Как считается налог на прирост стоимости при пожизненной ренте

---

Продажа недвижимости на условиях пожизненной ренты (viager) имеет особенности при расчёте прироста стоимости. Winter Immobilier объясняет, как рассчитывается налог и при каких условиях можно получить освобождение.

Принцип прироста стоимости при viager

Прирост стоимости представляет собой разницу между ценой покупки и продажи одного объекта, если она положительна, в противном случае говорят об убытке. Такой доход, как правило, облагается подоходным налогом и социальными отчислениями.

А как обстоит дело при продаже недвижимости на условиях viager? Здесь покупатель обязуется выплачивать продавцу пожизненную ренту вплоть до его смерти. В официальных документах продавца называют crédirentier, а покупателя, соответственно, débirentier. Прирост стоимости может возникнуть у продавца (crédirentier) при продаже жилья в viager, либо у покупателя (débirentier), если он решит перепродать объект ещё при жизни продавца.

Правило, определяющее все расчёты

Расчёт прироста стоимости при viager подчиняется одному-единственному правилу, которое часто излагают неверно. Независимо от того, идёт ли речь о продаже или о покупке в формате viager, налоговая администрация учитывает сумму bouquet, то есть единовременного платежа, который покупатель вносит при подписании акта, увеличенную на капитализированную стоимость ренты, указанную в акте, без учёта процентов.

Это значит, что в расчёт никогда не входит фактическая сумма выплаченной ренты. Расчёт фиксируется в день подписания акта, независимо от реального срока выплат. Если вы покупаете в viager, а продавец проживёт на двадцать лет дольше, чем предполагали таблицы смертности, вы заплатите значительно больше капитала, указанного в акте, однако для налоговой службы ваша цена приобретения от этого не изменится. Обратная ситуация даёт симметричный эффект, и именно поэтому viager остаётся своего рода пари, налоговые последствия которого от исхода не зависят.

Три ситуации расчёта прироста стоимости при viager

Расчёт прироста стоимости при viager в любом случае требует знать стоимость объекта, зафиксированную в акте, и сравнить её с первоначальной ценой приобретения. Рассмотрим три ситуации, при которых возникает прирост стоимости.

Продажа объекта после смерти продавца

Это самый простой случай. После смерти продавца (crédirentier) покупатель (débirentier) становится полным собственником и вправе перепродать объект. Его ценой приобретения остаётся сумма, зафиксированная при покупке, то есть bouquet, увеличенный на капитализированную стоимость ренты, указанную в акте. Прирост стоимости возникнет, если цена перепродажи превысит эту сумму.

Прирост стоимости, реализуемый продавцом при продаже в viager

Когда собственник продаёт жильё в viager, у него может возникнуть прирост стоимости. Он рассчитывается в момент сделки путём сравнения первоначальной цены приобретения объекта с ценой, зафиксированной в акте, то есть с bouquet, увеличенным на капитализированную стоимость ренты. Независимо от фактического срока выплаты ренты, прирост стоимости рассчитывается именно от этой первоначальной величины.

Перепродажа объекта покупателем в период действия viager

Если вы купили жильё в viager и решаете перепродать его ещё при жизни продавца, логика расчёта не меняется. Вашей ценой приобретения остаётся bouquet, увеличенный на капитализированную стоимость ренты, указанную в акте, а не сумма всех платежей, реально внесённых вами к моменту перепродажи. Именно эта же сумма послужила основой для расчёта регистрационных сборов (droits de mutation) при вашей покупке.

Как облагается налогом прирост стоимости при viager?

Прирост стоимости при продаже в viager облагается по тем же правилам, что и обычный прирост стоимости недвижимости, то есть подоходным налогом за год продажи объекта и социальными отчислениями. Ставки соответствуют общему режиму, это 19 % подоходного налога и 17,2 % социальных отчислений. Повышение CSG, вступившее в силу в 2026 году для доходов от имущества, не распространяется на прирост стоимости недвижимости. Ряд условий позволяет получить налоговые вычеты или полное освобождение от налога.

Какие есть варианты освобождения от налога на прирост стоимости при viager?

