Comment calculer la plus-value sur un viager ?

---

Suivez le guide de la plus-value viagère et découvrez les conditions d’exonération de sa fiscalité !

Principe de la plus-value viagère

La plus-value désigne la différence entre le prix d’achat et de revente d’un même bien, lorsqu’elle est positive. À défaut, on parle de moins-value. Considérée comme une source de revenu, la plus-value immobilière est généralement soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Mais qu’en est-il dans le cas d’une vente en viager ? La situation est particulière, car la vente en viager implique le versement d’une rente par l’acheteur au vendeur, jusqu’à son décès. Plusieurs cas de figure se posent par ailleurs. La plus-value viagère peut concerner le crédirentier et la plus-value qu’il réalise en vendant son propre bien en viager, ou le débirentier, s’il décide de vendre le bien avant le décès du crédirentier.

La règle qui commande tous les calculs

Une seule règle gouverne le calcul, et c’est celle que la plupart des articles sur le sujet énoncent de travers. Que le viager apparaisse du côté de la vente ou du côté de l’achat, le montant retenu par l’administration est le bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente telle qu’elle figure dans l’acte, à l’exclusion des intérêts.

Ce n’est donc jamais la somme des rentes réellement versées. Le calcul se fige au jour de la signature, quelle que soit la durée effective du versement. Si vous achetez en viager et que le crédirentier vit vingt ans de plus que ne le prévoyaient les tables de mortalité, vous aurez payé bien davantage que le capital inscrit dans l’acte, sans que cela change votre prix d’acquisition aux yeux du fisc. La situation inverse produit l’effet symétrique, et c’est ce qui fait du viager un pari dont la fiscalité, elle, ne bouge pas.

Les différents calculs de la plus-value viagère

Calculer une plus-value viagère nécessite, dans tous les cas, de connaître la valeur du bien retenue dans l’acte de vente en viager, et de la comparer au prix d’acquisition d’origine. Zoom sur trois situations de revente d’un bien en viager avec réalisation d’une plus-value viagère.

Vente du bien au décès du crédirentier

Il s’agit du cas de figure le plus simple. Après le décès du crédirentier, le débirentier devient pleinement propriétaire et peut revendre. Son prix d’acquisition reste celui qui a été fixé lors de l’achat en viager, à savoir le bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente portée à l’acte. Une plus-value sera réalisée si le prix de revente dépasse ce montant.

Plus-value réalisée lors de la vente en viager

Lorsqu’une personne vend son bien en viager, elle peut réaliser une plus-value. Celle-ci se calcule au moment de la transaction, en comparant le prix d’acquisition d’origine du bien au prix fixé dans l’acte de cession, c’est-à-dire au bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente. Quelle que soit la durée effective de versement de la rente, la plus-value se calcule sur cette valeur initiale.

Vente d’un bien en cours de viager

Si vous avez acheté en viager et que vous décidez de revendre avant le décès du crédirentier, le raisonnement ne change pas. Votre prix d’acquisition demeure le bouquet augmenté du capital de la rente inscrit dans l’acte, et non le total des mensualités que vous avez effectivement réglées à la date de la revente. C’est également ce montant qui a servi de base à vos droits de mutation lors de l’achat.

Comment est imposée la plus-value viagère ?

La plus-value viagère obéit aux règles de la plus-value immobilière, c’est-à-dire qu’elle est soumise à l’IR de l’année de revente du bien. Elle est aussi soumise à des prélèvements sociaux. Les taux sont ceux du droit commun, 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse de CSG entrée en vigueur en 2026 sur les revenus du patrimoine ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Plusieurs conditions permettent cependant de bénéficier d’abattements, voire d’une exonération totale.

Quelles solutions d’exonération sur la plus-value viagère ?

Comme pour toute plus-value immobilière, la plus-value viagère est d’abord exonérée d’impôts s’il s’agit de la résidence principale du vendeur au jour de la cession. C’est le cas le plus fréquent en viager occupé, et l’exonération vaut aussi lorsque le vendeur ne cède que la nue-propriété en se réservant l’usufruit de son logement.

Dans le cas où le bien est la résidence secondaire du vendeur, la durée de détention prend le relais, avec une nuance que beaucoup ignorent. Vingt-deux ans de détention exonèrent de l’impôt sur le revenu, mais pas des prélèvements sociaux, qui restent dus jusqu’à trente ans. Entre les deux, l’abattement de prélèvements sociaux progresse de 9 % par an, si bien qu’un vendeur qui détient son bien depuis vingt-cinq ans ne paie plus d’impôt sur le revenu mais reste redevable d’une fraction des 17,2 %.

Une autre exonération vise la première cession d’un logement autre que la résidence principale, et elle repose sur deux durées différentes qu’il ne faut pas confondre. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et il doit remployer le prix dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois. En viager, la question du montant remployable se pose, le prix n’étant pas encaissé en une seule fois. Faites-la trancher par votre notaire avant de vous engager, aucune doctrine publiée ne la règle explicitement.

Parmi les autres solutions d’exonération d’impôt sur la plus-value viagère figurent :

• La vente d’un bien à un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 euros, seuil qui s’apprécie par quote-part en cas d’indivision

• La situation du vendeur titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, sous condition de ressources. Pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 doit rester sous 12 679 euros pour la première part, majorés de 3 386 euros par demi-part supplémentaire, et le vendeur ne doit pas avoir été redevable de l’impôt sur la fortune immobilière

• Le cas du vendeur non-résident, qui bénéficie d’une exonération spécifique sur son ancienne résidence principale en France, plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette et limitée à un seul logement. Attention, elle est réservée aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, et ne joue donc pas pour un Français installé hors de cette zone

Si le bien que vous vendez en viager est un terrain, le régime diffère sur plusieurs points, notamment sur les forfaits déductibles et sur les taxes propres aux parcelles devenues constructibles. Nous les détaillons dans notre article sur la plus-value sur un terrain.

N’oubliez pas l’imposition de la rente elle-même

La plus-value n’est qu’une partie de l’équation. Une fois la vente conclue, la rente que vous percevez chaque mois est elle aussi imposable, mais seulement pour une fraction de son montant, et cette fraction dépend de votre âge au moment où vous commencez à la percevoir.

• Moins de 50 ans, 70 % de la rente est imposable

• De 50 à 59 ans, 50 %

• De 60 à 69 ans, 40 %

• 70 ans et plus, 30 %

Cette fraction se fixe une fois pour toutes au premier versement et ne bouge plus, même après vingt ans de rente. Vous avez donc souvent intérêt à ne pas vous précipiter. Franchir le cap des 70 ans avant la signature fait passer votre part imposable de 40 à 30 %, et ce pour toute la durée du contrat. Cette fraction s’ajoute à vos autres revenus et supporte également les prélèvements sociaux.

Winter immobilier vous conseille pour votre future vente à Nice

Un viager se négocie à partir de la valeur libre du bien, dont on retranche la décote d’occupation. Tout part donc du prix de marché, qu’une estimation de votre bien permet d’établir, et notre page consacrée à la vente d’un bien à Nice décrit le déroulement de l’opération.

Vous désirez plus de conseils concernant la vente en viager et plus particulièrement connaître les tendances du marché niçois ? N’hésitez pas à vous rendre dans notre agence immobilière à Nice Gambetta ou à prendre directement contact avec l’un de nos conseillers par téléphone !