Plus-value immobilière SCI : FAQ

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La Société Civile Immobilière (SCI) facilite l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Des plus-values peuvent être réalisées lors d’opérations de cession d’un bien ou de parts. Comment cette plus-value est alors imposée et quelles sont les possibilités d’exonération ? Winter Immobilier vous en dit plus concernant le fonctionnement des plus-values immobilières en SCI.

Comment calculer la plus-value en SCI ?

Dans une SCI, la plus-value correspond :

• À la différence entre la valeur des parts sociales à leur acquisition et leur prix de cession

• À la différence entre le prix auquel la société a acquis un immeuble et son prix de revente.

Que comprend le prix de vente pour le calcul de la plus-value en SCI ?

Pour le calcul de la plus-value, le prix de vente d’un bien ou de parts sociales par une SCI est le montant indiqué sur l’acte de vente ou de cession. Des frais peuvent être déduits de ce prix de vente, ce qui a pour effet de réduire la plus-value imposable :

• La commission de vente

• Les frais de mainlevée d’hypothèque

• Les diagnostics techniques obligatoires (DPE et autres)

• Les honoraires d’architectes

• L’éventuelle indemnité versée au locataire quittant le logement

• La TVA acquittée

Que comprend le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value en SCI ?

Le prix d’acquisition correspond au montant réellement versé par la SCI ou par l’associé vendeur pour acheter le bien ou les parts sociales. Ce montant peut être majoré de frais et de charges afin de réduire la plus-value imposable. Les frais réels d’acquisition peuvent être ajoutés au prix d’acquisition sur justificatifs. À défaut, il est possible d’opter pour l’application d’une majoration au forfait (7,5%). Vos frais pour travaux s’ajoutent eux aussi au prix d’acquisition, selon deux voies qui n’ont pas les mêmes conditions. Vos dépenses réelles se déduisent sur factures d’entreprise, sans condition de durée de détention. La majoration forfaitaire de 15 % suppose en revanche que vous cédiez le bien plus de 5 ans après son acquisition, et vous la pratiquez alors sans avoir à démontrer que des travaux ont eu lieu.

Quel régime fiscal pour les plus-values réalisées par une SCI ?

Le régime fiscal applicable à la plus-value réalisée en SCI dépend du mode d’imposition de la société, selon qu’elle relève de l’IR ou de l’IS. La plus-value sera soumise à l’IR (impôt sur le revenu) si la SCI est sous le régime des sociétés de personnes (régime par défaut de la SCI). La plus-value nette, après éventuels abattements, est alors imposée au taux de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation globale de 36,2 %. Une taxe complémentaire s’y greffe lorsque la plus-value dépasse 50 000 euros.

La plus-value sera soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) si les associés ont décidé de soumettre la SCI au régime des professionnels. Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %, mais il n’a rien d’un taux unique. Un taux réduit de 15 % s’applique sur les premiers 42 500 euros de bénéfice, à deux conditions, un chiffre d’affaires sous 10 millions d’euros, et un capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Si vous gérez une SCI familiale, vous les remplissez probablement sans le savoir, et vous avez tout intérêt à le vérifier avant d’arbitrer entre les deux régimes.

Quelles exonérations d’imposition pour la SCI à IR ?

Comme les particuliers, la SCI peut bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières dans les circonstances suivantes :

• Le bien vendu est la résidence principale de l’un des associés de la SCI (l’exonération concerne alors la part de plus-value de cet associé uniquement)

• Il s’agit de la première cession d’un bien n’étant pas résidence principale, l’associé n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes et remployant le prix dans sa résidence principale sous 24 mois. L’application de ce régime à une détention par SCI n’est pas tranchée par la doctrine publiée, faites-la valider avant de compter dessus

• La cession du bien est réalisée dans le contexte d’opérations de remembrements ruraux ou urbains

• La cession est réalisée au bénéfice d’un organisme de logements sociaux ou d’une entreprise qui s’engage à louer des logements sociaux

• Le prix de cession du bien est inférieur à 15 000 euros.

Ce dernier seuil se lit avec attention. Il porte sur le prix de cession, jamais sur le montant du gain, et il s’apprécie par quote-part. Le même raisonnement vaut pour un particulier qui vend en direct, comme nous l’expliquons dans notre article sur la plus-value sur une résidence secondaire.

