Déclaration d’un meublé de tourisme : mode d’emploi

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Vous souhaitez louer un logement en courte durée à des vacanciers ? Avant toute mise en location, la déclaration de votre meublé de tourisme est souvent obligatoire. En France, on estime à environ 1,2 million le nombre de meublés de tourisme, signe d’un engouement fort pour ce mode d’hébergement. Cette démarche de déclaration a donc pour but de conditionner la légalité de votre activité et vous évite des sanctions élevées.

Mais alors quelles règles s’appliquent selon votre situation ? Comment déclarer son meublé de tourisme ? Au travers de cet article, l’agence Winter immobilier vous guide pas à pas pour louer en toute conformité, que vous soyez propriétaire bailleur ou futur acquéreur.

L’essentiel à retenir

• La déclaration d’un meublé de tourisme est obligatoire sauf si le bien est votre résidence principale. Dans ce cas, la location reste plafonnée, et à Nice ce plafond est de 90 jours par an depuis la délibération du conseil municipal du 23 mai 2025.
• La démarche s’effectue auprès de la mairie via le formulaire CERFA n°14004*04 ou un téléservice local. À Nice, le dépôt se fait obligatoirement en ligne sur le guichet unique de la Métropole.
• Certaines communes, comme Nice, imposent un enregistrement avec numéro à mentionner sur les annonces.
• Louer sans déclaration expose à une amende de 10 000 €, portée à 20 000 € en cas de fausse déclaration, depuis la loi du 19 novembre 2024.
• Avant toute location, pensez à vérifier les règles locales : changement d’usage, durée limite, compensation éventuelle.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Le meublé de tourisme désigne un logement meublé, type appartement, studio ou villa, proposé à une clientèle de passage pour de courtes durées (journée, semaine ou mois), sans y élire domicile.

Il s’agit d’une location saisonnière, à distinguer d’une résidence principale ou d’une chambre d’hôtes. Le bien doit donc être à l’usage exclusif du locataire, équipé pour un usage immédiat, et ne faire l’objet d’aucun service hôtelier.

Selon l’article D. 324-1 du Code du tourisme, cette catégorie inclut aussi bien les biens classés (de 1 à 5 étoiles) que non classés.

À savoir : dans les zones de forte tension immobilière en France, à l’image de Nice, la location de meublés de tourisme est particulièrement encadrée.

Faut-il toujours déclarer son meublé de tourisme ?

Oui, la déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme, qu’il soit classé ou non. Cette formalité permet en effet à la commune de suivre l’évolution de l’offre locative sur son territoire.

Une seule exception existe : lorsque le logement constitue votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an. Dans ce cas, la déclaration n’est pas exigée (sauf si la commune impose un enregistrement), et la durée de location est limitée à 120 jours par an au niveau national. Les communes peuvent abaisser ce seuil, et Nice l’a fixé à 90 jours par délibération du 23 mai 2025.

Le conseil de l’agence Winter immobilier : à Nice, retenez le chiffre de 90 jours et non celui de 120, et vérifiez que votre enregistrement préalable est bien fait. C’est exigé ici. Mieux vaut toujours anticiper : une simple déclaration vous évite des complications administratives et juridiques !

Comment faire la déclaration de son meublé de tourisme ?

Voici les étapes à suivre pour déclarer son meublé de tourisme en mairie :

1. Vous remplissez le formulaire CERFA n°14004*04

Vous pouvez accéder au formulaire en cliquant ici. Renseignez des informations précises : identité et adresse du déclarant, adresse du logement, nombre de pièces et de couchages, périodes de location prévues, et éventuellement la décision de classement si le logement est étoilé.

2. Vous envoyez le formulaire à la mairie

Selon l’organisation de votre commune, vous pourrez soit :

• utiliser un téléservice en ligne (présent sur le site de certaines mairies),
• déposer le formulaire directement en mairie,
• l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.

À Nice, la voie en ligne est la règle. Le dépôt s’effectue sur le guichet unique changementdusage.fr/nice, qui permet aussi de tester votre adresse pour savoir dans quel secteur elle se situe. Le formulaire papier reste disponible sur demande auprès de la Mission Protection des Logements, mais aucun dépôt par courriel n’est accepté.

3. Vous recevez un accusé de réception

Une fois le formulaire traité, la mairie vous délivrera un accusé de réception officiel. Ce document atteste que votre déclaration a bien été enregistrée.

4. Vous obtenez et affichez un numéro d’enregistrement

Dans les communes soumises à enregistrement (comme c’est le cas à Nice), un numéro à 13 caractères vous sera attribué. Il devra obligatoirement figurer sur toutes vos annonces de location, qu’elles soient diffusées en ligne ou sur support papier.

5.Vous mettez à jour la déclaration en cas de changement

Toute modification des informations fournies (nouvelle période de location, changement de propriétaire, variation de la capacité d’accueil…) nécessite une nouvelle déclaration actualisée.

