Quelles sont les lois de défiscalisation à connaître pour investir dans l’immobilier ?

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Investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts peut sembler complexe, surtout lorsqu’on débute. Entre le tout nouveau dispositif Jeanbrun, les lois Denormandie et Malraux, le LMNP ou le déficit foncier, chaque mécanisme a ses conditions, ses avantages et ses risques.

Comment faire le bon choix sans se tromper et optimiser votre investissement locatif ? Dans cet article, votre agence immobilière à Nice Winter Immobilier vous explique chaque loi de défiscalisation afin de sécuriser votre projet, maximiser vos économies d’impôt et construire un patrimoine durable sur la Côte d’Azur ou ailleurs !

Tableau récapitulatif

Dispositif	Description
Dispositif Jeanbrun	Amortir 80% du prix d’un appartement loué nu à loyer plafonné, engagement 9 ans, acquisitions jusqu’en 2028.
Loi Denormandie	Réduction d’impôt sur l’ancien avec travaux, locataires sous plafonds, engagement 6–12 ans.
Loi Malraux	Restaurer un bien ancien en zone protégée, réduction 22–30%, suivi technique nécessaire.
Dispositif Monuments Historiques	Déduction totale des travaux sur biens classés ou inscrits, conservation ≥15 ans.
Statut LMNP	Louer meublé, micro-BIC ou réel, adapté aux studios, flexibilité et optimisation fiscale.
Déficit foncier	Déduire charges et travaux sur loyers nus, plafond 10.700€/an, porté à 21.400€ en rénovation énergétique.
Loc’Avantages	Louer à loyers modérés à des foyers modestes, réduction d’impôt de 15 à 65%, engagement 6 ans minimum.
Démembrement / nue-propriété	Séparer usufruit et nue-propriété, l’usufruitier supporte IFI et taxe foncière, projet patrimonial long terme.

Le dispositif Jeanbrun : le nouveau venu de 2026

Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, publiée au Journal officiel le 20 février 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel, éteint depuis le 31 décembre 2024. Ce statut du bailleur privé repose sur un mécanisme jusqu’ici réservé au meublé, l’amortissement, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une fraction de la valeur du bien, indépendamment des dépenses réalisées. La base représente 80% du prix d’acquisition, frais inclus, les 20% restants correspondant forfaitairement au terrain.

Le dispositif vise les appartements en immeuble collectif, neufs ou faisant l’objet d’une réhabilitation lourde d’au moins 30% du prix, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le logement doit être loué nu, en résidence principale, à un locataire extérieur au cercle familial, pendant 9 ans et à loyer plafonné. Dans le neuf, l’amortissement annuel va de 3,5% pour un loyer intermédiaire à 5,5% pour un loyer très social. Dans l’ancien réhabilité, il s’échelonne de 3% à 4%. Les maisons individuelles et les acquisitions démembrées sont exclues. Nous consacrons un article complet au dispositif Jeanbrun, avec ses taux détaillés et un exemple chiffré. Le cadre légal est détaillé dans cette analyse d’Actu-Juridique.

L’avis de Winter Immobilier : c’est le seul dispositif qui redonne un intérêt fiscal au neuf depuis la fin du Pinel. Le prix à payer est un loyer plafonné sur neuf ans, ce qui pèse davantage à Nice qu’ailleurs, vu l’écart entre les loyers de marché et les plafonds intermédiaires. À étudier au cas par cas, avec le calcul de rendement en main.

La loi Denormandie : investir dans l’ancien avec travaux

La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, situé dans certaines communes.

Pour être éligible, le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération, acquisition et travaux compris, et non du seul prix d’achat. Trois voies sont admises, au choix : améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20%, 30% pour une maison individuelle ; réaliser au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres ; ou créer de la surface habitable nouvelle. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. De plus, le bien doit ensuite être loué pour 6, 9 ou 12 ans à des locataires respectant des plafonds de ressources et de loyers.

