Закон Мальро в Ницце, налоговая льгота до 30% на реставрацию исторической недвижимости

---

Вас привлекает квартира в Старой Ницце, отнесённая к историческим памятникам, но останавливает стоимость реставрационных работ? Французский закон Мальро (loi Malraux) даёт весомый налоговый ответ на эту проблему, а именно снижение подоходного налога до 30% от суммы работ по реставрации, в пределах 400 000 евро за 4 года подряд.

В Ницце охраняемая историческая зона (site patrimonial remarquable) охватывает всё сердце старого города. Команда агентства Winter Immobilier расскажет вам, как работает закон Мальро, какие условия нужно точно соблюдать и какие возможности он открывает перед собственником, сдающим жильё в аренду, или инвестором, планирующим покупку. Прямого аналога такой льготы в российском налоговом праве нет, поэтому ниже каждый термин поясняется отдельно.

Главное о законе Мальро

• Закон Мальро даёт право на снижение налога на 22% или 30% от суммы работ по реставрации старого охраняемого здания.
• Предельная сумма работ, учитываемых для льготы, составляет 400 000 евро за 4 года подряд, то есть льгота может достигать 120 000 евро.
• Жильё нужно сдавать без мебели как основное место жительства нанимателя, в течение 12 месяцев после завершения работ и затем на протяжении 9 лет.
• Работы должны восстановить здание полностью, под контролем архитектора государственной охраны памятников Франции (Architecte des Bâtiments de France).
• В Ницце Старый город и площадь Гарибальди подпадают под максимальную ставку благодаря плану охраны территории, утверждённому в 1993 году.

Закон Мальро, инструмент сохранения исторического наследия

Закон приняли в 1962 году по инициативе Андре Мальро, занимавшего тогда пост министра культуры Франции. Его цель состоит в том, чтобы сохранить старую застройку исторических центров городов.

Он поощряет частных лиц финансировать реставрационные работы в обмен на снижение налога, которое вычитается напрямую из суммы подоходного налога. Механизм закреплён в статье 199 tervicies Общего налогового кодекса Франции (Code général des impôts).

Согласно официальному бюллетеню по вопросам государственных финансов Франции (BOFIP), льгота применяется только к зданиям, расположенным в чётко определённых охраняемых зонах.

Команда агентства Winter Immobilier часто напоминает своим клиентам одну мысль. «Закон Мальро является, прежде всего, инвестицией в наследие. Налоговая выгода значительна, но действует она только тогда, когда программа реставрации проведена без ошибок, а архитектор государственной охраны памятников сопровождает её на каждом этапе».

Какие объекты, работы и территории подпадают под действие закона

Доступ к льготе определяют 3 условия, а именно тип недвижимости, характер работ и обязательство по сдаче в аренду. Налоговая служба Франции проверяет каждое из них.

Какие объекты и территории подходят

Право на льготу дают только жилые здания, расположенные в охраняемой зоне. Речь идёт о 3 типах территорий, а именно об охраняемых исторических зонах (SPR) с планом охраны и благоустройства (PSMV), об охраняемых исторических зонах с планом благоустройства архитектуры и наследия (PVAP), а также об отдельных обветшавших старых кварталах или кварталах, включённых в национальную программу городского обновления (NPNRU). Полный перечень таких территорий ведёт министерство культуры Франции.

Какие работы учитываются

Работы должны привести к полной реставрации здания, а не просто к частичному ремонту. Налоговая служба, как правило, признаёт 4 категории расходов:

• Ремонтные и восстановительные работы, одобренные архитектором государственной охраны памятников Франции.
• Работы, предписанные государственным органом в рамках плана охраны территории.
• Работы по превращению нежилых помещений в жильё.
• Взносы за участие в городском земельном объединении (association foncière urbaine).

Обязательство по сдаче в аренду

Собственник сдаёт жильё без мебели, как основное место жительства нанимателя, на протяжении 9 лет подряд. Аренда должна начаться в течение 12 месяцев после завершения работ. Сдавать жильё члену своей налоговой семьи запрещено.

Какую налоговую выгоду получает собственник-инвестор

Главное преимущество льготы заключается в её ставке и в том, что она не входит в общий потолок налоговых льгот.

