Location saisonnière à Nice : Réglementation pour les résidences principales et secondaires

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Article mis à jour le 11 août 2026, après la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, la délibération niçoise du 23 mai 2025 abaissant le plafond à 90 jours, et le règlement métropolitain du 5 décembre 2025 instaurant des quotas.

Louer son logement en meublé de tourisme à Nice n'obéit plus aux mêmes règles qu'il y a deux ans. Le plafond applicable à une résidence principale est passé de 120 à 90 jours par an, un système de quotas encadre désormais les changements d'usage, et une exigence de performance énergétique conditionne les nouvelles autorisations.

Que vous louiez votre résidence principale quelques semaines ou que vous exploitiez un second logement toute l'année, voici l'état des règles applicables, et les points sur lesquels la situation reste mouvante.

Louer sa résidence principale à Nice, la règle des 90 jours

Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Le Code général des impôts la définit comme votre lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus.

Depuis la délibération du conseil municipal du 23 mai 2025, prise en application de la loi Le Meur, Nice limite la location en meublé de tourisme d'une résidence principale à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. La commune a utilisé la faculté que lui ouvre désormais le Code du tourisme d'abaisser ce plafond national.

Concrètement, un propriétaire qui raisonnerait encore sur 120 jours dépasse le plafond légal d'un mois entier. Les plateformes bloquent automatiquement les annonces au-delà du quota déclaré.

La déclaration préalable et le numéro d'enregistrement

La déclaration reste gratuite et obligatoire. Elle vous délivre un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur chacune de vos annonces, quelle que soit la plateforme. En vertu de la directive européenne DAC7, les plateformes sont tenues de collecter cette information et de la transmettre à l'administration fiscale.

Ce point va changer. La loi Le Meur institue un téléservice national d'enregistrement qui remplacera la déclaration en mairie, avec un numéro à treize caractères valable sur tout le territoire. L'échéance légale était fixée au 20 mai 2026, mais le déploiement a été repoussé au dernier trimestre 2026. En attendant, la procédure niçoise reste celle qui s'applique. Les numéros délivrés par la commune resteront valables pendant une période transitoire avant d'être remplacés.

Les sanctions ont été relevées. Le défaut d'enregistrement expose à une amende pouvant atteindre 10 000 euros, et une fausse déclaration ou l'usage d'un faux numéro jusqu'à 20 000 euros.

Vérifier le règlement de copropriété, une étape devenue décisive

Le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée. Depuis la loi Le Meur, tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, et les règlements nouvellement établis doivent se prononcer explicitement sur l'autorisation ou l'interdiction de cette activité.

L'interdiction ne peut pas résulter d'un simple vote en assemblée générale. Elle suppose une modification du règlement de copropriété, adoptée à l'unanimité.

Louer une résidence secondaire, le changement d'usage et les quotas

Un logement a par principe un usage d'habitation. L'exploiter en meublé de tourisme toute l'année revient à lui donner un usage commercial, ce qui suppose une autorisation de changement d'usage délivrée par la Métropole.

Un quota de 671 autorisations par an

Le règlement métropolitain du 5 décembre 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026, plafonne le nombre d'autorisations temporaires délivrées chaque année et le répartit par secteur.

• Vieux-Nice, 38 autorisations par an
• Riquier, Port et Mont Boron, 227 autorisations
• Centre-ville, 298 autorisations
• Nice Ouest, 108 autorisations

Soit 671 autorisations au total, à comparer au nombre de demandes déposées chaque année. Les dossiers se déposent sur une fenêtre calendaire stricte, hors de laquelle ils sont rejetés.

Un dispositif partiellement suspendu par la justice

Ce règlement fait l'objet d'un contentieux. Par une ordonnance du 29 janvier 2026, le juge des référés du tribunal administratif de Nice en a suspendu partiellement l'exécution, sur la méthode de calcul de l'assiette des quotas, qui ne retenait que les résidences principales. Le reste du dispositif n'a pas été suspendu.

Dans l'attente de la décision du Conseil d'État, le dépôt des dossiers dans les zones à quota est suspendu jusqu'au 31 août 2026. Si vous projetez un changement d'usage, c'est le point à surveiller avant toute autre démarche.

Ce que l'usage commercial implique vraiment

L'autorisation de changement d'usage lève la limite de nuitées et permet de louer toute l'année. En contrepartie, le logement bascule dans un cadre plus exigeant que celui de l'habitation.

Selon la configuration du bien et de l'immeuble, les règles de sécurité incendie deviennent plus strictes, avec détecteurs de fumée, extincteurs et, dans certains cas, système d'extinction automatique. Des obligations d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite peuvent s'appliquer, ce qui suppose parfois des travaux lourds sur les parties communes. Les locaux concernés font l'objet de contrôles de conformité et d'hygiène.

Ces adaptations ont un coût, auquel s'ajoutent les frais administratifs des démarches. Sur un bien ancien, elles pèsent souvent plus lourd que prévu dans le calcul de rentabilité, et méritent d'être chiffrées avant de déposer un dossier.

