Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

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Qu’elle soit acquise par le biais d’un achat immobilier ou dans le cadre d’une succession, une résidence secondaire faisant l’objet d’une revente peut générer une plus-value immobilière, soumise à imposition. Winter immobilier vous conseille pour calculer votre plus-value immobilière et estimer le taux forfaitaire des taxes auxquelles elle sera soumise. Quels frais déduire pour diminuer la plus-value imposable sur une résidence secondaire ? Dans quels cas est-on exonéré de taxes sur la plus-value lors de la revente d’une résidence secondaire ?

Déterminer le montant de l’assiette de la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire

Pour connaître la base taxable de votre plus-value immobilière sur la revente de votre résidence secondaire, il est d’abord nécessaire de calculer la plus-value brute, de laquelle pourront ensuite être déduits différents frais d’achat et de vente. La plus-value brute consiste dans la différence entre le prix d’achat de votre résidence secondaire et son prix de revente. 

Lorsqu’il s’agit d’un héritage, le prix d’acquisition retenu pour effectuer cette différence sera l’estimation sur laquelle le notaire s’était basé lors du partage du patrimoine du défunt. Le calcul de la plus-value brute reste jusqu’ici très simple. Si votre résidence secondaire a été achetée 200 000 euros (ou estimée à 200 000 euros lors de la succession), et que vous la revendez 250 000 euros, votre plus-value brute est de 50 000 euros.

Diminuer la plus-value sur une résidence secondaire en déduisant des frais

Avant d’être imposé, le montant de la plus-value peut cependant être minoré, en jouant sur la majoration du prix d’achat et sur la réduction du prix de vente. Les taux d’imposition et de prélèvements sociaux s’appliquent en effet sur la plus-value nette, c’est-à-dire après déduction et abattements.

Majorer le prix d’acquisition au forfait ou aux frais réels

La plus-value imposable est diminuée par la majoration du prix d’acquisition grâce à la prise en compte des dépenses de travaux. Deux voies existent, et elles n’obéissent pas aux mêmes conditions. Les dépenses réelles se déduisent sur factures d’entreprise, quelle que soit la durée de détention du bien. La majoration forfaitaire de 15 % n’est ouverte, elle, que si vous revendez plus de 5 ans après l’acquisition. Plusieurs cas sont possibles :

• Des travaux ont été effectués dans la résidence secondaire depuis son acquisition et ces travaux ont été réalisés par des professionnels, factures à l’appui

• Des travaux ont été réalisés par le propriétaire lui-même

• La résidence secondaire n’a pas fait l’objet de travaux

Dans les deux derniers cas, il ne sera pas possible de déduire de la plus-value des dépenses de travaux aux frais réels, mais il sera en revanche possible d’appliquer une majoration forfaitaire de 15 % au prix d’acquisition, ce qui a pour effet de réduire la plus-value. Dans le premier cas, il conviendra d’évaluer s’il est plus valable de majorer le prix d’acquisition du montant réel des dépenses engagées pour travaux, ou d’appliquer la majoration forfaitaire de 15 %. 

Une précision qui vaut d’être connue, le forfait de 15 % se pratique sans avoir à démontrer que des travaux ont réellement eu lieu, dès lors que la condition des 5 ans est remplie. Un propriétaire qui n’a rien fait faire y a donc droit au même titre qu’un autre. Ce forfait ne s’applique qu’aux immeubles bâtis, jamais à un terrain nu.

En plus des dépenses de travaux, les frais et charges d’acquisition peuvent également venir gonfler le prix d’achat du bien, et donc faire diminuer la plus-value imposable. Là encore, il est possible de déduire les frais réels (de notaire et d’enregistrement), ou d’appliquer un forfait de 7,5 %, qui viendra se cumuler avec le forfait de 15 % lié aux dépenses pour travaux. Dans le cas d’une plus-value brute de 50 000 euros comme évoqué précédemment, la majoration du prix d’achat à 7,5 + 15 %, soit 45 000 euros de plus sur un bien acquis à 200 000 euros, permet de faire passer la plus-value à 5000 euros !

Diminuer le prix de vente en déduisant des frais

D’autre part, le prix de revente du bien peut lui aussi être modifié légalement dans le but de réduire la plus-value immobilière imposable. Il sera au contraire diminué des frais liés à la vente, qui permettront de réduire encore l’écart avec le prix d’achat. Les frais pouvant être déduits du prix de vente dans le calcul de la plus-value sont notamment les frais d’agence, la TVA acquittée, et les frais de constitution du dossier des diagnostics techniques (DPE, etc.).

Calculer le montant de l’impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire

Appliquer des abattements

La plus-value nette réalisée lors de la vente de votre résidence secondaire est taxée au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Mais pour chacune de ces taxes, des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention du bien. Pour l’impôt sur le revenu, le taux est de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis de 4 % pour la seule 22ᵉ année. Il ne s’agit donc pas d’une progression graduelle, mais d’un taux constant suivi d’un solde. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention. 

Les prélèvements sociaux suivent un rythme bien plus lent. L’abattement s’élève à 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, à 1,60 % la 22ᵉ, puis il passe à 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ. L’exonération totale n’intervient qu’après 30 ans. Entre 22 et 30 ans de détention, votre plus-value échappe donc à l’impôt sur le revenu tout en restant soumise aux prélèvements sociaux, ce qui surprend souvent les vendeurs.