La réduction d’impôt atteint 12% du prix pour six ans d’engagement, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans, dans la limite de 300.000€ investis. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000€ par an, et reste ouverte aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.

Un point décide de tout, la commune. Le dispositif ne vaut que dans les villes du programme Action cœur de ville, celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire, et celles dont le besoin de réhabilitation est reconnu par arrêté. Dans les Alpes-Maritimes, seules Grasse et Vallauris figurent sur cette liste. Le simulateur officiel de Service Public permet de vérifier une commune en quelques secondes, c’est le premier réflexe à avoir avant d’aller plus loin.

L’avis de Winter Immobilier : c’est le point que l’on doit souvent rappeler, Nice ne figure pas parmi les communes éligibles au Denormandie. Sur la Côte d’Azur, le dispositif se joue à Grasse et à Vallauris, où le potentiel existe réellement dans l’ancien à rénover. Pour un projet niçois, le déficit foncier et la loi Malraux prennent le relais. Vérifiez toujours l’éligibilité de la commune avant de chiffrer le moindre travaux.

La loi Malraux : valoriser le patrimoine ancien

La loi de défiscalisation immobilière Malraux s’adresse aux investisseurs souhaitant restaurer un bien immobilier ancien situé dans une zone protégée (PSMV ou PVAP).

Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30% du montant des travaux. Ce sont les travaux qui sont plafonnés, à hauteur de 400.000€ sur quatre années consécutives, et non la réduction elle-même. L’avantage échappe au plafond global des niches fiscales. Le logement rénové doit être mis en location pendant au moins 9 ans, et le propriétaire doit respecter les prescriptions architecturales en vigueur.

Ce dispositif donne l’opportunité de conjuguer investissement locatif et valorisation d’un patrimoine historique. Cela est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés et les amateurs de restauration patrimoniale.

L’avis de Winter Immobilier : à Nice, le taux de 30% suppose un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et c’est une nuance qui change tout. Un seul l’est à ce jour, celui du Vieux-Nice, approuvé par décret en 1993 et modifié en 1997. La ville compte d’autres secteurs protégés, la Promenade des Anglais, les quartiers de villégiature du nord et la zone du port, mais ils ne figurent pas parmi les plans approuvés recensés par la Métropole. Faites donc confirmer le périmètre et le document applicable avant d’engager le moindre chiffrage.

Le dispositif Monuments Historiques : une stratégie patrimoniale d’exception

La loi Monuments Historiques permet de restaurer et d’entretenir des biens classés ou inscrits au patrimoine national tout en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.

Le niveau de déduction dépend de l’usage du bien. Loué, ou ouvert au public à titre payant, il ouvre droit à une déduction intégrale du revenu global, sans plafond de montant. Occupé par son propriétaire et fermé au public, il ne permet de déduire que 50% des charges, la totalité étant réservée aux travaux subventionnés à hauteur d’au moins 20% ou conduits par l’administration des affaires culturelles.

Deux conditions se cumulent ensuite. Le bien doit être conservé quinze ans, sous peine de reprise étalée sur trois ans. Et lorsque le régime repose sur l’ouverture au public, celle-ci obéit à un calendrier précis, cinquante jours par an dont vingt-cinq non ouvrables entre avril et septembre, ou quarante jours en juillet, août et septembre.

Cette loi de défiscalisation immobilière est particulièrement adaptée aux contribuables disposant de revenus élevés, souhaitant investir dans des biens uniques et participer à la préservation du patrimoine, le tout en réduisant significativement leur impôt sur le revenu.

L’avis de Winter Immobilier : investir avec ce dispositif est rare mais prestigieux. C’est un levier fiscal puissant, à condition de maîtriser les coûts et la gestion patrimoniale sur le long terme.

Le statut LMNP : la souplesse du meublé

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de générer des revenus locatifs en toute légalité tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Il s’applique aux logements meublés, et suppose une immatriculation au guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours suivant le début de la location, afin d’obtenir un numéro SIRET. Le statut bascule vers le meublé professionnel uniquement lorsque deux conditions sont réunies en même temps, des recettes supérieures à 23.000€ par an et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Si une seule est remplie, on reste en LMNP.