Ставка снижения налога составляет 30% от суммы работ для зданий в SPR с PSMV, в обветшавших старых кварталах или в кварталах NPNRU, и 22% для зданий в SPR с PVAP. Учитываемая база ограничена суммой 400 000 евро за 4 года подряд, а значит максимальная льгота может составить 120 000 евро или 88 000 евро в зависимости от территории.

Это особенно важно для инвесторов с высоким доходом. Льгота по закону Мальро не входит в общий потолок налоговых льгот, установленный на уровне 10 000 евро в год. Поэтому её можно совмещать с другими французскими программами снижения налога на недвижимость без потери эффекта ни от одной из них.

Полезно знать, если сумма льготы превышает налог, начисленный за конкретный год, остаток можно перенести на 3 следующих года. Это позволяет использовать льготу полностью, даже если работы дают снижение налога больше, чем сумма годового налога семьи.

Закон Мальро в Ницце, привлекательная территория для инвестиций

В Ницце закон Мальро находит особенно благоприятные условия. Наша команда сопровождает инвесторов на этой территории уже несколько десятилетий.

Границы охраняемой исторической зоны

Старый город Ниццы образует один из двух охраняемых секторов города. Его территория тянется от моря до реки Пайон, вплоть до площади Гарибальди и порта. План охраны и благоустройства (PSMV) утвердили здесь в 1993 году, что даёт право на максимальную ставку снижения налога в 30%.

Типичный объект и на что обратить внимание

Здания, подходящие под льготу, это в основном дома в османовском стиле или постройки XVIII века. Для собственника, сдающего жильё в аренду, главная сложность в контроле за ходом работ и в соблюдении предписаний архитектора государственной охраны памятников.

Инвестору, который только планирует покупку, стоит обратить внимание на 2 момента, а именно на качество выбранной программы реставрации и на график зачёта налоговой льготы.

Хотите инвестировать в охраняемое здание в Ницце или заказать оценку недвижимости в Ницце, подходящей под закон Мальро? Агентство Winter Immobilier, работающее в Ницце с 1958 года и передающееся уже в 3-м поколении семьи, сопровождает вас на всех этапах проекта, от поиска объекта до контроля за ходом реставрационных работ.

Свяжитесь с нашей командой, чтобы обсудить вашу сделку!

FAQ, закон Мальро

Входит ли закон Мальро в общий потолок налоговых льгот?

Нет, закон Мальро не подпадает под общий потолок налоговых льгот, установленный на уровне 10 000 евро в год. Именно поэтому он особенно привлекателен для налогоплательщиков с высоким уровнем налога, которые могут совмещать его с другими льготами, не теряя эффекта ни от одной из них.

Можно ли самому жить в недвижимости, купленной по закону Мальро?

Нет, жить в объекте, приобретённом по закону Мальро, нельзя. Условие льготы состоит в сдаче жилья без мебели как основного места жительства нанимателя на протяжении 9 лет подряд. Сдавать его члену своей налоговой семьи, а также родителям или детям инвестора, тоже запрещено.

Какой срок обязательной сдачи в аренду установлен?

Обязательство по сдаче в аренду по закону Мальро действует 9 лет подряд, считая с момента начала аренды. Эта аренда должна начаться в течение 12 месяцев после завершения работ. Любая продажа объекта или досрочное прекращение аренды до истечения этого срока приводит к отмене предоставленной налоговой льготы.

Жильё нужно сдавать с мебелью или без?

Жильё обязательно нужно сдавать без мебели, как основное место жительства нанимателя. Меблированная аренда, краткосрочная туристическая аренда и статус второго жилья под действие закона не подпадают. Это правило снижает гибкость для собственника, зато сохраняет главную цель льготы, а именно сохранение исторического наследия.

Какие районы Ниццы подпадают под закон Мальро?

Районы Ниццы, подпадающие под закон Мальро, находятся в границах охраняемой исторической зоны, в первую очередь это Старый город и территория вокруг площади Гарибальди. Здесь действует план охраны и благоустройства, утверждённый в 1993 году, который даёт право на максимальную ставку снижения налога в 30%.

Источники:

• Официальный бюллетень по вопросам государственных финансов Франции (BOFIP): bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-200-30-20200227
• impots.gouv.fr: https://www.impots.gouv.fr/particulier/immeubles-speciaux-0