Механизм Жанбрена: новый инструмент налоговой оптимизации недвижимости, пришедший на смену Pinel

---

После завершения действия механизма Pinel в декабре 2024 года инвесторы в недвижимость ожидали нового налогового инструмента, соответствующего вызовам рынка аренды. Такой инструмент появился с введением механизма Жанбрена, включенного в Закон о бюджете на 2026 год.

Кому он предназначен? Какие реальные преимущества он дает арендодателям? Какие условия необходимо соблюдать? Агентство Winter Immobilier предлагает подробный обзор.

Ключевые моменты

• Механизм Жанбрена приходит на смену закону Pinel и призван возобновить инвестиции в арендную недвижимость с 2026 года.
• Он основан на двойном налоговом преимуществе: ежегодная амортизация объекта и возможность зачета дефицита доходов в общем доходе.
• Недвижимость должна сдаваться в аренду минимум на 9 лет без географических ограничений.
• Для вторичного жилья обязательны работы на сумму не менее 30 процентов от цены покупки.
• Предел зачета дефицита увеличен до 21 400 евро в год до 2027 года.

Что такое механизм Жанбрена?

Механизм Жанбрена представляет собой новый инструмент налоговой оптимизации недвижимости, закрепленный в проекте Закона о бюджете на 2026 год.

Он получил свое название по имени министра жилищного строительства Франции Винсента Жанбрена, инициатора данной реформы. Официально представленный 20 января 2026 года, механизм призван оживить частные инвестиции в арендуемую недвижимость, заменив закон Pinel, завершивший действие в конце 2024 года.

В его основе лежит реформа статуса частного арендодателя, долго обсуждавшаяся в парламенте и включенная в доходную часть бюджета 2026 года, принятую с использованием статьи 49.3. Новый налоговый режим сочетает амортизацию инвестиции и расширенный зачет дефицита доходов без территориальных ограничений и направлен на увеличение предложения жилья на напряженном рынке аренды.

Основные принципы механизма Жанбрена

Механизм Жанбрена разработан для стимулирования инвестиций в аренду по всей территории страны и опирается на два ключевых принципа: ежегодную налоговую амортизацию и долгосрочное обязательство по сдаче в аренду.

Ежегодная налоговая амортизация

Инвесторы могут ежегодно вычитать часть стоимости объекта из налогооблагаемого дохода в зависимости от уровня арендной платы. Размер вычета составляет от 3 до 5,5 процента, с установленными лимитами, как для новостроек, так и для вторичного рынка.

Обязательство аренды сроком 9 лет

Для получения налоговых преимуществ владелец обязан сдавать объект в аренду не менее 9 лет. Это условие направлено на обеспечение стабильности предложения арендного жилья.

Налоговые преимущества механизма Жанбрена

Главное достоинство механизма Жанбрена заключается в его выгодной налоговой системе, адаптированной к типу недвижимости и форме аренды. Размеры вычетов зависят от четко определенных критериев.

Для нового жилья

Размер амортизации зависит от уровня арендной платы: 3,5 процента при промежуточной аренде (предел 8 000 евро), 4,5 процента при социальной аренде (10 000 евро) и 5,5 процента при очень социальной аренде (12 000 евро). Объект должен быть новым и сдаваться в аренду 9 лет.

Для вторичного жилья

Доступ к механизму возможен при условии проведения работ на сумму не менее 30 процентов от цены покупки. Ежегодная амортизация составляет от 3 до 4 процентов в зависимости от уровня арендной платы, с единым лимитом 10 700 евро. Объект также должен сдаваться в аренду 9 лет.

Дефицит доходов от недвижимости: ключевое нововведение

Ранее дефицит доходов можно было учитывать только в рамках доходов от недвижимости. Механизм Жанбрена радикально меняет подход: дефицит, сформированный за счет амортизации или работ, теперь может быть непосредственно вычтен из общего дохода.

Это представляет собой существенный прогресс для инвесторов. Более того, лимит зачета временно увеличен до 21 400 евро в год до 2027 года вместо стандартных 10 700 евро. Такой инструмент позволяет значительно снизить налоговую нагрузку, особенно для налогоплательщиков с высокими доходами.

Ожидаемые цели и экономические эффекты

С помощью механизма Жанбрена государство стремится оживить частные инвестиции в арендное жилье и увеличить предложение по всей стране без территориальных ограничений.

Ожидаются следующие экономические эффекты:

• Строительство 50 000 новых объектов жилья ежегодно.
• Около 500 миллионов евро налоговых поступлений в год.
• Рост активности в строительстве и сфере реконструкции.
• Балансировка арендного рынка, включая менее напряженные зоны.
• Повышение интереса частных лиц к инвестициям в недвижимость.

При условии окончательного принятия бюджета 2026 года и публикации подзаконных актов, вступление в силу механизма Жанбрена ожидается в середине февраля 2026 года.

Мнение экспертов Winter Immobilier: механизм Жанбрена является сильным сигналом для рынка недвижимости. Он сочетает налоговые стимулы, территориальную гибкость и конкретный ответ на жилищный кризис. Для инвесторов это возможность занять выгодную позицию в обновленном налоговом контексте.

Механизм Жанбрена и закон Pinel: основные различия

В то время как действие закона Pinel завершилось в декабре 2024 года, механизм Жанбрена выступает более гибкой и более амбициозной альтернативой.

Ниже представлен краткий сравнительный анализ:

Критерий	Закон Pinel	Механизм Жанбрена
Тип налоговой льготы	Снижение подоходного налога	Амортизация недвижимости и зачет дефицита доходов
Минимальный срок аренды	6, 9 или 12 лет	Обязательные 9 лет
Инвестиционный лимит	300 000 евро в год и 5 500 евро за квадратный метр	Годовые лимиты амортизации в зависимости от типа аренды
Географические ограничения	Зоны A, A bis и B1	Отсутствуют
Условия для вторичного жилья	Не применяется	Обязательные работы минимум 30 процентов
Зачет дефицита доходов	Не предусмотрен	До 21 400 евро с вычетом из общего дохода до 2027 года

Стоит ли инвестировать с механизмом Жанбрена в 2026 году?

Механизм Жанбрена ориентирован прежде всего на частных инвесторов, желающих оптимизировать налогообложение и сформировать арендный портфель. Он особенно подходит налогоплательщикам с высокой ставкой налогообложения, долгосрочным инвесторам и владельцам недвижимости, планирующим капитальные работы.

Тем не менее, существуют моменты, требующие внимания: обязательство аренды на 9 лет, лимиты амортизации, неопределенность будущих потолков арендной платы и зависимость от подзаконных актов. Поэтому персонализированный анализ является необходимым.

Рекомендации от агентства Winter

Планируете приобрести недвижимость в Ницце или на Лазурном берегу с использованием механизма Жанбрена? Наша команда сопровождает вас на всех этапах: от анализа рентабельности до налоговой оптимизации и обеспечения безопасности инвестиционного проекта.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить персонализированное исследование, воспользоваться опытом трех поколений и индивидуальным сопровождением 7 дней в неделю.