Механизм Жанбрена: новый инструмент налоговой оптимизации недвижимости, пришедший на смену Pinel

---

После завершения действия механизма Pinel в декабре 2024 года инвесторы в недвижимость ожидали нового налогового инструмента, соответствующего вызовам рынка аренды. Такой инструмент появился с введением механизма Жанбрена, включенного в Закон о бюджете на 2026 год.

Кому он предназначен? Какие реальные преимущества он дает арендодателям? Какие условия необходимо соблюдать? Агентство Winter Immobilier предлагает подробный обзор.

Ключевые моменты

• Механизм Жанбрена приходит на смену закону Pinel и призван возобновить инвестиции в арендную недвижимость с 2026 года.
• Он основан на двойном налоговом преимуществе: ежегодная амортизация объекта и возможность зачета дефицита доходов в общем доходе.
• Недвижимость должна сдаваться в аренду минимум на девять лет. Условий по зонированию на входе нет, но потолки арендных ставок различаются по зонам.
• Для вторичного жилья обязательны работы на сумму не менее 30 процентов от цены покупки.
• Убыток, возникший из-за амортизации, вычитается из общего дохода в рамках общего предела в 10 700 евро в год.
• Амортизация рассчитывается от 80 % цены приобретения вместе с расходами и касается квартир в многоквартирных домах, приобретённых до 31 декабря 2028 года.

Что такое механизм Жанбрена?

Механизм Жанбрена представляет собой новый инструмент налоговой оптимизации недвижимости, введенный статьёй 47 закона о бюджете Франции на 2026 год, закона № 2026-103 от 19 февраля 2026 года, опубликованного в официальном вестнике 20 февраля.

Он получил свое название по имени министра жилищного строительства Франции Винсента Жанбрена, инициатора данной реформы. Официально представленный 20 января 2026 года, механизм призван оживить частные инвестиции в арендуемую недвижимость, заменив закон Pinel, завершивший действие в конце 2024 года.

В его основе лежит реформа статуса частного арендодателя, долго обсуждавшаяся в парламенте и включенная в доходную часть бюджета 2026 года, принятую с использованием статьи 49.3. Новый налоговый режим сочетает амортизацию инвестиции и расширенный зачет дефицита доходов без территориальных ограничений и направлен на увеличение предложения жилья на напряженном рынке аренды.

Основные принципы механизма Жанбрена

Механизм Жанбрена разработан для стимулирования инвестиций в аренду по всей территории страны и опирается на два ключевых принципа: ежегодную налоговую амортизацию и долгосрочное обязательство по сдаче в аренду.

Ежегодная налоговая амортизация

Инвесторы могут ежегодно вычитать часть стоимости объекта из налогооблагаемого дохода в зависимости от уровня арендной платы. Размер вычета составляет от 3 до 5,5 процента, с установленными лимитами, как для новостроек, так и для вторичного рынка.

Обязательство аренды сроком 9 лет

Для получения налоговых преимуществ владелец обязан сдавать объект в аренду не менее 9 лет. Это условие направлено на обеспечение стабильности предложения арендного жилья.

Налоговые преимущества механизма Жанбрена

Главное достоинство механизма Жанбрена заключается в его выгодной налоговой системе, адаптированной к типу недвижимости и форме аренды. Размеры вычетов зависят от четко определенных критериев.

Для нового жилья

Размер амортизации зависит от уровня арендной платы: 3,5 процента при промежуточной аренде (предел 8 000 евро), 4,5 процента при социальной аренде (10 000 евро) и 5,5 процента при очень социальной аренде (12 000 евро). Объект должен быть новым и сдаваться в аренду 9 лет.

Для вторичного жилья

Доступ к механизму возможен при условии проведения работ на сумму не менее 30 процентов от цены покупки. Ежегодная амортизация составляет от 3 до 4 процентов в зависимости от уровня арендной платы, с единым лимитом 10 700 евро. Объект также должен сдаваться в аренду 9 лет.

Что режим требует и что исключает

База амортизации составляет 80 % цены приобретения, вместе с нотариальными и агентскими расходами, оставшиеся 20 % условно соответствуют стоимости земли.

Режим подходит не любому объекту. Он рассчитан исключительно на квартиры в многоквартирных жилых домах, приобретённые с 21 февраля 2026 года по 31 декабря 2028 года. Жильё сдаётся без мебели, как основное жильё арендатора, не входящего в семейный круг собственника. Частные дома исключены, как и покупки с разделением права собственности. При этом покупка через компанию, не облагаемую налогом на прибыль, например SCI на подоходном налоге, остаётся возможной.

Дефицит доходов от недвижимости и механизм Жанбрена: что меняется на самом деле

Один момент стоит поставить на место, вокруг него много путаницы. Убыток от сдачи недвижимости в аренду вычитался из общего дохода всегда, в пределах 10 700 евро в год. Механизм Жанбрена такой возможности не создаёт.

