Location nue ou meublée : quelles différences niveau fiscalité ?

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Vous envisagez de louer un bien à Nice et hésitez entre location nue ou meublée ? Au-delà du confort offert au locataire, le choix du type de location a un impact direct sur votre fiscalité.

Dans cet article, nos équipes Winter immobilier comparent pour vous les régimes fiscaux applicables à chaque type de location, pour vous aider à optimiser vos revenus locatifs en toute légalité.

Tableau comparatif : fiscalité location nue vs location meublée

Critères fiscaux	Location meublée (LMNP/LMP)	Location nue
Régime d’imposition	BIC (micro-BIC ou réel)	Revenus fonciers (micro-foncier ou réel)
Abattement fiscal (régime micro)	50% (71% pour meublés de tourisme)	30%
Seuil du régime micro	Jusqu’à 77.700 € de recettes/an	Jusqu’à 15.000 € de loyers/an
Déduction des charges (régime réel)	Oui + amortissement du bien et du mobilier	Oui (mais pas d’amortissement)
Possibilité d’amortissement	Oui	Non
Report des déficits	Sur 10 ans, uniquement sur les revenus BIC	Imputable sur le revenu global (max 10.700 €/an)
Rentabilité moyenne (avant fiscalité)	+10 à +30% supérieure selon le secteur à Nice	Inférieure
Formalités administratives	Plus complexes, accompagnement comptable recommandé	Plus simples

Fiscalité de la location meublée : un régime avantageux pour les bailleurs

Choisir la location meublée, c’est opter pour une fiscalité plus souple et plus rentable.

En effet, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles : le micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50%, et le régime réel, nettement plus avantageux pour les investisseurs.

Ce dernier permet de déduire toutes les charges réelles (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt…) mais surtout d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi considérablement l’imposition.

Dans de nombreux cas, la fiscalité devient quasi nulle pendant plusieurs années. Cette stratégie, prisée à Nice où la demande pour les meublés reste forte, nécessite un accompagnement rigoureux. Un service que nous proposons au sein de l’agence Winter immobilier depuis plus de 60 ans.

Fiscalité de la location nue : une stabilité avec moins d’optimisation fiscale

En choisissant la location nue, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes sont accessibles : le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30%, applicable si les loyers annuels ne dépassent pas 15.000 €, ou le régime réel, qui permet de déduire certaines charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…).

Contrairement à la location meublée, aucun amortissement n’est possible, ce qui limite le levier d’optimisation fiscale. Le régime réel peut toutefois se révéler pertinent en cas de charges importantes. Cette option reste souvent privilégiée par les propriétaires recherchant simplicité administrative et stabilité, notamment lorsqu’ils ne souhaitent pas meubler leur bien.

Pour autant, dans un marché tendu comme celui de Nice, la location nue peut se montrer moins rentable à long terme.

Transformer son logement vide en meublé : quelles précautions fiscales ?

Passer d’une location nue à une location meublée peut offrir des avantages fiscaux non négligeables, mais certaines vérifications s’imposent.

D’abord, assurez-vous que le règlement de copropriété autorise la location meublée, en particulier en courte durée.

Il est aussi impératif de vérifier que vous n’avez pas déduit un déficit foncier au cours des trois dernières années, sous peine de remise en cause par l’administration fiscale.

Une fois ces points validés, vous devrez équiper le logement selon la liste réglementaire, signer un bail meublé, et déclarer votre activité via le formulaire P0i.

Si vous optez pour le régime réel, un bilan comptable et une liasse fiscale seront nécessaires.

La plus value de Winter immobilier : ces démarches peuvent sembler complexes, mais chez Winter immobilier, notre accompagnement complet en gestion locative à Nice vous garantit sécurité, conformité et sérénité fiscale.

Faut-il opter pour une fiscalité simple mais moins rentable avec la location nue, ou viser une optimisation fiscale plus technique via la location meublée ?

Votre choix doit s’appuyer sur une analyse personnalisée de vos objectifs et du marché niçois.

Chez Winter Immobilier, nous vous accompagnons pour sécuriser vos investissements et vous guider vers le meilleur régime fiscal, en nous appuyant sur plus de 60 ans d’expertise à Nice.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour un accompagnement sur-mesure !