Deux régimes s’offrent au bailleur. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% à la location de longue durée et aux meublés de tourisme classés. Pour les meublés de tourisme non classés, cet abattement est tombé à 30% depuis le 1er janvier 2025, avec un plafond de recettes ramené à 15.000€. Le régime réel permet, lui, de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier.

Ce dispositif, particulièrement adapté aux petites surfaces et studios, apporte flexibilité et optimisation fiscale sur le long terme.

Deux évolutions récentes pèsent sur l’arbitrage. Les prélèvements sociaux appliqués aux revenus de la location meublée sont passés de 17,2 à 18,6%, la CSG ayant été relevée de 9,2 à 10,6% par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Et depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l’avantage du régime réel pour qui envisage de céder à moyen terme. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence services pour seniors ou en établissement médicalisé échappent en revanche à cette réintégration.

L’avis de Winter Immobilier : le LMNP reste pertinent pour les studios étudiants et les meublés du centre de Nice, à condition de raisonner sur la durée de détention et non sur la seule économie d’impôt annuelle. Le classement du meublé de tourisme, lui, change tout, il fait passer l’abattement de 30 à 50%.

Le déficit foncier : l’outil souvent sous-estimé

Le déficit foncier est un dispositif destiné aux propriétaires de biens loués nus, permettant de déduire de leurs revenus imposables certaines dépenses liées à l’entretien, la réparation et l’amélioration du logement, ainsi que les intérêts d’emprunt. Ces derniers suivent toutefois un régime à part, ils ne s’imputent jamais sur le revenu global. À la revente, c’est un autre régime qui prend le relais, celui de la plus-value immobilière, avec ses propres abattements pour durée de détention.

La part imputable sur le revenu global atteint 10.700€ par an, portée à 21.400€ pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sur des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. L’excédent, ainsi que la part provenant des intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les conditions exactes, les justificatifs à conserver et les dates limites figurent sur la fiche Revenus locatifs (location non meublée) de Service Public.

Il constitue un levier efficace pour diminuer l’impôt sur le revenu tout en valorisant un patrimoine ancien nécessitant des travaux.

L’avis de Winter Immobilier : à Nice, le déficit foncier est particulièrement intéressant sur les immeubles anciens du centre et des quartiers en rénovation. Une analyse des coûts travaux est indispensable pour sécuriser l’investissement.

Loc’Avantages : louer abordable avec avantage fiscal

Le dispositif Loc’Avantages, anciennement loi de défiscalisation immobilière Cosse, permet aux propriétaires de logements vides de bénéficier d’une réduction d’impôt, et non d’une simple déduction, calculée sur les revenus bruts du logement conventionné. Elle va de 15 à 35% en location directe et de 20 à 65% en passant par une agence sociale ou une association agréée, en contrepartie de loyers modérés pour des locataires à revenus modestes.

Les biens éligibles doivent être destinés à l’habitation, respecter un Diagnostic de Performance Énergétique compris entre A et E, et faire l’objet d’une convention signée avec l’Anah. Ce n’est pas une zone qui est conventionnée mais le logement lui-même, le dispositif est donc ouvert sur tout le territoire, seuls les plafonds de loyer et de ressources varient selon le zonage. L’engagement de location court sur 6 ans au minimum, porté à 9 ans lorsque la convention accompagne une subvention de l’Anah pour des travaux. Le dispositif reste accessible jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce mécanisme favorise l’accès au logement abordable tout en offrant un avantage fiscal conséquent aux investisseurs prudents.

L’avis de Winter Immobilier : à Nice comme ailleurs, Loc’Avantages est idéal pour les propriétaires souhaitant louer à des familles modestes. Il convient toutefois de vérifier la rentabilité réelle en fonction des plafonds de loyer et des charges.