Закон о бюджете на 2026 год приносит другое, решающее уточнение: убыток, возникший из-за амортизации, тоже вычитается из общего дохода, а не только из доходов от аренды следующих лет. Именно это делает механизм по-настоящему привлекательным.

Сам предел при этом не меняется. Он остаётся на уровне 10 700 евро в год и поднимается до 21 400 евро только для работ по энергетической реконструкции, переводящих жильё из класса E, F или G в класс A, B, C или D, по расходам, оплаченным до 31 декабря 2027 года. Этот повышенный предел относится к общему праву, он не является бонусом Жанбрена, и второго отдельного лимита не существует.

Механизм Жанбрена: пример расчёта

Возьмём новую квартиру, купленную за 300 000 евро вместе с расходами и сдаваемую по промежуточной арендной ставке. База амортизации составляет 80 % от этой суммы, то есть 240 000 евро. При ставке 3,5 % годовая амортизация равна 8 400 евро, но потолок для промежуточной ставки ограничивает вычет до 8 000 евро в год.

Эти 8 000 евро вычитаются из полученной арендной платы. Если результат становится отрицательным, убыток вычитается из общего дохода в пределах 10 700 евро в год. За девять лет обязательства экономия на налоге зависит от двух величин: вашей предельной налоговой ставки и уровня арендной платы, который вы соглашаетесь ограничить.

Мнение Winter Immobilier: расчёт стоит сделать задолго до подписания. В Ницце разрыв между рыночной арендной ставкой и промежуточным потолком шире, чем в большинстве французских городов. Налоговая выгода сравнивается с реальной недополученной арендной платой за девять лет, и этот выбор решается по каждому объекту отдельно.

Ожидаемые цели и экономические эффекты

С помощью механизма Жанбрена государство стремится оживить частные инвестиции в арендное жилье и увеличить предложение по всей стране без территориальных ограничений.

Ожидаются следующие экономические эффекты:

• Строительство 50 000 новых объектов жилья ежегодно.
• Около 500 миллионов евро налоговых поступлений в год.
• Рост активности в строительстве и сфере реконструкции.
• Балансировка арендного рынка, включая менее напряженные зоны.
• Повышение интереса частных лиц к инвестициям в недвижимость.

При условии окончательного принятия бюджета 2026 года и публикации подзаконных актов, вступление в силу механизма Жанбрена состоялось: механизм действует с 21 февраля 2026 года и распространяется на покупки, совершённые до 31 декабря 2028 года. Часть подзаконных актов по потолкам арендных ставок и доходов ещё ожидается, но правовые рамки уже закреплены.

Мнение экспертов Winter Immobilier: механизм Жанбрена является сильным сигналом для рынка недвижимости. Он сочетает налоговые стимулы, территориальную гибкость и конкретный ответ на жилищный кризис. Для инвесторов это возможность занять выгодную позицию в обновленном налоговом контексте.

Механизм Жанбрена и закон Pinel: основные различия

В то время как действие закона Pinel завершилось в декабре 2024 года, механизм Жанбрена выступает более гибкой и более амбициозной альтернативой.

Ниже представлен краткий сравнительный анализ:

Критерий	Закон Pinel	Механизм Жанбрена
Тип налоговой льготы	Снижение подоходного налога	Амортизация недвижимости и зачет дефицита доходов
Минимальный срок аренды	6, 9 или 12 лет	Обязательные 9 лет
Инвестиционный лимит	300 000 евро в год и 5 500 евро за квадратный метр	Годовые лимиты амортизации в зависимости от типа аренды
Географические ограничения	Зоны A, A bis и B1	Отсутствуют
Условия для вторичного жилья	Не применяется	Обязательные работы минимум 30 процентов
Зачет дефицита доходов	Не предусмотрен	До 21 400 евро с вычетом из общего дохода до 2027 года

Стоит ли инвестировать с механизмом Жанбрена в 2026 году?

Механизм Жанбрена ориентирован прежде всего на частных инвесторов, желающих оптимизировать налогообложение и сформировать арендный портфель. Он особенно подходит налогоплательщикам с высокой ставкой налогообложения, долгосрочным инвесторам и владельцам недвижимости, планирующим капитальные работы.

Тем не менее, существуют моменты, требующие внимания: обязательство аренды на 9 лет, лимиты амортизации, неопределенность будущих потолков арендной платы и зависимость от подзаконных актов. Поэтому персонализированный анализ является необходимым.

Рекомендации от агентства Winter

Планируете приобрести недвижимость в Ницце или на Лазурном берегу с использованием механизма Жанбрена? Наша команда сопровождает вас на всех этапах: от анализа рентабельности до налоговой оптимизации и обеспечения безопасности инвестиционного проекта.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить персонализированное исследование, воспользоваться опытом трех поколений и индивидуальным сопровождением 7 дней в неделю.