Кто имеет право на снижение земельного налога на недвижимость и как его оформить

---

Владельцы недвижимости во Франции ежегодно платят земельный налог на недвижимость (taxe foncière). Для большинства российских и других иностранных собственников это непривычный налог, поскольку прямого аналога в российском праве у него нет, и многие узнают о нём уже после покупки квартиры или виллы в Ницце, когда приходит первый счёт из налоговой службы.

В Ницце ставка налога, установленная городом, выросла с 29,62 % до 35,30 % в период с 2023 по 2024 год. Это рост почти на 19 % за один год, к которому добавляется ещё 6,40 % в пользу Метрополии Ницца Лазурный Берег.

За тот же период кадастровая арендная стоимость, которая служит базой для расчёта налога, была пересмотрена в сторону повышения более чем на 17 % совокупно начиная с 2022 года.

Несмотря на это, несколько механизмов всё же позволяют снизить земельный налог на недвижимость или полностью освободиться от него. Среди них освобождение для пожилых собственников, фиксированный вычет, ограничение суммы налога в зависимости от дохода, а также льгота, связанная с энергетической модернизацией жилья.

Агентство недвижимости Winter Immobilier в Ницце разбирает условия и порядок действий для владельцев жилья в городе.

Основное вкратце

• Собственники старше 75 лет, чей доход не превышает порог, установленный статьёй 1417-I Налогового кодекса Франции (CGI), полностью освобождаются от земельного налога на своё основное жильё.
• Получатели пособия для пожилых людей с низким доходом (ASPA) или дополнительного пособия по инвалидности (ASI) освобождаются от налога без учёта дохода.
• Вычет в размере 100 евро автоматически применяется для собственников от 65 до 75 лет при соблюдении условий по доходу.
• Работы по энергетической модернизации на сумму от 10 000 евро без НДС за год или от 15 000 евро без НДС за 3 года могут дать право на освобождение от налога на 3 года, в размере от 50 % до 100 % в зависимости от решения муниципалитета.
• Ограничение суммы налога позволяет снизить земельный налог до 50 % дохода домохозяйства, по заявлению в налоговую службу.

Кто имеет право на полное освобождение от земельного налога

Полное освобождение от земельного налога на недвижимость касается чётко определённых категорий собственников. Оно применяется автоматически, без каких-либо действий с вашей стороны, если выполнены все условия.

Так, собственники старше 75 лет по состоянию на 1 января налогового года имеют право на освобождение при условии, что их контрольный налоговый доход остаётся ниже порога, установленного статьёй 1417-I CGI.

Получатели ASPA (пособия для пожилых людей с низким доходом) или ASI (дополнительного пособия по инвалидности) также освобождаются от налога независимо от уровня дохода.

Наконец, получатели AAH (пособия для взрослых инвалидов) пользуются этим освобождением при соблюдении условий по доходу.

Во всех случаях речь идёт только об основном жилье собственника. Для владельцев вторых домов и сдаваемой в аренду недвижимости в Ницце, а таких среди наших клиентов большинство, это освобождение не применяется, и стоит рассмотреть другие механизмы, описанные ниже.

Какие ещё есть способы снизить земельный налог

Помимо полного освобождения, есть другие механизмы, которые позволяют частично снизить земельный налог на недвижимость. Каждый рассчитан на свою ситуацию.

• Фиксированный вычет. Собственники от 65 до 75 лет при соблюдении порога дохода получают вычет в размере 100 евро. Применяется автоматически.
• Ограничение суммы налога по доходу. Если налог превышает 50 % дохода собственника, можно подать заявление по форме 2041-DPTF-SD.
• Освобождение за счёт работ по модернизации. Для жилья, построенного до 1989 года, при расходах от 10 000 евро без НДС за год или от 15 000 евро без НДС за 3 года (статья 1383-0 B CGI) возможно освобождение от 50 % до 100 % на 3 года, в зависимости от решения муниципалитета. Заявление подаётся в налоговую инспекцию.
• Вычет за простой жилья. Для собственников сдаваемой в аренду недвижимости, которая пустует более 3 месяцев несмотря на активные поиски арендатора. Размер вычета пропорционален сроку простоя, оформляется по обращению в налоговую службу.

Учтите нюанс, актуальный для Ниццы. Ставка освобождения за энергетическую модернизацию зависит от решения муниципалитета, поэтому перед началом работ уточните действующее решение в мэрии или в Метрополии Ницца Лазурный Берег. Что касается вычета за простой жилья, налоговая служба отклоняет заявления по объектам с завышенной арендной ставкой, особенно в востребованных районах, таких как Порт, Симьез или Карре д'Ор.

