SCI или долевая собственность? Какая структура выгоднее для налогообложения доходной недвижимости

---

Вы планируете инвестировать в доходную недвижимость вместе с партнёрами, супругом или родственниками, и не знаете, что выбрать, гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI) или долевую собственность (indivision)?

От выбора юридической формы напрямую зависят ваши налоги, возможности управления недвижимостью и порядок передачи имущества по наследству.

В этой статье мы разберём юридические и налоговые различия между SCI и долевой собственностью, ключевые критерии выбора и расходы на создание и содержание каждой структуры вместе с агентством недвижимости Winter Immobilier в Ницце.

Главное о выборе между SCI и долевой собственностью

• Долевая собственность действует по умолчанию, она проста и бесплатна, но при разногласиях между совладельцами быстро приводит к блокировкам в управлении.
• SCI даёт гибкость в управлении благодаря назначению управляющего и уставу, составленному под конкретный проект.
• В налоговом плане SCI позволяет выбрать между налогом на доходы физических лиц (IR) и налогом на прибыль организаций (IS), а значит открывает доступ к амортизации недвижимости в учёте.
• Передача имущества по наследству намного выгоднее в SCI благодаря разделению права собственности (démembrement) и постепенному дарению долей.
• Долевая собственность подходит для коротких проектов, покупки с перепродажей в течение 3 лет, тогда как SCI создана для долгосрочных стратегий управления капиталом.

В чём юридическая разница между SCI и долевой собственностью?

Прежде чем говорить о налогах, важно понять, чем эти две структуры отличаются юридически. Именно правовая форма определяет повседневное управление вашей доходной недвижимостью.

Долевая собственность, режим по умолчанию без образования юридического лица

Долевая собственность представляет собой ситуацию, при которой несколько человек владеют одним и тем же объектом совместно, при этом их доли не выделены физически.

Это режим, который применяется автоматически, когда вы покупаете недвижимость вместе с кем-то ещё, без каких-либо формальностей. У каждого совладельца есть своя доля, а важные решения чаще всего требуют единогласия, что нередко приводит к блокировкам в управлении.

Для российского читателя здесь есть важная тонкость. Привычная долевая собственность по российскому праву и французская indivision похожи по названию, но не полностью совпадают по содержанию. Во французском праве indivision считается временным и неустойчивым состоянием, из которого закон поощряет выход, любой совладелец вправе почти в любой момент потребовать раздела имущества. В российской практике долевая собственность чаще воспринимается как более устойчивая и привычная форма совместного владения, особенно между родственниками. Прежде чем подписывать документы у нотариуса, стоит уточнить у него, какие именно правила будут применяться к вашей ситуации во Франции.

SCI, компания со своим уставом и управляющим

SCI является юридическим лицом и регулируется статьями 1832 и последующими Гражданского кодекса Франции. Создание SCI требует составления устава, назначения управляющего и регистрации в торговом реестре. Такая структура создаёт организованные рамки, порядок принятия решений закреплён заранее, а управляющий обладает широкими полномочиями для повседневного управления доходной недвижимостью.

Сравнительная таблица

Критерий	Долевая собственность	SCI
Юридическое лицо	Нет	Да
Формальности при создании	Отсутствуют	Устав, регистрация
Принятие решений	Единогласие по важным вопросам	Согласно уставу, возможно большинством
Выход участника	Возможен принудительный раздел (статья 815 Гражданского кодекса Франции)	Уступка долей регулируется уставом
Срок действия	Изначально неустойчив	До 99 лет

Совет агентства Winter Immobilier. Если вы инвестируете в доходную недвижимость в Ницце вместе с другими людьми, устав SCI поможет заранее предусмотреть конфликтные ситуации и обезопасить ваши вложения на долгий срок.

Чем отличается налогообложение SCI и долевой собственности?

Именно в налоговой сфере выбор между SCI и долевой собственностью особенно важен для доходной недвижимости. Возможности оптимизации сильно различаются между двумя структурами.

Налогообложение при долевой собственности, просто, но негибко

При долевой собственности каждый совладелец облагается налогом лично со своей доли дохода от сдачи в аренду, в категории доходов от недвижимого имущества. Вы можете выбрать упрощённый режим налогообложения арендного дохода (régime micro-foncier), вычет 30 % при доходах от недвижимости до 15 000 евро в год, либо общий режим с учётом фактических расходов (régime réel). При этом перейти на налог на прибыль организаций или применять амортизацию недвижимости в учёте невозможно. Поэтому возможности налоговой оптимизации остаются ограниченными.

