Краткосрочная аренда в Ницце: правила для основного и второго жилья

---

Сдавать жильё в краткосрочную туристическую аренду в Ницце сегодня уже не то же самое, что два года назад. Лимит для основного жилья снижен со 120 до 90 суток в год, изменение назначения помещения ограничено системой квот, а новые разрешения выдаются только при достаточном классе энергоэффективности.

Сдаёте ли вы собственное жильё на несколько недель или управляете вторым объектом круглый год, ниже изложено действующее состояние правил и те моменты, которые пока остаются подвижными.

Аренда основного жилья в Ницце, правило 90 суток

Основным жильём считается то, в котором вы живёте не менее восьми месяцев в году. Французское налоговое право определяет его как место проживания на 31 декабря года получения дохода.

С решения городского совета от 23 мая 2025 года, принятого в применение закона loi Le Meur, Ницца ограничивает туристическую аренду основного жилья 90 сутками в год вместо прежних 120. Город воспользовался правом снижать национальный лимит, которое Кодекс туризма теперь предоставляет муниципалитетам.

На практике собственник, рассчитывающий по-прежнему на 120 суток, превышает законный предел на целый месяц. Платформы автоматически блокируют объявления при исчерпании заявленной квоты.

Предварительная декларация и регистрационный номер

Декларация остаётся бесплатной и обязательной. Она даёт регистрационный номер, который должен указываться в каждом объявлении на любой платформе. В силу европейской директивы DAC7 платформы обязаны собирать эти сведения и передавать их французской налоговой службе.

Этот порядок скоро изменится. Закон loi Le Meur создаёт национальный онлайн-реестр, который заменит декларацию в мэрии, с номером из тринадцати знаков, действующим по всей стране. Установленный законом срок приходился на 20 мая 2026 года, однако запуск перенесён на последний квартал 2026 года. До этого момента действует прежняя ниццкая процедура. Номера, выданные городом, сохранят силу в течение переходного периода.

Санкции ужесточены. Отсутствие регистрации влечёт штраф до 10 000 евро, а ложная декларация или использование недействительного номера влечёт штраф до 20 000 евро.

Проверить регламент кондоминиума, ставший решающим шагом

Регламент кондоминиума может запрещать краткосрочную аренду. После закона loi Le Meur каждый собственник, заявивший туристическую аренду, обязан уведомить управляющего, а вновь принимаемые регламенты должны прямо указывать, разрешена ли такая деятельность.

Запрет не может вытекать из простого голосования на общем собрании. Он требует изменения регламента кондоминиума, принятого единогласно.

Аренда второго жилья, изменение назначения и квоты

Жильё по общему правилу имеет жилое назначение. Эксплуатация его как туристического объекта круглый год означает придание ему коммерческого назначения, что требует разрешения на изменение назначения от метрополии.

Квота в 691 разрешение на 2026 год

Регламент, принятый советом метрополии 22 июня 2026 года и действующий с 1 сентября, ограничивает число первичных временных разрешений, выдаваемых на год, и распределяет их по секторам.

• Старая Ницца, 47 разрешений
• Рикье, Порт и Мон-Борон, 204 разрешения
• Центр города, 324 разрешения
• Западная Ницца, 116 разрешений

Всего 691 разрешение, что составляет 0,9 % от общего числа жилых помещений в четырёх зонах. Каждое разрешение выдаётся на пять лет без права продления, и на одного собственника и одно налоговое домохозяйство приходится только одно такое разрешение. По истечении пяти лет или для второго объекта вам потребуется компенсация или переход на смешанный договор, описанный ниже. Продление разрешений, выданных по прежним регламентам, заявки по смешанному договору и заявки с компенсацией в квоту не засчитываются.

Механизм пересмотрен после приостановки в январе 2026 года

Первый регламент, принятый 5 декабря 2025 года, устанавливал 671 разрешение, рассчитанное только по основному жилью. Определением от 29 января 2026 года судья по обеспечительным мерам административного суда Ниццы частично приостановил его исполнение именно в части этой методики расчёта. Затем метрополия приостановила приём заявок в зонах с квотами, открытие которого планировалось на 1 февраля 2026 года, до вступления в силу нового регламента.

Новый регламент берёт за основу расчёта все жилые помещения. Метрополия уже планирует пересчитать квоты к началу 2027 года в рамках нового регулирования, сроки которого пока не опубликованы.

Приём первичных заявок в зонах с квотами возобновлён 1 сентября 2026 года, только онлайн, и остаётся открытым до конца года. Полные заявки рассматриваются в порядке поступления до исчерпания квоты, а неполная заявка отклоняется без возможности её дополнить. Если вы планируете сдавать жильё в одном из этих секторов, дата подачи заявки важнее, чем дата закрытия приёма.

Что на деле означает коммерческое назначение

Разрешение на изменение назначения снимает лимит суток и позволяет сдавать жильё круглый год. Взамен объект попадает в более строгие рамки, чем жилое помещение.

В зависимости от конфигурации объекта и здания требования пожарной безопасности становятся жёстче, включая дымовые извещатели, огнетушители, а в отдельных случаях автоматическую систему пожаротушения. Могут применяться требования доступности для маломобильных лиц, что порой предполагает серьёзные работы в местах общего пользования. Такие помещения подлежат проверкам соответствия и санитарного состояния.

Эти работы стоят денег, к которым добавляются административные расходы. На старом ниццком объекте они нередко весят больше, чем ожидалось, и их стоит просчитать до подачи заявки.

Компенсация

В соответствующих секторах разрешение может быть обусловлено компенсацией. Собственник обязан тогда перевести в жилой фонд помещения, ранее к нему не относившиеся, либо приобрести компенсационное право. Механизм призван не допустить сокращения жилого фонда по мере перехода квартир в туристическую аренду.

