Как рассчитать налог на прирост стоимости вторичного жилья во Франции?

---

Вторичное жильё (дом или квартира, где вы не проживаете постоянно) может быть куплено или получено по наследству. Продажа такого жилья нередко приносит облагаемый налогом прирост стоимости недвижимости. Winter Immobilier объясняет, как рассчитать эту сумму и какая ставка к ней применяется, какие расходы вычитаются из налогооблагаемой базы, и в каких случаях продавец полностью освобождается от налога.

Как рассчитывается налогооблагаемая база прироста стоимости при продаже вторичного жилья?

Чтобы определить налогооблагаемую базу, сначала рассчитывается валовый прирост стоимости, из которого затем вычитаются различные расходы на покупку и продажу. Валовый прирост стоимости представляет собой разницу между ценой покупки вторичного жилья и ценой его продажи.

Если жильё получено по наследству, ценой приобретения считается оценка, на основании которой нотариус распределял имущество умершего. Сам расчёт валового прироста при этом остаётся простым. Например, если вторичное жильё было куплено (или оценено при наследовании) за 200 000 евро, а продано за 250 000 евро, валовый прирост стоимости составляет 50 000 евро.

Как уменьшить прирост стоимости вторичного жилья за счёт вычета расходов?

До налогообложения сумма прироста стоимости может быть уменьшена за счёт увеличения цены приобретения и снижения цены продажи. Ставки подоходного налога и социальных отчислений применяются именно к чистому приросту, то есть уже после вычетов и льгот за срок владения.

Увеличение цены приобретения по фиксированной надбавке или по фактическим расходам

Налогооблагаемый прирост уменьшается за счёт увеличения цены приобретения на сумму расходов на ремонтные работы. Есть два способа, и условия у них разные. Фактические расходы вычитаются по счетам от компаний-подрядчиков независимо от срока владения жильём. Фиксированная надбавка 15 % доступна, только если продажа происходит более чем через 5 лет после приобретения. Возможны три ситуации:

• Ремонтные работы проводились профессионалами, и есть подтверждающие счета

• Ремонтные работы проводил сам собственник

• Ремонтные работы не проводились

В двух последних случаях вычесть фактические расходы на ремонт невозможно, но можно применить фиксированную надбавку 15 % к цене приобретения, что уменьшает прирост стоимости. В первом случае стоит сравнить, что выгоднее, увеличить цену приобретения на реальную сумму расходов на ремонт или применить фиксированную надбавку 15 %.

Фиксированная надбавка 15 % применяется без необходимости доказывать, что ремонт действительно проводился, если только соблюдено условие 5 лет. Собственник, который ничего не ремонтировал, имеет на неё право наравне с остальными. Эта надбавка распространяется только на застроенные объекты недвижимости, но никогда на пустой земельный участок.

Помимо расходов на ремонт, цену приобретения увеличивают также расходы на оформление сделки. Здесь тоже есть два варианта. Можно вычесть фактические расходы (нотариальные и регистрационные) или применить фиксированный расход 7,5 %, который суммируется с надбавкой 15 % за ремонт. При валовом приросте в 50 000 евро из предыдущего примера увеличение цены приобретения на 7,5 + 15 %, то есть на 45 000 евро при цене покупки 200 000 евро, снижает прирост стоимости до 5 000 евро!

Уменьшение цены продажи за счёт вычета расходов

Цену продажи, в свою очередь, тоже можно законно скорректировать, чтобы уменьшить налогооблагаемый прирост стоимости. Из неё вычитаются расходы, связанные с продажей, в частности комиссия агентства, уплаченный НДС и расходы на оформление пакета технических диагностик, включая энергетический паспорт (DPE).

Как рассчитывается сумма налога на прирост стоимости вторичного жилья?

Вычеты за срок владения жильём

Чистый прирост стоимости, полученный при продаже вторичного жилья, облагается подоходным налогом и социальными отчислениями. Для каждого из этих налогов предусмотрен отдельный вычет в зависимости от срока владения жильём. Для подоходного налога ставка вычета составляет 6 % в год с 6-го по 21-й год владения, затем отдельно 4 % за 22-й год. Важно понимать, что это не постепенное нарастание вычета, а постоянная ставка, за которой следует отдельный остаток. Полное освобождение от подоходного налога наступает после 22 лет владения.

Социальные отчисления уменьшаются намного медленнее. Вычет составляет 1,65 % в год с 6-го по 21-й год, 1,60 % за 22-й год, а затем возрастает до 9 % в год с 23-го по 30-й год. Полное освобождение наступает только после 30 лет владения. Это означает, что в промежутке между 22 и 30 годами владения прирост стоимости уже не облагается подоходным налогом, но социальные отчисления с него по-прежнему взимаются, что нередко удивляет продавцов.

Существует также исключительный вычет, предусмотренный статьёй 150 VE Налогового кодекса Франции, для муниципалитетов с напряжённым рынком жилья, к которым относится и Ницца. Его ставка составляет 60 %, повышается до 75 % в периметре крупной программы городского развития или соглашения о ревитализации территории, и до 85 %, если покупатель берёт на себя обязательство по строительству социального жилья или доступного наёмного жилья (logement intermédiaire).

Эта льгота часто вызывает путаницу. Вычет применяется только тогда, когда покупатель берёт на себя в акте купли-продажи обязательство построить многоквартирные жилые дома, снести и построить их заново, либо капитально реконструировать существующие здания для создания новых многоквартирных жилых домов, с завершением работ в течение четырёх лет. Он никогда не действует при обычной продаже частному покупателю, который собирается сам проживать в этом жилье, а применяется только при продаже застройщику или оператору. Механизм действует для предварительных договоров, подписанных не позднее 31 декабря 2027 года. Если ваше жильё заинтересует девелопера, экономия на налоге существенно повлияет на переговоры о цене.

