Comment calculer la plus-value sur un terrain ?

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Vous vous apprêtez à revendre un terrain acheté quelques années auparavant ou reçu en héritage au décès d’un proche ? Si vous réalisez une plus-value sur la vente, vous souhaitez savoir comment celle-ci sera taxée ? Winter immobilier vous explique les différents cas de figure, selon l’usage du terrain, sa destination et la manière dont vous l’avez acquis.

Qu’est-ce que la plus-value sur terrain à bâtir ?

La plus-value sur un terrain à bâtir désigne la différence de prix positive entre le prix de revente d’un terrain constructible et son prix d’achat (ou valeur estimée lors de son héritage). Il n’est pas rare qu’un terrain à bâtir prenne de la valeur avec les années. Un propriétaire foncier peut ainsi réaliser de belles plus-values en revendant des terrains à bâtir dont la valeur a augmenté depuis leur achat. Considérée comme une forme de revenu, la plus-value est alors taxée par l’État, au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Les taux sont ceux de la plus-value immobilière classique, 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. La hausse de CSG votée pour 2026, qui porte les prélèvements sur les revenus du patrimoine à 18,6 %, ne concerne pas les plus-values immobilières. Les abattements pour durée de détention sont eux aussi les mêmes que pour un logement, 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ pour l’impôt sur le revenu, et 1,65 % puis 1,60 % puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ pour les prélèvements sociaux.

Ce qui distingue le terrain des autres biens immobiliers

Trois différences méritent d’être connues avant de vendre, parce qu’elles changent le montant final.

D’abord, une bonne nouvelle. La surtaxe qui frappe les plus-values supérieures à 50 000 euros, de 2 à 6 % selon le montant, ne s’applique pas aux terrains à bâtir. Le texte les exclut expressément. Sur une opération importante, l’économie se chiffre en milliers d’euros par rapport à la vente d’un appartement dégageant la même plus-value.

Ensuite, une moins bonne. La majoration forfaitaire de 15 % pour travaux, qui permet à un vendeur d’immeuble bâti de gonfler son prix d’acquisition sans justificatif après 5 ans de détention, n’existe pas pour un terrain nu. En revanche, les travaux réellement réalisés sur le terrain restent déductibles sur factures, et les frais de voirie, de réseaux et de distribution s’ajoutent au prix d’acquisition pour leur montant réel. Le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition, lui, s’applique normalement.

Enfin, un terrain devenu constructible peut supporter deux taxes qui n’existent pas ailleurs, et qui viennent s’ajouter à l’imposition de la plus-value au lieu de la remplacer. Nous les détaillons plus bas.

Baisse de la fiscalité sur les plus-values réalisées avec la vente de terrains

Le gouvernement français a amorcé en 2018 une baisse de la fiscalité sur les plus-values immobilières liées à la vente de terrains à bâtir, dans le but de favoriser la construction de nouveaux logements et d’enrayer ainsi la hausse constante des prix de l’immobilier, en encourageant à la vente les propriétaires fonciers. Ce premier dispositif, qui offrait un abattement de 70 à 85 % sur des promesses signées entre début 2018 et fin 2020, a pris fin. Beaucoup de contenus en ligne le décrivent encore comme s’il était en vigueur.

Un dispositif lui a succédé, inscrit à l’article 150 VE du code général des impôts et prorogé par la loi de finances pour 2026. Il reste ouvert aux promesses de vente signées jusqu’au 31 décembre 2027, la vente devant intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante. Pour un terrain à bâtir, l’abattement s’élève à 60 % lorsque le terrain se situe dans une commune classée en zone tendue, ce qui est le cas de Nice. Il monte à 85 % lorsque l’acquéreur s’engage à consacrer au moins la moitié de la surface du programme à du logement social, à du bail réel solidaire ou à du logement intermédiaire.

Une condition commande tout le reste, et c’est elle qui décide si vous êtes concerné. L’acte doit mentionner l’engagement de votre acheteur à construire des immeubles d’habitation collectifs, achevés dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, pour un gabarit représentant au moins 75 % de ce que le plan local d’urbanisme autorise. Autrement dit, vous ne pouvez y prétendre que si vous vendez à un promoteur ou à un opérateur. Si votre acquéreur est un particulier venu y faire bâtir sa maison, l’abattement ne s’applique pas, quel que soit le classement de votre terrain. Le taux majoré réservé aux grandes opérations d’urbanisme, lui, ne vaut que pour les biens bâtis.

Différents cas d’exonération selon le type de terrain

Les terrains non constructibles, terrains agricoles exploités, terrains acquis dans le cadre d’une succession ou à titre gratuit, constituent des cas à part, dont les conditions d’exonération diffèrent.

