Plus-value immobilière

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Quand doit-on payer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière désigne le bénéfice qu’un propriétaire peut réaliser lorsqu’il revend un bien plus cher qu’il ne l’a acheté. Différence entre le prix d’achat et le prix de revente, la plus-value immobilière est imposable. Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière doit être réglé par le vendeur le jour même de la signature de l’acte authentique de vente du bien concerné. Le notaire récolte directement l’impôt pour le Trésor public. 

Dans les faits, le vendeur reçoit donc le jour de la vente le montant du prix de vente de son bien, duquel est retranchée la taxe sur la plus-value. L’impôt sur la plus-value immobilière concerne les biens vendus plus de 15 000 euros, autres que résidence principale, détenus depuis moins de 30 ans.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La base de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value se calcule sur la base de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente du bien. Ceux-ci peuvent être respectivement majorés et réduits par la prise en compte de différents frais (frais d’acquisition et de vente, travaux, moins-value, etc.), ce qui revient à réduire le montant de la plus-value imposable. Des abattements sont également prévus en fonction de la durée de détention du bien concerné.

Le calcul se décline ensuite selon la nature du bien et selon la façon dont il est détenu. Le mode d’emploi diffère pour une résidence secondaire, pour un terrain à bâtir, pour un bien vendu en viager ou pour un bien logé dans une SCI. Chacun de ces cas obéit à ses propres règles d’assiette et d’exonération.

Le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière

L’imposition porte sur le montant de la plus-value après éventuels abattements, lui-même calculé par la différence entre le prix d’achat majoré de certains frais et le prix de revente éventuellement réduit. La plus-value est taxée à la fois au titre des prélèvements sociaux et au titre de l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition global, de 36,20 %, est ainsi composé du taux forfaitaire de 19 % pour l’IR et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. 

Selon le montant de la plus-value après les abattements, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique depuis 2013 lorsque le bien n’est pas un terrain à bâtir et que la plus-value nette dépasse 50 000 euros. La plus-value imposable est calculée par le notaire lors de la revente. C’est aussi lui qui prélève la taxe sur le prix de vente afin de la transmettre aux pouvoirs publics. Il est cependant nécessaire pour le vendeur d’indiquer le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus annuelle.

Que peut-on déduire de la plus-value immobilière ?

La base de calcul de la plus-value immobilière peut-être réduite en déduisant certains frais du prix de revente et en majorant au contraire le prix d’acquisition.

Réduction du prix de vente

Sur présentation des justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente sur lequel est calculée la plus-value des frais réglés au moment de la vente. Peuvent être ainsi déduits les frais liés aux différents diagnostics obligatoires, à savoir le DPE, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, les diagnostics termites et autres xylophages, les diagnostics des risques naturels, miniers et technologiques, ainsi que le diagnostic électrique et gazier le cas échéant. 

De façon exceptionnelle, notamment lors de la vente globale d’un immeuble acquis de manière fractionnée, il est aussi possible de déduire d’une plus-value la moins-value réalisée sur un autre bien. Enfin, le prix de vente sur lequel est calculée la plus-value est réduit du montant de la TVA acquittée.

Majoration du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est majoré des frais de notaire et droits d’enregistrements. En l’absence de justificatifs, ils sont estimés à 7,5 % du montant d’achat. Des dépenses de travaux (construction, rénovation, extension) peuvent aussi majorer le prix d’acquisition. Elles sont calculées aux frais réels ou prises en compte de manière forfaitaire. Seuls sont déductibles de la plus-value les travaux effectués par une entreprise avec facture soumise à la TVA.

Les dépenses d’entretien et de réparation ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul de la plus-value. En cas d’impossibilité de justifier de la réalité des travaux, il est possible de majorer le prix d’acquisition d’un taux forfaitaire de 15 % si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.

Cette condition de cinq ans mérite votre attention, car elle est souvent mal lue. Elle ne concerne que le forfait de 15 %, et elle ne vise que les immeubles bâtis. Si vous avez fait réaliser des travaux par une entreprise et que vous en conservez les factures, vous les déduisez sans aucune condition de durée de détention, y compris sur un bien que vous revendez deux ans après l’avoir acheté.

Combien d’années pour ne pas payer de plus-value ?

Le temps de possession du bien impacte le montant à partir duquel est calculé l’impôt sur la plus-value. En effet, un taux d’abattement différent est fixé selon le nombre d’années de détention du bien. Aucun abattement n’est prévu jusqu’à la 5ᵉ année de détention incluse. Ensuite, un abattement de 6 % pour le calcul de l’impôt sur le revenu et d’1,65 % pour le calcul des prélèvements sociaux est appliqué de la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention. À partir de la 22ᵉ année révolue, l’abattement passe à 4 % pour l’impôt sur le revenu et 1,6% pour les prélèvements sociaux. Au-delà de la 22ᵉ année, il y a exonération pour le calcul de l’impôt sur le revenu, et un taux d’abattement de 9 % par an pour les prélèvements sociaux. L’exonération est totale (impôts + prélèvements sociaux) au-delà de la 30ᵉ année de possession du bien.