Фиксированные налоговые ставки

Налоговые ставки применяются к сумме прироста стоимости уже после вычета льгот за срок владения. При фиксированной ставке социальных отчислений 17,2 % и фиксированной ставке подоходного налога 19 %, общая налоговая нагрузка на прирост стоимости вашего вторичного жилья составляет 36,2 %.

Ставка 17,2 % требует уточнения для 2026 года. Закон о финансировании социального обеспечения повысил в этом году CSG (общий социальный взнос) на доходы от имущества, подняв их общую ставку до 18,6 %. Прирост стоимости недвижимости прямо исключён из этого повышения и по-прежнему облагается по ставке 17,2 %. Таким образом, общая ставка 36,2 % не изменилась, вопреки утверждениям во многих публикациях.

Дополнительный налог на крупный прирост стоимости

При значительном приросте стоимости применяется дополнительный налог. Он касается суммы, превышающей 50 000 евро после применения вычетов за срок владения, а его ставка колеблется от 2 до 6 % в зависимости от суммы.

Как получить освобождение от налога на прирост стоимости вторичного жилья?

Прирост стоимости при продаже основного места жительства полностью освобождён от подоходного налога. При продаже вторичного жилья ситуация другая. Освобождение возможно лишь в нескольких случаях.

Первый случай связан с суммой продажи. Освобождение действует, когда цена продажи не превышает 15 000 евро, а не когда ниже этого порога оказывается сама прибыль. Разница здесь принципиальна. Жильё, проданное за 200 000 евро и принёсшее лишь 3 000 евро прироста, освобождению не подлежит. Порог применяется к доле каждого совладельца, поэтому супруги, владеющие жильём в равных долях, располагают 15 000 евро на каждого, то есть 30 000 евро в общей сложности. При неравных долях этот расчёт не действует.

Второй случай применяется при первой продаже жилья, не являющегося основным местом жительства. Вопреки распространённому мнению, он не зависит от срока владения проданным жильём. Здесь действуют два условия. Вы не должны были владеть своим основным местом жительства в течение 4 лет, предшествующих продаже, и обязаны реинвестировать вырученные средства в покупку или строительство основного места жительства в течение 24 месяцев. Освобождение распространяется только на ту часть цены, которая была фактически реинвестирована, и применяется лишь один раз в жизни.

Если вторичное жильё оформлено на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI), расчёт подчиняется другим правилам.

Что меняется при продаже из-за рубежа для нерезидента?

Значительная часть владельцев вторичного жилья на Лазурном Берегу проживает за пределами Франции. Ставка подоходного налога на прирост стоимости при этом не меняется, она остаётся на уровне 19 %, и вычеты за срок владения применяются точно так же, как и для резидентов.

Социальные отчисления, в отличие от этого, зависят от вашей системы социального страхования. Если вы застрахованы в обязательной системе социального страхования страны Европейской экономической зоны, Швейцарии или Великобритании и не находитесь на попечении французской системы, вы освобождаетесь от CSG и от CRDS (взноса на погашение социального долга). В этом случае с вас взимается только взнос солидарности в размере 7,5 %, тогда как резидент третьей страны платит 17,2 %. Разница приближается к десяти процентным пунктам и на обычной продаже жилья в Ницце может составить несколько тысяч евро.

Это принципиально важно для российского читателя. Налоговый резидент России относится именно к третьим странам и, соответственно, платит полную ставку 17,2 %, а не льготные 7,5 %.

По общему правилу требуется назначение аккредитованного налогового представителя, но существуют четыре случая освобождения от этой обязанности. Вы проживаете в государстве Европейского союза или Европейской экономической зоны, связанном с Францией соглашением об административной помощи. Либо цена продажи не превышает 150 000 евро. Либо прирост стоимости уже полностью освобождён от налога благодаря сроку владения. Либо продаваемый объект является вашим бывшим основным местом жительства во Франции.

Наконец, существует отдельное освобождение для бывшего основного места жительства экспатрианта, но оно применяется гораздо уже, чем часто считается. Оно предоставляется только гражданам государства Европейского союза или Европейской экономической зоны, связанного с Францией соглашением об административной помощи, что исключает, например, гражданина Франции, обосновавшегося в США, Швейцарии или Великобритании. Это принципиально важно для российского читателя. Налоговый резидент России под это освобождение не подпадает. Освобождение ограничено суммой в 150 000 евро чистого прироста стоимости, действует только для одного жилья на человека и предполагает, что вы непрерывно являлись налоговым резидентом Франции не менее 2 лет в какой-либо момент. Продажа должна состояться не позднее 31 декабря 10-го года считая с года отъезда из Франции, за исключением случаев, когда вы сохраняли за собой право свободно распоряжаться этим жильём.

Winter Immobilier помогает с продажей вторичного жилья в Ницце

Итоговая сумма налога редко определяется сама по себе, ведь прежде всего она зависит от цены продажи. Оценка вашего жилья позволяет заранее увидеть реальный размер прироста стоимости, а наша страница о продаже жилья в Ницце расскажет о дальнейших шагах.

Хотите получить больше советов по продаже недвижимости и узнать тенденции рынка Ниццы? Обращайтесь в наше агентство недвижимости в Ницце, в районе Гамбетта, или свяжитесь напрямую с одним из наших консультантов по телефону.