Освобождение от налога действует прежде всего тогда, когда продаваемый объект является основным местом жительства продавца на день продажи, как и для любого прироста стоимости при продаже недвижимости. Это самый частый случай при viager, и освобождение также применяется, если продавец уступает лишь голую собственность (nue-propriété), сохраняя за собой узуфрукт своего жилья.

Если продаваемый объект является вторичным жильём продавца, определяющим фактором становится срок владения, с нюансом, который многие упускают. Двадцать два года владения освобождают от подоходного налога, но не от социальных отчислений, которые остаются обязательными вплоть до тридцати лет. В промежутке между этими сроками вычет по социальным отчислениям увеличивается на 9 % в год, поэтому продавец, владеющий объектом двадцать пять лет, уже не платит подоходный налог, но всё ещё обязан уплатить часть из 17,2 %.

Ещё одно освобождение касается первой продажи жилья, не являющегося основным местом жительства, и опирается на два разных срока, которые важно не путать. Продавец не должен был владеть своим основным местом жительства в течение четырёх лет, предшествующих продаже, и обязан реинвестировать вырученную сумму в покупку или строительство основного места жительства в течение двадцати четырёх месяцев. При viager возникает вопрос о том, какую сумму можно реинвестировать, поскольку цена поступает не единовременно. Этот вопрос стоит заранее уточнить у своего нотариуса, официальная доктрина прямо его не решает.

Среди других вариантов освобождения от налога на прирост стоимости при viager можно выделить следующие:

• Продажа объекта по цене не выше 15 000 евро, порог которой оценивается по доле каждого совладельца в случае долевой собственности

• Ситуация продавца, получающего пенсию по старости или имеющего карту инвалидности, при условии соответствия уровню дохода. Для продажи в 2026 году контрольный доход за 2024 год (revenu fiscal de référence) должен быть ниже 12 679 евро на первую долю, увеличенных на 3 386 евро за каждую дополнительную полудолю, при этом продавец не должен был уплачивать налог на недвижимое имущество (IFI)

• Случай продавца-нерезидента, который получает специальное освобождение по своему бывшему основному месту жительства во Франции, ограниченное суммой 150 000 евро чистого прироста стоимости и распространяющееся только на одно жильё. Оно предоставляется только гражданам Европейского союза или Европейской экономической зоны, и налоговый резидент России под него не подпадает

Если в пожизненную ренту продаётся земельный участок, налоговый режим отличается по ряду пунктов, в частности по вычетам и по двум налогам, которые касаются участков, ставших пригодными для застройки. Мы разбираем их в статье о приросте стоимости земельного участка.

Не забывайте про налог на саму ренту

Прирост стоимости составляет лишь часть картины налогообложения viager. После заключения сделки рента, которую продавец получает ежемесячно, также облагается налогом, но только с части её суммы, и эта доля зависит от возраста продавца на момент первого получения ренты.

• До 50 лет облагается 70 % суммы ренты

• От 50 до 59 лет облагается 50 %

• От 60 до 69 лет облагается 40 %

• От 70 лет и старше облагается 30 %

Эта доля устанавливается раз и навсегда при первой выплате и больше не меняется, даже спустя двадцать лет получения ренты. Поэтому часто есть смысл не торопиться со сделкой. Если продавцу исполняется 70 лет ещё до подписания акта, облагаемая доля снижается с 40 до 30 % на весь срок действия договора. Эта доля прибавляется к остальным доходам продавца и также облагается социальными отчислениями.

Winter Immobilier поможет с продажей вашего жилья в Ницце

Цена сделки viager определяется на основе полной рыночной стоимости жилья, из которой вычитается скидка за сохраняемое продавцом право проживания. Эту рыночную цену позволяет установить оценка вашего жилья, а наша страница о продаже жилья в Ницце описывает дальнейший ход сделки.

Хотите получить больше советов по продаже в формате viager и узнать тенденции рынка Ниццы? Обращайтесь в наше агентство недвижимости в Ницце, в районе Гамбетта, или свяжитесь напрямую с одним из наших консультантов по телефону.