Энергоэффективность, новое условие допуска

Закон loi Le Meur ввёл требование, которого прежде для туристической аренды не существовало. Любое новое разрешение на изменение назначения предполагает объект класса E или выше по французскому энергетическому паспорту, что исключает классы F и G. С 2034 года порог поднимется до класса D для всех объектов, требующих разрешения.

Мэр вправе запросить энергетический паспорт. Объект, класс которого не допускает такую деятельность, рискует штрафом до 5 000 евро с ежедневной неустойкой при непредставлении документа.

На старом ниццком объекте без ремонта одно это условие способно закрыть путь к туристической аренде. Проверить его стоит до любых расчётов доходности.

Как облагается туристическая аренда в 2026 году?

Доходы от туристической аренды относятся к французской категории BIC, промышленным и коммерческим доходам. Упрощённый режим micro-BIC был существенно ужесточён для неклассифицированных объектов.

• Неклассифицированный объект, потолок выручки снижен до 15 000 евро, а фиксированный вычет уменьшен до 30 %
• Классифицированный объект, потолок 77 700 евро по доходам 2025 года и 83 600 евро по доходам 2026 года, вычет сохранён на уровне 50 %

Разрыв между классифицированным и неклассифицированным жильём стал значительным. Получение официальной туристической классификации, долго считавшееся необязательным, сегодня превратилось в самостоятельное налоговое решение.

Сверх этих порогов, либо по собственному выбору, реальный режим позволяет вычитать расходы и амортизировать объект. Этот механизм мы разбираем в статье о выборе между статусами LMNP и LMP.

Туристический сбор, кто платит и кто перечисляет

Туристический сбор платит гость, а не собственник, который выступает сборщиком, если только платформа не удерживает его напрямую, как она делает для непрофессиональных арендодателей с 2019 года.

Для неклассифицированного объекта в Ницце ставка, действующая с 1 января 2026 года, составляет 6,70 % от цены без налогов с человека за ночь, но не более 6,43 евро. Классифицированные объекты платят фиксированную ставку по числу звёзд, от 1,07 евро за одну звезду до 6,43 евро для категории palace.

Онлайн-декларация в метрополию остаётся обязательной независимо от наличия классификации и отдельно от регистрационного номера.

Что важно знать собственнику, не проживающему во Франции

Если вы не являетесь налоговым резидентом Франции, доход от французской недвижимости всё равно облагается во Франции. Соглашения об избежании двойного налогообложения закрепляют право обложения за государством, где расположен объект.

Отсюда два практических следствия. Вам понадобятся французский налоговый номер и ежегодная декларация, даже если вы никогда не жили во Франции. Социальные отчисления при этом взимаются по полной ставке с нерезидентов за пределами Европейского союза, тогда как резиденты ЕС и Швейцарии платят по пониженной.

По этой же причине лимит в 90 суток значит для зарубежного собственника больше, чем кажется. Девяносто суток туристической аренды редко покрывают годовые расходы на владение сами по себе, и именно поэтому смешанный договор ниже заслуживает внимания.

Совмещать студенческую и туристическую аренду, ниццкий смешанный договор

Доходность туристической аренды сосредоточена в трёх или четырёх месяцах. Остальное время объект приносит меньше, тогда как износ и управление продолжают требовать средств. Метрополия выстроила механизм, отвечающий именно этому дисбалансу.

Смысл в том, чтобы сдать жильё студенту с сентября по июнь, а летом предложить его как туристическое, не запрашивая изменения назначения. Собственник сохраняет статус непрофессионального арендодателя и избегает ограничений коммерческого назначения.

Взамен студенческий наём ограничен потолком. С решения от 16 мая 2025 года месячные суммы без учёта коммунальных платежей таковы.

• Студия, 525 евро
• Двухкомнатная квартира, 680 евро
• Трёхкомнатная, 890 евро
• Четырёхкомнатная и больше, 1 260 евро

Спрос есть. Ницца принимает сегодня чуть более 50 000 студентов, вдвое больше, чем в 2008 году, распределённых между Университетом Лазурного Берега, шестью факультетами и несколькими десятками специализированных, инженерных и бизнес-школ. 60 % из них ищут жильё, то есть почти 30 000 потенциальных арендаторов в очень короткий период. Поскольку учебный год начинается между сентябрём и октябрём, давление приходится на три предшествующих месяца.

У этой напряжённости есть и обратная сторона, которую собственнику стоит знать. Цены подтягиваются вверх, а студент без дохода обязан представить поручителя с доходом не менее четырёх размеров наёмной платы. Меблированный студенческий договор допускает также гарантийный депозит в размере двух месячных платежей без коммунальных, и это один из немногих случаев, когда сочетание поручителя и страхования от неуплаты остаётся возможным.

Механизм требует соглашения с метрополией и строгого соблюдения потолка наёмной платы. Полные условия изложены на портале метрополии Ницца Лазурный Берег.

Доверить управление объектом агентству Winter Immobilier

Лимит в 90 суток, окно подачи заявок на изменение назначения, энергетический порог и два налоговых режима требуют такого сопровождения, на которое у немногих собственников хватает времени, тем более из-за рубежа.

Наша услуга управления арендой в Ницце охватывает поиск арендаторов, подготовку договоров, декларации и техническое сопровождение. Сегодня мы управляем более чем 550 объектами в Ницце и окрестностях, включая сложные случаи.

Основанное в 1958 году, наше агентство недвижимости в Ницце остаётся семейным делом, где сменились три поколения. Чтобы разобрать вашу ситуацию и подобрать подходящий режим, напишите нам или зайдите к нам на бульвар Гамбетта.