Какие налоговые режимы знать, чтобы вложиться в недвижимость во Франции

---

Вложить деньги в недвижимость и одновременно снизить налог хочет почти каждый инвестор. На практике всё упирается в выбор режима. Между новым режимом Jeanbrun, законами Denormandie и Malraux, статусом LMNP и déficit foncier у каждого механизма свои условия, свои преимущества и свои риски.

Как выбрать, не ошибившись, и получить максимум от вложения в аренду? В этой статье Winter Immobilier, агентство недвижимости в Ницце, разбирает каждый французский налоговый режим, чтобы вы могли обезопасить проект, реально сэкономить на налогах и выстроить устойчивый капитал на Лазурном берегу.

Сводная таблица

Режим	Описание
Dispositif Jeanbrun	Амортизация 80 % цены квартиры, сдаваемой без мебели по ограниченной ставке, обязательство 9 лет, покупки до 2028 года.
Закон Denormandie	Снижение налога при покупке старого жилья с ремонтом, только в отдельных коммунах, обязательство от 6 до 12 лет.
Закон Malraux	Реставрация здания в охраняемой зоне, снижение налога от 22 до 30 % стоимости работ, нужен технический контроль.
Исторические памятники	Вычет расходов на работы из общего дохода, объект хранится не менее 15 лет.
Статус LMNP	Сдача меблированного жилья, микрорежим или реальный режим, подходит для студий.
Déficit foncier	Вычет расходов и работ из дохода от аренды пустого жилья, предел 10 700 евро в год, до 21 400 евро при энергетической реконструкции.
Loc’Avantages	Сдача по сниженной ставке семьям со скромным доходом, снижение налога от 15 до 65 %, обязательство от 6 лет.
Разделение права собственности	Разделение узуфрукта и голой собственности, IFI и налог на недвижимость платит узуфруктуарий, долгосрочный проект.

Dispositif Jeanbrun: новинка 2026 года

Режим создан статьёй 47 закона о бюджете Франции на 2026 год, опубликованного в официальном вестнике 20 февраля 2026 года. Он приходит на смену режиму Pinel, закрытому 31 декабря 2024 года. Этот статус частного арендодателя строится на механизме, который раньше был доступен только меблированной аренде, на амортизации, то есть ежегодном вычете доли стоимости объекта независимо от понесённых расходов. База составляет 80 % цены приобретения вместе с сопутствующими расходами, оставшиеся 20 % условно соответствуют стоимости земли.

Режим рассчитан на квартиры в многоквартирных домах, новые или прошедшие глубокую реконструкцию не менее чем на 30 % цены, приобретённые с 21 февраля 2026 года по 31 декабря 2028 года. Жильё сдаётся без мебели, как основное жильё арендатора вне семейного круга, в течение девяти лет и по ограниченной ставке. В новостройке годовая амортизация идёт от 3,5 % при промежуточной ставке до 5,5 % при самой низкой социальной. В реконструированном старом фонде она составляет от 3 до 4 %. Частные дома и покупки с разделением права собственности исключены. Режиму Jeanbrun посвящена отдельная статья с подробными ставками и числовым примером. Правовые рамки разбирает этот анализ издания Actu-Juridique.

Мнение Winter Immobilier: это единственный режим, который вернул налоговый смысл покупке новостройки после закрытия Pinel. Цена вопроса, это девять лет ограниченной арендной ставки, что ощущается в Ницце сильнее, чем в других городах, из-за разрыва между рыночными ставками и промежуточными потолками. Считать нужно по каждому объекту отдельно, с расчётом доходности на руках.

Закон Denormandie: старое жильё с ремонтом

Закон Denormandie даёт снижение налога при покупке старого жилья, требующего ремонта, в определённых коммунах.

Чтобы объект прошёл по условиям, стоимость работ должна составлять не менее 25 % общей стоимости операции, то есть покупки вместе с работами, а не одной только цены покупки. Допускаются три пути на выбор: повысить энергетическую эффективность жилья не менее чем на 20 %, для отдельного дома на 30 %; выполнить работы не менее чем по двум направлениям из пяти, а именно замена котла, утепление чердака, утепление стен, замена системы горячего водоснабжения и замена окон; либо создать новую жилую площадь. Работы должны быть завершены не позднее 31 декабря второго года, следующего за покупкой. Жильё затем сдаётся на 6, 9 или 12 лет арендаторам, проходящим по потолкам дохода и арендной ставки.

Снижение налога составляет 12 % цены при обязательстве на шесть лет, 18 % при девяти годах и 21 % при двенадцати, в пределах 300 000 евро вложений. Режим входит в общий потолок налоговых льгот в 10 000 евро в год и открыт для покупок, совершённых до 31 декабря 2027 года.

Всё решает коммуна. Режим действует только в городах программы Action cœur de ville, в коммунах, подписавших соглашение о ревитализации территории, и в тех, чья потребность в обновлении жилого фонда признана постановлением. В департаменте Приморские Альпы в этот список входят только Грасс и Валлорис. Официальный симулятор Service Public позволяет проверить любую коммуну за несколько секунд, и это первое, что стоит сделать.

