего дохода не хватает, чтобы поглотить вычитаемую часть помимо процентов, остаток переносится на общий доход в течение шести лет. Объект при этом должен оставаться сданным до 31 декабря третьего года, следующего за вычетом.

Можно ли складывать несколько убытков

Сложение нескольких déficit foncier возможно, когда расходы по разным объектам превышают полученную по ним арендную плату. Результаты сводятся в одну декларацию 2044. Годовой предел в 10 700 евро для вычета из общего дохода остаётся прежним независимо от числа объектов.