SCI на налоге на доходы (IR), прозрачность и убыток от сдачи недвижимости в аренду

По умолчанию SCI облагается налогом на доходы физических лиц. Участники платят налог со своей доли прибыли по прогрессивной шкале IR. Этот режим позволяет вычесть возможный убыток от сдачи недвижимости в аренду (déficit foncier) из прочих доходов семьи, в пределах 10 700 евро в год. Он также даёт право на вычет в зависимости от срока владения при расчёте налога на прирост стоимости недвижимости, вплоть до полного освобождения от налога через 22 года.

SCI на налоге на прибыль (IS), амортизация и контроль над налогами

Переход на налог на прибыль организаций является главным инструментом налоговой оптимизации для SCI. Он позволяет амортизировать недвижимость в учёте и вычитать все расходы. Ставка IS составляет 25 %, тогда как прогрессивная шкала IR может доходить до 45 %. Участники платят налог только с фактически полученных дивидендов, по единому фиксированному налогу (PFU) в размере 30 %.

Сравнительная таблица

Критерий	Долевая собственность	SCI на IR	SCI на IS
Налогообложение арендной платы	IR (доходы от недвижимости)	IR (доходы от недвижимости)	IS (25 %)
Амортизация недвижимости	Нет	Нет (кроме схем типа Pinel)	Да
Вычет убытка от аренды	Да (10 700 евро в год)	Да (10 700 евро в год)	Не применяется
Налог на прирост стоимости при продаже	Вычет по сроку владения	Вычет по сроку владения	Расчёт по остаточной балансовой стоимости, выше
Возможность резервировать прибыль	Невозможно	Невозможно	Возможно

По словам Оливье Рокена, директора агентства Winter Immobilier, "на Лазурном Берегу, где стоимость недвижимости высока, переход на IS в рамках SCI позволяет нашим клиентам значительно сгладить налоговую нагрузку и одновременно сформировать надёжный портфель доходной недвижимости".

Как это влияет на передачу недвижимости по наследству?

Передача имущества по наследству часто становится решающим критерием при выборе между SCI и долевой собственностью, особенно в Ницце, где высокая стоимость недвижимости требует продуманной стратегии наследования.

Наследование при долевой собственности, риск конфликтов

При долевой собственности смерть одного из совладельцев приводит к прямой передаче его доли наследникам. Это увеличивает число совладельцев и усложняет управление недвижимостью. Риск разногласий высок, и любой наследник может потребовать раздела имущества и даже принудительной продажи объекта, согласно статье 815 Гражданского кодекса Франции.

Наследование через SCI, мощный инструмент планирования наследства

SCI позволяет постепенно передавать доли наследникам, используя налоговые вычеты в размере 100 000 евро на каждого родителя и каждого ребёнка раз в пятнадцать лет. Особенно эффективно разделение права собственности, при котором родители сохраняют узуфрукт (usufruit), а вместе с ним доход от аренды и право управления, и одновременно передают детям голую собственность (nue-propriété). Такая стратегия снижает налогооблагаемую базу и позволяет получить скидку за миноритарную долю, если ни один из участников не владеет контрольным пакетом самостоятельно.

По данным INSEE, SCI составляют около 13 % всех новых компаний, зарегистрированных во Франции, что подтверждает популярность этой структуры для управления семейным капиталом.

Сколько стоит и что требуется от каждой структуры?

Выбор между SCI и долевой собственностью также означает оценку расходов на создание и текущее содержание структуры. Этот критерий может оказаться решающим, особенно при первой инвестиции в доходную недвижимость.

Долевая собственность, минимум формальностей и минимальные расходы

Долевая собственность не требует никаких дополнительных действий, кроме обычного нотариального акта. Не нужно составлять устав, регистрировать компанию или вести обязательный бухгалтерский учёт. Это самое недорогое решение для простого и временного проекта.

SCI, первоначальные вложения ради долгосрочного управления

Создание SCI обходится в 1 500-3 000 евро, эта сумма включает составление устава, регистрацию и обязательную юридическую публикацию. Далее нужно закладывать 500-1 500 евро в год на ведение бухгалтерии и выполнение налоговых обязательств. Эти расходы стоит сопоставлять с налоговой экономией и юридической защитой, которые даёт структура.

Когда выбрать долевую собственность, а когда SCI?