Le démembrement et la nue-propriété : investir autrement

Le démembrement de propriété permet de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier.

L’usufruitier perçoit les loyers et assume la gestion, tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’un prix d’acquisition réduit et d’une exonération fiscale sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et les impôts locaux. La nue-propriété permet ainsi d’investir sans se soucier de la gestion locative, de préparer sa succession et de réduire ses droits de donation.

Ce mécanisme de défiscalisation immobilière est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant sécuriser leur capital, optimiser leur fiscalité et transmettre un patrimoine sans contraintes opérationnelles. Le tout en conservant un horizon d’investissement à moyen ou long terme.

L’avis de Winter Immobilier : la nue-propriété est idéale pour un projet patrimonial familial ou pour réduire l’IFI. Elle nécessite un horizon d’investissement long et une bonne planification successorale.

Investir dans l’immobilier à Nice tout en réduisant vos impôts est possible grâce à différents dispositifs, du neuf à l’ancien, en passant par la location meublée ou le démembrement de propriété. Mais comment choisir la loi de défiscalisation immobilière la mieux adaptée à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux ?

Chez Winter Immobilier, nous vous accompagnons à chaque étape : analyse de votre situation, sélection du dispositif le plus pertinent, estimation du rendement et suivi des démarches fiscales.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour un conseil personnalisé et sécurisé, 7 jours sur 7, afin de concrétiser votre projet immobilier sur la Côte d’Azur !

FAQ : Loi de défiscalisation immobilière

Quelle loi choisir pour défiscaliser ?

Le choix dépend de votre profil, de votre projet et de votre budget. Pour l’ancien avec travaux, les lois Denormandie ou Malraux sont adaptées. Pour le meublé, privilégiez le LMNP. Les Monuments Historiques ou la nue-propriété ciblent les investisseurs patrimoniaux.

N’oubliez pas : l’accompagnement d’un expert comme l’agence Winter Immobilier permet de sécuriser votre investissement et d’optimiser vos avantages fiscaux.

Quelle loi est la plus rentable ?

La rentabilité dépend du bien, de la zone et de la durée d’engagement. La loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques offrent de forts avantages fiscaux mais demandent un investissement et un suivi technique importants. Le LMNP et la loi Denormandie apportent plus de flexibilité et un retour sur investissement plus accessible, surtout pour les petits biens ou studios.

Qui peut acheter en défiscalisation immobilière ?

Tout contribuable français souhaitant investir dans l’immobilier peut bénéficier de dispositifs de défiscalisation. Certains dispositifs ciblent des revenus élevés (Malraux, Monuments Historiques), d’autres sont accessibles à tous (LMNP, déficit foncier, Loc’Avantages). Une analyse patrimoniale permet de déterminer la loi la plus adaptée à votre situation fiscale et financière.

Comment défiscaliser dans l’immobilier neuf ?

Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024 et n’est plus souscriptible. Pour le neuf, deux voies subsistent : le dispositif Jeanbrun, ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, et le LMNP en résidence services. Ils permettent de bénéficier de réductions d’impôts en contrepartie d’un engagement locatif sur 6, 9 ou 12 ans et en respectant plafonds de loyers et ressources des locataires.

Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?

Pour l’immobilier ancien, plusieurs dispositifs permettent de réduire vos impôts : Denormandie pour les logements nécessitant des travaux, Malraux pour les biens situés en zone protégée, Monuments Historiques pour les biens classés, ou le déficit foncier pour les charges et travaux. Le choix dépend de votre profil, du type de bien et de la localisation.

Où investir pour défiscaliser ?

Le choix de la localisation est crucial. À Nice et sur la Côte d’Azur, privilégiez les quartiers avec forte demande locative et potentiel de valorisation patrimoniale. Les dispositifs comme la loi Denormandie ciblent les centres anciens, tandis que le neuf ou le LMNP fonctionne bien dans les zones étudiantes ou touristiques. Pensez à toujours vérifier la rentabilité avant d’investir.