Quels abattements d’imposition pour la SCI à IR ?

À partir de 5 années de détention d’un immeuble, la SCI bénéficie d’abattements sur le montant des plus-values imposables. Cet abattement débute à 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6ᵉ année. La 22ᵉ année, il est de 4 %. Au-delà de 22 années de détention, la SCI bénéficie donc d’une exonération. La plus-value immobilière en SCI au régime de l’IR est également soumise aux prélèvements sociaux. Les abattements liés à la durée de détention du bien sont fixés à 1,65% par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, à 1,60 % la 22ᵉ année, puis à 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ. L’exonération de prélèvements sociaux est donc atteinte à partir de 30 ans de détention.

Le compte tombe juste, et vous pouvez le refaire pour vérifier ce taux. De la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 16 années à 1,65 % donnent 26,4 %. La 22ᵉ ajoute 1,60 %, soit 28 %. Les huit dernières années à 9 % apportent les 72 % restants, et votre exonération est complète à 30 ans. Avec un taux de 6 %, souvent lu ailleurs, le cumul plafonnerait à 76 % et vous n’atteindriez jamais l’exonération totale.

Quelles exonérations d’imposition pour la SCI à IS ?

Le régime IS ne permet pas à la SCI de bénéficier d’abattements ni d’exonérations sur les taxes auxquelles sont soumises les plus-values immobilières. La plus-value réalisée par la SCI lors d’une vente est imposée comme l’est le résultat fiscal ordinaire de la société.

Un mécanisme pèse bien plus lourd que le taux, et c’est celui que vous risquez de découvrir trop tard. À l’IS, votre SCI amortit l’immeuble chaque année et déduit cet amortissement de son résultat. Ces amortissements viennent en déduction de la valeur comptable du bien. À la revente, la plus-value ne se calcule donc pas sur le prix d’achat, mais sur cette valeur nette comptable, largement inférieure. Un immeuble acheté 400 000 euros et amorti de 180 000 euros ne vaut plus que 220 000 euros dans vos comptes. Revendu 450 000 euros, il dégage une plus-value de 230 000 euros, et non de 50 000. Les économies d’impôt que vous avez engrangées pendant la détention se paient donc à la sortie.

La seconde addition arrive lorsque vous voulez récupérer l’argent. La société a déjà payé l’IS sur la plus-value, et la distribution du solde constitue un dividende, imposé par défaut au prélèvement forfaitaire unique. Ce prélèvement est passé de 30 % à 31,4 % au 1ᵉʳ janvier 2026, sous l’effet de la hausse de CSG portant les prélèvements sociaux à 18,6 %. Vous conservez l’option pour le barème progressif, avec un abattement de 40 % sur les dividendes. C’est cette double addition, IS puis PFU, que vous devez mettre en face de l’avantage des amortissements avant de choisir votre régime.

Et si l’on cède les parts plutôt que l’immeuble ?

Vendre vos parts de SCI plutôt que le bien lui-même est une option courante, notamment en famille. Lorsque la société relève de l’impôt sur le revenu et que son actif est constitué à plus de 50 % d’immeubles non affectés à sa propre exploitation, la cession de vos parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, en application de l’article 150 UB du code général des impôts. Vous retrouvez les mêmes abattements pour durée de détention, ce qui rapproche l’opération d’une vente classique.

Une différence mérite d’être anticipée. Les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière supportent des droits d’enregistrement de 5 %, sans le moindre abattement, là où une cession de parts ordinaire est taxée à 3 % après un abattement. Sur une opération de plusieurs centaines de milliers d’euros, l’écart n’est pas anecdotique.

Winter immobilier vous conseille pour votre future acquisition à Nice

Le choix entre IR et IS se joue sur des chiffres, et ces chiffres partent de la valeur du bien. Une estimation de votre bien pose la première donnée du calcul, et notre page consacrée à la vente d’un bien à Nice décrit le déroulement de l’opération.

Vous désirez plus de conseils en gestion de patrimoine immobilier et plus particulièrement connaître les tendances du marché niçois ? N’hésitez pas à vous rendre dans notre agence immobilière à Nice Gambetta ou à prendre directement contact avec l’un de nos conseillers par téléphone !