Exonération de taxe sur la plus-value d’un terrain non-constructible

Aucun dispositif d’exonération ou d’abattement spécial n’est prévu sur la plus-value d’un terrain non-constructible, en dehors des cas de droit commun. Le premier est celui d’un terrain vendu 15 000 euros ou moins, seuil qui porte sur le prix de cession et non sur le gain, et qui s’apprécie par quote-part en cas d’indivision. Le second est la vente réalisée dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation, à condition de remployer l’indemnité dans les douze mois. S’y ajoutent les opérations de remembrement, ainsi que les cessions au profit d’un organisme de logement social.

Les deux taxes propres aux terrains devenus constructibles

Un point revient très souvent sous une forme erronée, y compris dans des articles sérieux. On lit qu’un vendeur serait exonéré si la plus-value est inférieure à dix fois le prix d’achat, ou encore que les terrains devenus constructibles avant le 13 janvier 2010 échapperaient à l’impôt. Ces deux affirmations mélangent deux choses distinctes.

Ces seuils ne concernent pas l’imposition de la plus-value, mais deux taxes supplémentaires qui frappent la première vente d’un terrain nu devenu constructible. Elles s’ajoutent à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, elles ne les remplacent jamais.

• La taxe nationale vise les terrains rendus constructibles après le 13 janvier 2010. Elle ne s’applique pas lorsque le prix de vente représente moins de dix fois le prix d’achat. Au-delà, son taux est de 5 %, puis de 10 % sur la part qui excède trente fois le prix d’achat. Son assiette diminue d’un dixième par année écoulée au-delà de la huitième suivant le classement, si bien qu’elle disparaît au bout de dix-huit ans

• La taxe communale n’existe que si la commune l’a instituée par délibération. Son taux est de 10 %, et son seuil de déclenchement est différent, le prix de vente devant représenter au moins trois fois le prix d’achat

Les deux peuvent se cumuler, et se cumulent avec l’imposition de droit commun. Si votre terrain est totalement exonéré de plus-value par la durée de détention, vous pouvez donc rester redevable de la taxe nationale. Avant de vendre un terrain devenu constructible, posez en mairie la première question qui compte, celle de savoir si la taxe communale y a été instituée. Vous éviterez une mauvaise surprise chez le notaire.

Exonération de taxe sur la plus-value d’un terrain agricole

Lors de la vente d’un terrain agricole, la fiscalité sur la plus-value varie selon que le terrain fait partie du patrimoine privé ou professionnel du cédant. Lorsqu’il s’agit d’un terrain relevant du patrimoine privé, la taxation habituelle de la plus-value immobilière s’applique (36,2 %, avec un abattement qui varie selon la durée de détention du bien).

Lorsque le terrain figure au bilan professionnel d’un exploitant, c’est le régime des plus-values professionnelles qui prend le relais, et une exonération devient possible. Elle n’a toutefois rien d’automatique. Vous devez avoir exercé l’activité pendant au moins cinq ans et vos recettes annuelles moyennes doivent rester sous 350 000 euros, l’exonération devenant partielle entre 350 000 et 450 000 euros. Ces plafonds sont relevés à 450 000 et 550 000 euros lorsque la cession se fait au profit d’un jeune agriculteur. Une réserve importante s’y ajoute, car les terrains à bâtir sont exclus de ce régime d’exonération, même lorsqu’ils figurent à l’actif de l’exploitation.

Exonération de taxe sur la plus-value d’un terrain hérité

Le calcul de la plus-value d’un terrain hérité ou cédé à titre gratuit implique de se référer à la valeur vénale du bien tel qu’elle a été estimée au moment de son acquisition. À cette valeur doivent être ajoutés les frais de succession, frais de notaire et frais d’enregistrement. Le prix d’acquisition ainsi majoré permet de réduire le montant de la plus-value imposable. Les conditions d’exonération d’un terrain reçu en héritage sont les mêmes que pour tout autre situation d’acquisition. Sont notamment exonérés d’impôts sur le revenu les propriétaires qui ont conservé le terrain durant 22 ans. L’exonération de prélèvements sociaux intervient quant à elle après 30 ans de propriété.

Le mode de calcul, les abattements et les frais déductibles obéissent pour le reste aux mêmes règles que pour tout autre bien, que nous détaillons dans notre article consacré à la plus-value immobilière. Si vous vendez également un logement, le cas de la plus-value sur une résidence secondaire obéit à des règles voisines mais pas identiques.

Winter immobilier vous conseille pour votre future vente de terrain à Nice

Un terrain se valorise autrement qu’un appartement, et son prix dépend surtout de ce que le plan local d’urbanisme autorise d’y construire. Une estimation de votre bien permet de partir d’un chiffre réaliste, et notre page consacrée à la vente d’un bien à Nice décrit les étapes qui suivent.

Vous désirez plus de conseils concernant la vente de terrains et plus particulièrement connaître les tendances du marché niçois ? N’hésitez pas à vous rendre dans notre agence immobilière à Nice Gambetta ou à prendre directement contact avec l’un de nos conseillers par téléphone !