Мнение Winter Immobilier: это то, что нам часто приходится напоминать, Ницца не входит в число коммун, подходящих под Denormandie. На Лазурном берегу режим работает в Грассе и Валлорисе, где потенциал в старом фонде под ремонт действительно есть. Для проекта в самой Ницце на смену приходят déficit foncier и закон Malraux. Проверяйте коммуну до того, как считать смету работ.

Закон Malraux: работа со старым фондом

Закон Malraux адресован инвесторам, которые реставрируют старое здание в охраняемой зоне (PSMV или PVAP).

Он даёт снижение налога от 22 до 30 % стоимости работ. Потолок установлен на сами работы, в размере 400 000 евро за четыре последовательных года, а не на сумму снижения. Льгота не входит в общий потолок налоговых льгот. Отреставрированное жильё сдаётся не менее девяти лет, а собственник обязан соблюдать архитектурные предписания.

Мнение Winter Immobilier: в Ницце ставка 30 % возможна только там, где охранный план PSMV утверждён, и это слово решает всё. На сегодня такой план один, по Старому городу, утверждённый декретом в 1993 году и изменённый в 1997-м. В городе есть и другие охраняемые зоны, Promenade des Anglais, курортные кварталы на севере и зона порта, но ни одна из них не входит в перечень утверждённых планов, который ведёт метрополия. Уточняйте периметр и применимый документ до того, как считать смету работ.

Исторические памятники: редкая стратегия

Режим исторических памятников позволяет реставрировать и содержать объекты, внесённые в реестр национального наследия, получая при этом значительные налоговые преимущества.

Размер вычета зависит от того, как используется объект. Сданный в аренду или открытый для платного посещения, он даёт право на полный вычет из общего дохода без потолка суммы. Занятый собственником и закрытый для публики, он позволяет вычесть только 50 % расходов, полный вычет остаётся за работами, субсидированными не менее чем на 20 %, или проводимыми администрацией по делам культуры.

Дальше складываются два условия. Объект должен храниться пятнадцать лет, иначе льгота пересчитывается в течение трёх лет. А когда режим строится на открытии для публики, оно подчиняется точному календарю: пятьдесят дней в году, из них двадцать пять нерабочих, с апреля по сентябрь, либо сорок дней в июле, августе и сентябре.

Мнение Winter Immobilier: такие вложения редки, но престижны. Это мощный налоговый рычаг при условии, что собственник контролирует расходы и готов управлять объектом вдолгую.

Статус LMNP: гибкость меблированной аренды

Статус непрофессионального арендодателя меблированного жилья (LMNP) позволяет получать доход от аренды и пользоваться налоговыми преимуществами.

Он применяется к меблированному жилью и требует регистрации в едином окне регистрации предприятий в течение пятнадцати дней с начала сдачи, чтобы получить номер SIRET. Статус переходит в профессиональный только когда одновременно выполнены два условия, доход от аренды выше 23 000 евро в год и выше остальных трудовых доходов семьи. Если выполнено только одно, арендодатель остаётся в LMNP.

Режимов два. Микрорежим BIC даёт фиксированный вычет 50 % при долгосрочной аренде и для классифицированного туристического жилья. Для неклассифицированного туристического жилья вычет с 1 января 2025 года снижен до 30 %, а порог дохода опущен до 15 000 евро. Реальный режим позволяет вычитать расходы и амортизировать объект и мебель.

Две недавние перемены меняют расчёт. Социальные отчисления с доходов от меблированной аренды выросли с 17,2 до 18,6 %, поскольку CSG повышен с 9,2 до 10,6 % законом о финансировании социального обеспечения на 2026 год. А с 15 февраля 2025 года начисленная амортизация учитывается при расчёте прироста стоимости при перепродаже, что уменьшает выгоду реального режима для тех, кто планирует продать объект в среднесрочной перспективе. Жильё в студенческих резиденциях, в резиденциях с услугами для пожилых и в медицинских учреждениях под это правило не подпадает.

Мнение Winter Immobilier: LMNP остаётся уместным для студий и меблированных квартир в центре Ниццы, при условии что расчёт строится на сроке владения, а не на одной годовой экономии. Классификация туристического жилья меняет всё, она поднимает вычет с 30 до 50 %.

Déficit foncier: недооценённый инструмент

Déficit foncier рассчитан на собственников жилья, сдаваемого без мебели. Он позволяет вычесть из облагаемого дохода расходы на содержание, ремонт и улучшение объекта, а также проценты по кредиту. Проценты при этом живут по отдельным правилам, они никогда не вычитаются из общего дохода.