Vous pouvez vérifier ces deux échéances par le calcul, et le barème officiel des abattements les confirme. Côté impôt sur le revenu, seize années à 6 % puis une année à 4 % vous donnent bien 100 % d’abattement au terme de la 22ᵉ année. Côté prélèvements sociaux, seize années à 1,65 %, une année à 1,60 % puis huit années à 9 % vous amènent également à 100 %, mais seulement au terme de la 30ᵉ année. Si vous détenez votre bien depuis vingt-cinq ans, vous échappez donc à l’impôt sur le revenu tout en restant redevable des prélèvements sociaux.

Dans quels cas êtes-vous exonéré de plus-value immobilière ?

La durée de détention n’est pas le seul chemin vers l’exonération. Plusieurs situations dispensent totalement ou partiellement le vendeur, et beaucoup de propriétaires les ignorent au moment de signer. La question se pose d’ailleurs plus souvent ici qu’ailleurs. Dans les Alpes-Maritimes, les résidences secondaires représentent un quart de l’ensemble des logements, contre moins d’un sur dix au niveau national. Autrement dit, un logement sur quatre du département échappe par nature à l’exonération de résidence principale.

La vente de votre résidence principale

C’est le cas le plus large. Si vous vendez votre résidence principale, votre plus-value est totalement exonérée, à condition que le logement constitue effectivement votre résidence habituelle au jour de la cession. Vos dépendances immédiates et nécessaires, garage ou cave par exemple, suivent le même régime si vous les vendez en même temps. Vous restez couvert si vous avez déjà quitté le logement et qu’il est mis en vente, tant que le délai reste raisonnable, l’administration retenant généralement une année comme repère dans un marché normal.

Un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 euros

Si vous vendez un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 euros, vous êtes exonéré. Attention à la lecture de ce seuil, il porte bien sur votre prix de vente et non sur le montant de votre gain. Vendre 200 000 euros un bien qui vous rapporte 3 000 euros de plus-value ne vous donne droit à aucune dispense. Si vous détenez le bien en indivision, le seuil s’apprécie sur votre quote-part, ce qui peut vous exonérer sans exonérer vos coïndivisaires.

La première vente d’un logement qui n’est pas votre résidence principale

Ce dispositif est méconnu et régulièrement mal présenté. Vous pouvez y prétendre si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou indirectement, au cours des quatre années précédant la vente, et si vous remployez le prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les vingt-quatre mois. Vous ne pouvez en bénéficier qu’une seule fois dans votre vie.

Un point mérite d’être souligné, car il change tout au calcul. Votre exonération est proportionnelle au montant que vous remployez réellement, elle n’est pas automatiquement totale. Si vous réinvestissez 180 000 euros sur un prix de vente de 300 000 euros, soit 60 %, vous n’exonérez que 60 % de votre plus-value. Le solde reste imposable.

Les retraités et les personnes titulaires d’une carte d’invalidité

Si vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, vous pouvez être exonéré sous deux conditions cumulatives. Vous ne devez pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière, et votre revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année doit rester sous le plafond de l’article 1417 du Code général des impôts. Pour une vente que vous concluez en 2026, c’est votre revenu fiscal de référence de 2024 qui compte, soit un plafond de 12 679 euros pour la première part, majoré de 3 386 euros par demi-part supplémentaire.

Vous vendez depuis l’étranger, le régime des non-résidents

Ce cas concerne directement une partie de notre clientèle, et il obéit à des règles propres qu’il vaut mieux connaître avant de mettre un bien en vente.

Si vous vendez depuis l’étranger, vous pouvez bénéficier d’une exonération portant sur les 150 000 premiers euros de plus-value nette, une seule fois, pour un seul logement. Trois conditions se cumulent. Vous devez être ressortissant d’un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance administrative, avoir été domicilié fiscalement en France de façon continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque, et vendre dans un certain délai.

Ce délai vient d’être allongé. Il était de cinq ans, il est porté à dix ans après le transfert de votre domicile fiscal hors de France par la loi de finances pour 2026, en vigueur depuis le 21 février 2026. Si vous conservez la libre disposition de votre logement depuis le 1ᵉʳ janvier de l’année précédant la vente, vous n’êtes soumis à aucun délai.

Une confusion revient souvent sur ce point. Le critère retenu ici est la nationalité du vendeur, pas son pays de résidence actuel. Un ressortissant français ou italien installé aux États-Unis reste éligible. Un ressortissant américain ou suisse installé en Europe ne l’est pas, sauf s’il possède par ailleurs une nationalité européenne. Un mécanisme distinct, réservé à l’ancienne résidence principale, retient à l’inverse le pays de destination, avec un délai beaucoup plus court.

Les prélèvements sociaux suivent enfin une règle particulière. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous n’acquittez ni CSG ni CRDS. Vous ne restez redevable que du prélèvement de solidarité, soit 7,5 % au lieu de 17,2 %. Si vous êtes affilié hors de cette zone, vous restez soumis au taux plein.

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