Un abattement exceptionnel existe par ailleurs, prévu à l’article 150 VE du code général des impôts, dans les communes où l’offre et la demande de logements sont déséquilibrées. Nice en fait partie. Son taux atteint 60 %, porté à 75 % dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme ou d’une convention de revitalisation de territoire, et à 85 % lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser une part de logement social ou intermédiaire.

Sa portée réelle est souvent mal comprise, et mérite qu’on s’y arrête. Cet abattement suppose que l’acheteur s’engage dans l’acte à construire, à démolir puis reconstruire, ou à réhabiliter lourdement pour produire des immeubles d’habitation collectifs neufs, avec un achèvement sous quatre ans. Il ne joue donc jamais sur une revente classique à un particulier qui compte occuper le logement, mais sur une cession à un opérateur. Le dispositif court sur les promesses de vente signées jusqu’au 31 décembre 2027. Si votre bien intéresse un promoteur, l’économie d’impôt pèse lourd dans la négociation du prix.

Appliquer les taux d’imposition forfaitaires

Les taux d’imposition peuvent être appliqués sur le montant de la plus-value après calcul des abattements. Avec un taux forfaitaire de 17, 2 % au titre des prélèvements sociaux et un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’IR, le taux d’imposition global de la plus-value sur votre résidence secondaire est de 36,2 %.

Ce taux de 17,2 % appelle une précision pour 2026. La loi de financement de la sécurité sociale a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine cette année, portant leur taxation globale à 18,6 %. Les plus-values immobilières sont expressément exclues de cette hausse et restent à 17,2 %. Le taux global de 36,2 % est donc inchangé, contrairement à ce que laissent entendre de nombreuses publications.

Appliquer la taxe complémentaire sur les plus-values importantes

Attention, dans certains cas de forte plus-value, une surtaxe est appliquée. Cette imposition complémentaire concerne les plus-values supérieures à 50 000 euros après application des abattements. Son taux varie de 2 à 6 % en fonction du montant de la plus-value.

Comment être exonéré d’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire ?

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôts sur le revenu. Dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire en revanche, seuls quelques cas donnent lieu à une exonération.

Le premier tient au montant de la vente. L’exonération joue lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 euros, et non lorsque le gain reste sous ce seuil. La nuance change tout, un bien vendu 200 000 euros qui ne dégage que 3 000 euros de plus-value n’est pas exonéré. Le seuil s’apprécie par quote-part, de sorte qu’un couple détenant à parts égales dispose de 15 000 euros chacun, soit 30 000 euros au total. Avec des parts inégales, ce raisonnement tombe.

Le second vise la première cession d’un logement autre que la résidence principale. Contrairement à une idée très répandue, il ne dépend pas de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien vendu. Deux conditions le commandent. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et vous devez remployer le prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les vingt-quatre mois. L’exonération porte alors sur la seule fraction du prix effectivement remployée, et elle ne s’utilise qu’une fois dans une vie.

Si votre résidence secondaire est détenue au travers d’une société civile immobilière, le calcul obéit à d’autres règles, que nous détaillons dans notre article consacré à la plus-value immobilière en SCI.

Vendre depuis l’étranger, ce qui change pour un non-résident

Une part importante des propriétaires de résidences secondaires sur la Côte d’Azur vit hors de France. Le taux d’imposition sur la plus-value ne change pas, il reste de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et les abattements pour durée de détention s’appliquent à l’identique.

Les prélèvements sociaux, eux, dépendent de votre régime de sécurité sociale. Si vous relevez d’un régime obligatoire dans un pays de l’Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni, et que vous n’êtes pas à la charge d’un régime français, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû, contre 17,2 % pour un résident d’un pays tiers. L’écart approche dix points, et il se chiffre en milliers d’euros sur une vente niçoise ordinaire.

La désignation d’un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire, avec quatre dispenses. Vous résidez dans un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance administrative, le prix de cession ne dépasse pas 150 000 euros, la plus-value se trouve déjà totalement exonérée par la durée de détention, ou le bien vendu est votre ancienne résidence principale en France.

Une exonération spécifique existe enfin pour l’ancienne résidence principale d’un expatrié, mais elle est plus étroite qu’on ne le croit souvent. Elle est réservée aux ressortissants d’un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance administrative, ce qui en exclut par exemple un Français installé aux États-Unis, en Suisse ou au Royaume-Uni. Elle est plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette, ne vaut que pour un seul logement par contribuable, et suppose d’avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant votre départ de France, sauf si vous avez conservé la libre disposition du bien.

Winter immobilier vous conseille pour votre future revente à Nice

La fiscalité se décide rarement seule, elle découle d’abord du prix auquel vous vendez. Une estimation de votre bien permet de mesurer la plus-value réelle avant de vous engager, et notre page consacrée à la vente d’un bien à Nice détaille les étapes qui suivent.

Vous désirez plus de conseils en revente immobilière et plus particulièrement connaître les tendances du marché niçois ? N’hésitez pas à vous rendre dans notre agence immobilière à Nice Gambetta ou à prendre directement contact avec l’un de nos conseillers par téléphone !