6. Vous n’oubliez pas les obligations qui suivent

Une fois le numéro obtenu, deux obligations continuent de courir. Vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos voyageurs et la reverser à la Métropole, sachant que l’identifiant de taxe de séjour est distinct de votre numéro d’enregistrement. Vous devez également informer votre syndic de votre activité de location touristique.

La valeur ajoutée de l’agence Winter immobilier : la déclaration d’un meublé de tourisme n’est pas une formalité anodine. Une erreur ou un oubli peut entraîner des sanctions lourdes. Chez Winter Immobilier, nous vous conseillons sur les démarches à entreprendre. Un accompagnement professionnel qui vous aide à louer dans un cadre clair et sécurisé !

Quelles démarches supplémentaires en fonction de la commune ?

Au-delà de la déclaration en mairie, certaines communes, notamment celles situées en zone tendue, peuvent imposer des démarches supplémentaires.

C’est le cas dans de nombreuses grandes villes, dont Nice.

Voici les principales situations à connaître :

• L’autorisation de changement d’usage : dans les villes de plus de 200.000 habitants et dans les zones à forte pression locative, la location répétée d’une résidence secondaire à une clientèle de passage peut nécessiter une autorisation de changement d’usage. Ce changement transforme un logement d’habitation en local à usage touristique.
  
• La compensation : certaines communes, comme Paris, Lyon ou Biarritz, vont encore plus loin en imposant une compensation : pour transformer un bien en meublé de tourisme, le propriétaire doit ainsi convertir un autre local en habitation. À Nice, la compensation s’applique depuis le règlement métropolitain du 5 décembre 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026.
  
• Le quota de jours autorisés pour la résidence principale : le plafond national est de 120 jours par an, mais il est de 90 jours à Nice. Le non-respect de ce plafond expose à une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 €.
  

Les quotas niçois, et leur suspension en cours

Depuis le règlement du 5 décembre 2025, quatre secteurs de Nice sont soumis à un contingent d’autorisations : le Vieux-Nice, Riquier avec le Port et le Mont Boron, le Centre-ville et l’Ouest. Les demandes ne s’ouvrent qu’au mois de février, dans la limite de 671 autorisations par an pour l’ensemble de ces quatre zones.

Ce dispositif est né du règlement adopté le 5 décembre 2025. Des associations de professionnels l’ont contesté et le juge des référés en a suspendu partiellement l’exécution. La Métropole a fermé le dépôt en zone à quotas du 1er février au 31 août 2026, dans l’attente de la décision du Conseil d’État. Depuis cette échéance, elle n’a annoncé ni réouverture ni prolongation, et la décision n’est pas rendue. Le dépôt en zone à quotas n’est de toute façon ouvert qu’au mois de février, la prochaine fenêtre utile est donc février 2027, sous réserve de l’issue du contentieux.

Le DPE, une condition désormais incontournable

Depuis la loi du 19 novembre 2024, un logement proposé en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage doit présenter un DPE classé entre A et E. Le seuil passera à la classe D en 2034. Le propriétaire doit également attester sur l’honneur que le règlement de copropriété autorise cette activité.

Le conseil de l’agence Winter immobilier : chaque commune peut adapter ses règles. Avant de louer ou d’acheter un bien en vue de le proposer en meublé de tourisme, pensez donc à consulter le service urbanisme de la mairie ou à faire appel à un professionnel de notre agence.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Ne pas déclarer un meublé de tourisme constitue une infraction. Depuis la loi du 19 novembre 2024, le propriétaire s’expose à une amende de 10.000 €, portée à 20.000 € en cas de fausse déclaration.

Cette obligation ne se limite pas aux résidences secondaires : même une résidence principale peut être concernée si la location dépasse les 120 jours par an, avec une amende allant jusqu’à 10.000 € en cas de dépassement non justifié.

Par ailleurs, en l’absence de changement d’usage autorisé, l’amende civile peut atteindre 100.000 € par local irrégulièrement transformé (article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation). S’y ajoutent une astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 € par jour et par mètre carré jusqu’à la remise en état, et, en cas de dissimulation, une sanction pénale d’un an d’emprisonnement et de 80.000 € d’amende.

L’avis de l’agence Winter immobilier : ces montants élevés illustrent l’importance de bien se renseigner avant toute mise en location. Déclarer son bien, c’est avant tout se protéger juridiquement !

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Vous êtes propriétaire ou en passe d’acquérir un bien à Nice dans l’objectif de le louer en meublé de tourisme ? Avant toute mise en location, la déclaration auprès de la mairie, avec enregistrement, est une étape incontournable.

Pour le détail des règles applicables à Nice, plafonds, fiscalité et quotas, consultez notre article dédié à la réglementation de la location saisonnière à Nice.

Vous avez un doute sur les démarches à accomplir ? Vous souhaitez être accompagné pour louer sereinement votre bien sur la Côte d’Azur ?

L’agence Winter Immobilier, implantée à Nice depuis plus de 60 ans, est à votre disposition 7j/7 pour vous conseiller !