La compensation

Dans les secteurs concernés, l'autorisation peut être subordonnée à une compensation. Le propriétaire doit alors transformer en habitation des locaux qui n'y étaient pas affectés, ou acquérir un titre de compensation. Le mécanisme vise à éviter que le parc résidentiel ne se réduise à mesure que les logements basculent vers la location touristique.

Le diagnostic de performance énergétique, nouvelle condition d'accès

La loi Le Meur a introduit une exigence qui n'existait pas auparavant pour les meublés de tourisme. Toute nouvelle autorisation de changement d'usage suppose un logement classé E au minimum, ce qui exclut les classes F et G. À compter de 2034, l'exigence sera portée à la classe D pour l'ensemble des meublés soumis à autorisation.

Le maire peut demander la production du diagnostic. Un logement dont la classe ne permet pas l'activité expose à une amende pouvant atteindre 5 000 euros, assortie d'une astreinte en cas de non-production du document.

Pour un bien niçois ancien, non rénové, cette condition peut à elle seule fermer la voie de la location touristique. Elle mérite d'être vérifiée avant tout calcul de rentabilité.

Quelle fiscalité pour un meublé de tourisme en 2026 ?

Les revenus tirés d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC a été profondément resserré pour les logements non classés.

• Meublé non classé, plafond de recettes ramené à 15 000 euros et abattement forfaitaire réduit à 30 %
• Meublé classé, plafond de 77 700 euros pour les revenus 2025, porté à 83 600 euros pour les revenus 2026, avec un abattement maintenu à 50 %

L'écart entre classé et non classé est devenu considérable. Le classement en meublé de tourisme, longtemps facultatif dans les faits, est aujourd'hui un arbitrage fiscal à part entière.

Au-delà de ces plafonds, ou par choix, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article consacré au choix entre les statuts LMNP et LMP.

La taxe de séjour, qui la paie et qui la reverse

La taxe de séjour est due par le voyageur, pas par le propriétaire. Ce dernier en est le collecteur, sauf lorsque la plateforme la prélève directement, ce qu'elle fait pour les loueurs non professionnels depuis 2019.

Pour un meublé de tourisme non classé à Nice, le tarif applicable depuis le 1er janvier 2026 s'établit à 6,70 % du prix hors taxe par personne et par nuit, dans la limite de 6,43 euros. Les meublés classés relèvent d'un tarif forfaitaire par étoile, de 1,07 euro pour une étoile à 6,43 euros pour les palaces.

La déclaration en ligne auprès de la Métropole reste obligatoire, que le logement soit classé ou non, et indépendamment du numéro d'enregistrement.

Alterner location étudiante et location saisonnière, le bail mixte niçois

La rentabilité d'un meublé touristique se concentre sur trois à quatre mois. Le reste de l'année, le logement tourne moins bien tandis que l'usure et la gestion continuent de peser. La Métropole a construit un dispositif qui répond précisément à ce déséquilibre.

Le principe consiste à louer le logement à un étudiant de septembre à juin, puis à le proposer en meublé de tourisme durant l'été, sans avoir à demander de changement d'usage. Le propriétaire conserve ainsi le régime du loueur non professionnel et échappe aux contraintes de l'usage commercial.

En contrepartie, le loyer étudiant est plafonné. Depuis la délibération du 16 mai 2025, les montants hors charges s'établissent ainsi.

• T1, 525 euros
• T2, 680 euros
• T3, 890 euros
• T4 et plus, 1 260 euros

La demande est là. Nice accueille aujourd'hui un peu plus de 50 000 étudiants, un effectif qui a doublé depuis 2008, répartis entre l'Université Côte d'Azur, six facultés et plusieurs dizaines d'écoles spécialisées, d'ingénieurs et de commerce. 60 % d'entre eux sont à la recherche d'un logement, soit près de 30 000 locataires potentiels sur une période très courte. La rentrée se jouant entre septembre et octobre, la pression se concentre sur les trois mois qui la précèdent.

Cette tension a une contrepartie que le propriétaire doit connaître. Les prix sont tirés vers le haut, et un étudiant sans revenus doit présenter un garant dont les revenus atteignent au moins quatre fois le loyer. Le bail étudiant meublé autorise par ailleurs un dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges, et c'est l'un des rares cas où le cumul d'un garant et d'une assurance loyers impayés reste possible.

Le dispositif suppose une convention avec la Métropole et le respect strict du plafond de loyer. Le détail des conditions figure sur le portail de la Métropole Nice Côte d'Azur.

Confier la gestion de votre bien à Winter Immobilier

Entre le plafond de 90 jours, la fenêtre de dépôt des dossiers de changement d'usage, le contentieux en cours, le seuil de performance énergétique et les deux régimes fiscaux, la location meublée niçoise demande un suivi que peu de propriétaires ont le temps d'assurer.

Notre service de gestion locative à Nice prend en charge la recherche des locataires, la rédaction des baux, les déclarations et le suivi technique. Nous gérons aujourd'hui plus de 550 lots à Nice et dans ses environs, y compris des dossiers difficiles.

Fondée en 1958, notre agence immobilière à Nice est une affaire de famille où trois générations se sont succédé. Pour faire le point sur votre bien et sur le régime qui lui convient, écrivez-nous ou passez nous voir boulevard Gambetta.