Правильный выбор зависит от вашей личной ситуации, срока проекта и целей в отношении капитала. Вот типичные ситуации, с которыми сталкивается наше агентство в Ницце.

Когда подходит долевая собственность

• Проект покупки с перепродажей в короткий срок, от 1 до 3 лет
• Небольшая группа доверяющих друг другу людей с общими целями
• Разовая инвестиция без задач по передаче имущества по наследству
• Ограниченный бюджет, не оправдывающий расходы на создание SCI

Когда нужна SCI

• Долгосрочная инвестиция в доходную недвижимость в рамках стратегии управления капиталом
• Желание оптимизировать налоги за счёт перехода на IS и амортизации
• Цель постепенно передать недвижимость наследникам
• Смешанная или большая семья, которой нужны чёткие правила, закреплённые в уставе
• Значительный портфель доходной недвижимости в Ницце и на Лазурном Берегу

Отдельного внимания заслуживает меблированная аренда, которая по своей природе считается коммерческой деятельностью. В обычной SCI меблированная аренда несовместима с гражданской целью деятельности компании. Для такого типа аренды существуют другие структуры, например семейное ООО (SARL de famille). Долевая собственность при этом остаётся возможной для меблированной аренды, но без особых налоговых преимуществ.

Наше агентство, специалист по управлению арендой в Ницце, поможет вам подобрать решение, которое лучше всего подходит именно вашему проекту.

Какие меры предосторожности стоит принять перед выбором?

Какую бы структуру вы ни выбрали для своей доходной недвижимости, на Лазурном Берегу стоит избегать нескольких типичных ошибок, которые могут дорого обойтись.

• Переходить на IS в SCI, не оценив последствия для налога на прирост стоимости недвижимости при продаже, амортизация снижает остаточную балансовую стоимость и увеличивает налог.
• Создавать SCI исключительно ради снижения налогов, налоговые органы могут переквалифицировать сделку как злоупотребление правом со штрафом 80 %.
• Небрежно составлять устав, плохо продуманный устав воспроизводит те же блокировки, что и долевая собственность.
• Забывать, что ликвидация SCI занимает минимум 2 года и влечёт нотариальные расходы.

Неверный выбор структуры может обойтись в несколько тысяч евро дополнительных налогов или расходов на реструктуризацию. Наше агентство помогает заранее предусмотреть эти риски.

Всё ещё сомневаетесь между SCI и долевой собственностью для вашей инвестиции в доходную недвижимость в Ницце? Каждая ситуация индивидуальна и заслуживает отдельного разбора. Свяжитесь с агентством Winter Immobilier, наши эксперты подберут решение под ваш проект.

Часто задаваемые вопросы о SCI и долевой собственности

В чём главное различие между SCI и долевой собственностью?

Главное различие между SCI и долевой собственностью заключается в юридическом статусе. SCI является юридическим лицом со своим уставом и управляющим, что создаёт структурированные рамки. Долевая собственность является простым режимом совместного владения без образования юридического лица, где важные решения требуют единогласия.

Можно ли преобразовать долевую собственность в SCI?

Да, долевую собственность можно преобразовать в SCI. Для этого объект, находящийся в долевой собственности, вносится в качестве вклада во вновь созданную компанию. Такая операция требует согласия всех совладельцев и влечёт нотариальные и регистрационные расходы.

Можно ли отменить переход на IS в SCI?

Нет, переход на IS в SCI необратим, по общему правилу это решение является окончательным. Поэтому важно заранее оценить налоговые последствия в краткосрочной и долгосрочной перспективе, прежде чем принимать это решение.

Сколько стоит создание SCI?

Создание SCI обходится в 1 500-3 000 евро, включая составление устава, регистрацию и юридическую публикацию. Далее нужно закладывать 500-1 500 евро в год на бухгалтерию и налоговую отчётность.

Лучше ли SCI защищает от принудительной продажи недвижимости?

SCI действительно лучше защищает от принудительной продажи. При долевой собственности любой совладелец может потребовать раздела имущества и принудительной продажи. В SCI участник может уступить свои доли, однако устав может предусматривать положение о согласии остальных участников, которое не позволяет провести нежелательную уступку долей.

Источники.

• SCI на IS или на IR, какой налоговый режим выбрать (2026), https://www.legalplace.fr/guides/sci-is/
• Барометр создания предприятий во Франции за 1 квартал 2024 года, https://www.annonces-legales.fr/actualite/barometre-de-la-creation-dentreprise-en-france-au-1er-trimestre-2024/