Как подать заявление на снижение земельного налога

Часть льгот применяется автоматически, для других нужно самостоятельно обратиться в налоговую службу. Порядок действий зависит от вашей ситуации.

• Освобождение для собственников старше 75 лет и вычет в 100 евро для собственников от 65 до 75 лет налоговая служба применяет сама, без заявления.
• Для ограничения суммы налога по доходу заполните форму 2041-DPTF-SD и направьте её в вашу налоговую инспекцию.
• При проведении энергетической модернизации подайте декларацию вместе с подтверждающими документами до 1 января первого года освобождения. Это также хороший повод правильно декларировать доход от сдачи в аренду и оптимизировать всю вашу налоговую нагрузку в целом.
• Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость пустует несмотря на поиски арендатора, вы можете запросить вычет, пропорциональный сроку простоя. Подайте обращение не позднее 31 декабря года, следующего за тем, когда простой достиг 3 месяцев подряд, приложив доказательства того, что жильё сдавалось по рыночной цене (объявления, договоры с агентством, переписка с кандидатами).
• Сохраняйте все подтверждающие документы, а именно налоговое уведомление, счета за работы, справку о простое жилья и справочную сетку арендных ставок района.

Когда встаёт вопрос об ограничении налога или продаже жилья

Земельный налог на недвижимость добавляется к социальным взносам (CSG-CRDS), подоходному налогу, а иногда и к налогу на недвижимое имущество (IFI). Когда всё вместе слишком сильно снижает чистую доходность объекта, первый шаг, о котором стоит подумать, это ограничение налога до 50 % дохода домохозяйства (статья 1391 B ter CGI). Если этого недостаточно, встаёт вопрос о более широком пересмотре структуры активов.

В Ницце несколько признаков говорят о том, что стоит провести углублённый анализ ситуации.

• Земельный налог превышает 1,5 месяца чистой годовой арендной платы.
• Чистая доходность после налогов ниже 2 % для объекта без скидки на состояние.
• Старое энергозатратное жильё с классом энергетического паспорта (DPE) F или G, для которого приведение в соответствие нормам 2028 года обойдётся дороже 10 % от стоимости объекта.
• Собственник приближается к пенсии, его доход снижается, а налог при этом снижается непропорционально мало.

Вам принадлежит недвижимость в Ницце, и земельный налог кажется вам слишком высоким? Свяжитесь с агентством Winter Immobilier. Мы вместе разберём вашу ситуацию, скажем, на какие льготы вы имеете право, и подскажем, как доверить нам эффективное управление арендой вашего жилья. А если вы предпочитаете продать жильё, наши специалисты бесплатно оценят вашу недвижимость по актуальным ценам рынка Ниццы.

Часто задаваемые вопросы о снижении земельного налога

Можно ли совмещать несколько льгот по земельному налогу

Возможность совмещения зависит от вашей ситуации. Собственник, освобождённый от налога по возрасту, не может дополнительно запросить ограничение налога по доходу. При этом собственник, который не пользуется освобождением, может совместить ограничение налога и вычет, предоставляемый в случае вынужденного простоя сдаваемого в аренду жилья.

Снижают ли работы по энергетической модернизации земельный налог в Ницце

Общенациональный механизм предусматривает возможное освобождение на 3 года для жилья, построенного до 1989 года, при расходах свыше 10 000 евро без НДС за год или свыше 15 000 евро без НДС за 3 года. Но это освобождение зависит от решения муниципалитета и объединения коммун, которые устанавливают ставку от 50 % до 100 %. В Ницце перед началом работ с расчётом на налоговую выгоду уточните действующее решение в мэрии.

Автоматически ли применяется льгота по земельному налогу для пожилых собственников

Да, льгота применяется автоматически для собственников старше 75 лет, чей доход не превышает установленный законом порог. Вычет в 100 евро для собственников от 65 до 75 лет также применяется без заявления. В обоих случаях никаких действий от вас не требуется.

Почему мой земельный налог растёт, хотя ставка в Ницце не менялась

Размер земельного налога зависит от ставки, которую утверждают город и метрополия, но также от кадастровой арендной стоимости, которую государство пересматривает каждый год. С 2022 по 2026 год совокупный пересмотр этой стоимости достиг почти 17,7 %. В Ницце стабильность ставки в 2025 году не отменяет этот эффект, поэтому сумма вашего налога может продолжать расти механически.