Доля, вычитаемая из общего дохода, достигает 10 700 евро в год и поднимается до 21 400 евро для работ по энергетической реконструкции, переводящих жильё из класса E, F или G в класс A, B, C или D, по расходам, оплаченным до 31 декабря 2027 года. Остаток, как и часть, связанная с процентами, переносится на доходы от аренды следующих 10 лет. Точные условия, перечень документов и сроки приведены в справке Revenus locatifs (location non meublée) службы Service Public. При перепродаже вступает в силу другой режим, налог с прироста стоимости, со своими вычетами по сроку владения.

Мнение Winter Immobilier: в Ницце déficit foncier особенно интересен для старых зданий центра и обновляющихся кварталов. Без анализа стоимости работ вложение считать нельзя.

Loc’Avantages: доступная аренда с налоговой выгодой

Режим Loc’Avantages, ранее известный как Cosse, даёт собственникам пустого жилья снижение суммы налога, а не просто вычет из дохода. Оно рассчитывается от валового дохода по объекту, охваченному соглашением, и составляет от 15 до 35 % при прямой сдаче и от 20 до 65 % при работе через социальное агентство или уполномоченную ассоциацию, в обмен на сниженную арендную ставку для арендаторов со скромным доходом.

Жильё должно быть предназначено для проживания, иметь энергетический класс от A до E и быть охвачено соглашением с агентством Anah. Соглашение подписывается по конкретному объекту, а не по зоне, поэтому режим открыт на всей территории страны, меняются лишь потолки ставок и доходов в зависимости от зонирования. Обязательство по сдаче составляет минимум шесть лет, а при получении субсидии Anah на работы срок вырастает до девяти лет. Сам режим доступен до 31 декабря 2027 года.

Мнение Winter Immobilier: в Ницце, как и везде, Loc’Avantages подходит собственникам, готовым сдавать семьям со скромным доходом. Реальную доходность стоит пересчитать с учётом потолков ставок и расходов.

Разделение права собственности: другой подход

Разделение права собственности позволяет отделить узуфрукт от голой собственности.

Узуфруктуарий получает арендную плату и берёт на себя управление, а также, по общему правилу, налог на недвижимость и IFI. Владелец голой собственности покупает объект по сниженной цене и, в стандартной схеме, не платит по нему IFI. Такой подход позволяет вложиться, не занимаясь управлением, подготовить наследование и снизить размер дарственных пошлин, поскольку они считаются только от стоимости голой собственности.

Мнение Winter Immobilier: голая собственность хорошо подходит для семейного проекта или для снижения IFI. Она требует долгого горизонта вложения и продуманного плана наследования, а распределение расходов между узуфруктуарием и собственником стоит закрепить у нотариуса.

Вложиться в недвижимость Ниццы и одновременно снизить налог возможно через самые разные механизмы, от новостройки до старого фонда, через меблированную аренду или разделение права собственности. Вопрос в том, какой режим подходит именно вашему профилю и вашим целям.

В Winter Immobilier мы сопровождаем на каждом этапе: разбор вашей ситуации, выбор подходящего режима, оценка доходности и сопровождение налоговых формальностей. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить проект на Лазурном берегу.

Налоговые режимы в недвижимости: частые вопросы

Какой режим выбрать

Выбор зависит от профиля, проекта и бюджета. Для старого жилья с ремонтом подходят Denormandie или Malraux. Для меблированной аренды, LMNP. Исторические памятники и голая собственность рассчитаны на инвесторов, которые строят капитал вдолгую. Сопровождение специалиста помогает обезопасить вложение и не потерять льготу на формальностях.

Какой режим самый выгодный

Доходность зависит от объекта, зоны и срока обязательства. Malraux и исторические памятники дают сильные налоговые преимущества, но требуют серьёзных вложений и технического сопровождения. LMNP и Denormandie гибче и доступнее, особенно для небольших объектов и студий.

Кто может воспользоваться налоговыми режимами

Любой налогоплательщик во Франции, вкладывающийся в недвижимость. Часть режимов рассчитана на высокие доходы, это Malraux и исторические памятники, другие открыты всем, это LMNP, déficit foncier и Loc’Avantages. Разбор личной ситуации помогает определить подходящий вариант.

Как снизить налог при покупке новостройки

Режим Pinel закрыт 31 декабря 2024 года и больше не оформляется. Для новостроек остаются два пути: dispositif Jeanbrun, открытый для покупок до 31 декабря 2028 года, и LMNP в резиденции с услугами. Оба дают налоговое преимущество в обмен на обязательство по сдаче и соблюдение потолков арендной ставки.

Как снизить налог при покупке старого жилья

Для старого фонда работают несколько механизмов: Denormandie для жилья под ремонт, Malraux для объектов в охраняемой зоне, режим исторических памятников для внесённых в реестр зданий, и déficit foncier для расходов и работ. Выбор зависит от профиля, типа объекта и расположения.

Где вкладываться ради налоговой выгоды

Расположение решает многое. В Ницце и на Лазурном берегу стоит смотреть кварталы с устойчивым спросом на аренду и потенциалом роста стоимости. Denormandie нацелен на старые центры отдельных коммун, а новостройки и LMNP работают в студенческих и туристических зонах. Доходность всегда стоит пересчитать до покупки.